Renouvellement de bail : le plafonnement du loyer du bail commercial

Renouvellement de bail : le plafonnement du loyer du bail commercial

Lorsque le bail commercial, arrive à son terme, il y a lieu de faire un renouvellement. À ce titre, un nouveau montant de loyer peut être fixé à condition de respecter un certain nombre de règles. Les textes prévoient un mécanisme de plafonnement du loyer du bail commercial afin de protéger le locataire.

Dans les textes le montant des loyers renouvelés doit correspondre à la valeur locative. (Article L145-33 du Code de Commerce)

L’application du plafonnement constitue une exception à la valeur locative.

Mécanisme du plafonnement

L’Article L145-34 du Code de commerce précise les modalités de calcul du plafonnement et les exceptions d’application.

« Le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. »

Le plafonnement du loyer consiste à limiter le taux de variation, à la hausse comme à la baisse. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la variation est calculée à partir de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Il faut savoir que la règle de plafonnement n’est pas d’ordre public, c’est-à-dire que son application n’est pas impérative.

Exemple d’application

Pour un bail conclu en février 2009 d’un montant de loyer annuel de 25 000 euros. Le bailleur fait une demande de renouvellement en février 2019. Pour l’exemple l’indice applicable est celui de l’ILC.

Selon le site de l’INSEE

Indice ILC en vigueur à la date de prise d’effet du bail (T1 2009) : 102,73
Indice ILC en vigueur à la date de prise d’effet du bail à renouveler (T1 2019) : 114,64

Loyer renouvelé – formule

Loyer actuel x (indice en vigueur à la date de prise d’effet du bail à renouveler / indice applicable à la date de prise d’effet du bail).

Soit dans l’exemple : 25 000 x (114,64/102,73) = 27 998 euros

Exceptions d’application

Il existe plusieurs exceptions d’application au mécanisme du plafonnement. En effet, il ne s’applique pas :

• En cas de modification des éléments déterminant la valeur locative.
• Pour les locaux monovalents (hôtel, cinéma)
• Pour les terrains soumis au statut des baux commerciaux, et les locaux à usage exclusif de bureaux.
• Lorsqu’il existe une clause différente dans le bail.
• Si la valeur est inférieure au montant du loyer en cours, dans ce cas c’est la valeur locative qui s’applique.
• Lorsque la durée du bail initial est supérieure à neuf ans
• Si le bail s’est poursuivi tacitement plus de douze ans.
• En cas de prorogation qui implique que du fait de cette prorogation le bail devient un bail d’une durée supérieure à neuf ans.

 

La règle de lissage

Selon l’article L’Article L145-34 du Code de commerce il est également prévu un mécanisme de plafonnement du déplafonnement. Cela permet de limiter une hausse de loyer fixé à la valeur locative en cas de renouvellement.

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »