Le DCF, ou flux de trésorerie actualisés, est une méthode d’évaluation financière utilisée pour estimer la valeur d’un actif ou d’une entreprise en actualisant ses flux de trésorerie futurs. Cette méthode est couramment utilisée dans les domaines de la finance, de l’immobilier et de l’évaluation d’entreprises. Le DCF repose sur le principe que la valeur de l’argent varie dans le temps en raison de l’inflation et du coût d’opportunité des capitaux.
Principales caractéristiques :
- Flux de trésorerie futurs :
- Les flux de trésorerie futurs représentent les montants nets de trésorerie générés par l’actif ou l’entreprise, après déduction des dépenses nécessaires pour son fonctionnement et son maintien.
- Ces flux de trésorerie incluent les revenus attendus moins les coûts d’exploitation, les taxes et les investissements nécessaires.
- Actualisation :
- L’actualisation consiste à convertir les flux de trésorerie futurs en leur valeur actuelle. Cette opération utilise un taux d’actualisation, qui reflète le coût du capital et le risque associé à l’investissement.
- Le taux d’actualisation est crucial dans le calcul, car il influence directement la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs. Il est souvent basé sur le coût moyen pondéré du capital (WACC).
- Formule du DCF :
- La formule de base du DCF est : V=∑Ft(1+r)tV = \sum \frac{F_t}{(1+r)^t}V=∑(1+r)tFt
- VVV est la valeur actuelle de l’actif ou de l’entreprise.
- FtF_tFt est le flux de trésorerie à la période ttt.
- rrr est le taux d’actualisation.
- ttt est la période de temps.
- La formule de base du DCF est : V=∑Ft(1+r)tV = \sum \frac{F_t}{(1+r)^t}V=∑(1+r)tFt
- Application en droit immobilier :
- En droit immobilier, la méthode DCF est utilisée pour évaluer la valeur de biens immobiliers commerciaux, en prenant en compte les loyers futurs attendus et les coûts d’entretien.
- Elle est également appliquée pour évaluer les projets de développement immobilier en actualisant les flux de trésorerie prévisionnels générés par la vente ou la location des biens construits.
La méthode des flux de trésorerie actualisés est une technique d’évaluation qui consiste à estimer la valeur d’un investissement en actualisant ses flux de trésorerie futurs à un taux déterminé.
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