Le plafonnement du loyer est un mécanisme juridique destiné à limiter l’augmentation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial. Ce dispositif vise à protéger le locataire contre des hausses de loyer excessives en fixant une limite maximale d’augmentation basée sur des indices économiques, tels que l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Les règles de plafonnement sont principalement régies par les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce français.
Principales caractéristiques :
- Base du plafonnement :
- Le plafonnement est calculé en fonction de la variation de l’un des indices de référence (ILC ou ILAT) sur la durée du bail précédent, généralement sur une période de neuf ans.
- Le loyer renouvelé ne peut excéder la variation de cet indice, sauf exceptions prévues par la loi.
- Exceptions au plafonnement :
- Déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité : Si des changements significatifs sont intervenus dans les facteurs locaux de commercialité (tels que l’arrivée de nouvelles infrastructures, une modification substantielle de la population locale, etc.), le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative réelle.
- Baux d’une durée supérieure à neuf ans : Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ou reconduits tacitement au-delà de cette durée ne bénéficient pas du plafonnement. Le loyer peut alors être fixé librement à chaque renouvellement.
- Calcul du plafonnement :
- Le calcul se fait en appliquant l’évolution de l’indice de référence sur le montant du loyer initial. Par exemple, si l’indice a augmenté de 10% sur la durée du bail, le loyer renouvelé ne peut augmenter de plus de 10% par rapport au loyer initial.
- Procédure de fixation :
- En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, le tribunal judiciaire peut être saisi pour trancher le litige. Une expertise peut être ordonnée pour déterminer la valeur locative en tenant compte des éléments du marché.
Sources et références :
- Code de commerce français :
- Article L. 145-34 : Règles de plafonnement du loyer pour le renouvellement des baux commerciaux.
- Article L. 145-38 : Indexation et révision des loyers en cours de bail.
- Legifrance – Code de commerce, Articles L. 145-34 et L. 145-38