Calculer une indemnité d’éviction

Rappel des textes

Le Décret de 1953 dans son article 8, repris par l’article L 145-14 du Code de commerce protège le fonds de commerce, en prévoyant qu’en cas de non renouvellement du bail, le propriétaire est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction. Sauf en cas de motif graves et légitime à l’encontre du locataire.

L’indemnité d’éviction doit correspondre au préjudice subi par la cessation d’activité, pour cela il convient de prendre en compte :

• La valeur du fonds
• Les indemnités accessoires

L’indemnité d’éviction est souvent complexe à déterminer, compte tenu des spécificités de chaque commerce, c’est pourquoi il est souvent fait appel à un expert en la matière.

La mission de l’expert consistera à faire les travaux et recherches nécessaire afin de déterminer une valeur de l’indemnité d’éviction.

Deux cas peuvent se présenter :

• La disparition du fonds de commerce
• Le transfert du fonds de commerce.

Bien entendu des cas intermédiaires existent également, l’appréciation doit se faire par l’expert.

Disparition du fonds de commerce

En général, il s’agit de commerce de détail, dont le chiffre d’affaires est lié pour l’essentiel à l’emplacement, sauf à envisager une réinstallation proche.

Dans ce cas le calcul de l’indemnité sera composé de la valeur du fonds de commerce. Il conviendra toutefois de vérifier que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail.

Et de l’indemnisation des frais accessoires. Ces frais sont généralement composés :

• Frais de déménagements.
• Frais de mutation ou indemnités de réemploi.
• Le trouble commercial.
• Les indemnités de licenciement.
• La prise en charges des travaux et aménagements non encore amortis.
• Les frais de réinstallation.

Le transfert du fonds de commerce

La possibilité de transfert du fonds concerne les bureaux ainsi que les activités industrielles ou artisanales.

Dans ce cas de figure, le fonds de commerce ne disparait pas, il est déplacé.

L’expert devra déterminer une indemnité d’éviction liée à la perte de droit au bail et aux frais de transfert qui permettront de conserver la clientèle.

La détermination de l’indemnité d’éviction sera composée de la valeur du droit au bail, et des indemnités accessoires.

Il s’agit :

• Frais de transfert et de réinstallation.
• Les frais de publicités.
• Les doubles frais.
• La compensation au titre des immobilisations non amorties et non transférables.
• Les troubles d’exploitation.

Le calcul d’une indemnité d’éviction est un exercice complexe qui demande une analyse rigoureuse des chiffres, une bonne connaissance de la pratique de l’évaluation afin de prendre en compte les particularités de chaque affaire.