Évaluation de parts de SCI : méthodes, valeur et décotes
Une expertise indépendante et rigoureuse pour déterminer la juste valeur de vos parts, en analysant les actifs de la société, le passif, les comptes courants d’associés et les droits attachés aux parts.
Cession, donation, succession, séparation entre associés, contrôle fiscal : chacune de ces situations exige de connaître la valeur des parts d’une société civile immobilière. Cette valeur ne se lit pas dans les comptes annuels. Elle résulte d’une analyse des immeubles détenus, du passif, des comptes courants d’associés et des droits attachés aux parts.
ADMA Expertise réalise l’évaluation de parts de SCI avec méthode, indépendance et pédagogie. Adeline Desthuilliers, expert judiciaire et expert-comptable, met à votre service son expérience de terrain.
ADMA n’effectue pas une simple estimation de parts. Le cabinet réalise une expertise de la SCI, de ses actifs, de son passif, des droits attachés aux titres et des facteurs qui affectent leur valeur.
AU SOMMAIRE
Les méthodes d’évaluation (actif net réévalué, capitalisation, DCF, comparative)
Les décotes applicables : illiquidité, minorité, agrément, clauses
Les cas particuliers : SCI familiale, démembrement, SCI à l’IS
Le déroulé d’une mission et les documents à transmettre
LA SPÉCIALITÉ ADMA EXPERTISE
L’évaluation de parts de SCI, cœur de métier d’ADMA Expertise
Rédigé par Marine et Adeline Desthuilliers, ce guide apporte les fondamentaux nécessaires à l’évaluation des parts d’une société civile immobilière. Alliant méthodologie rigoureuse, conseils pratiques et exemples concrets, il s’adresse aux professionnels du chiffre et du droit, ainsi qu’à toute personne concernée par une cession, une transmission, un litige ou un contrôle fiscal impliquant une SCI.
Pourquoi la valeur d’une part n’est pas la valeur de l’immeuble divisée par le nombre de parts
C’est l’idée reçue la plus répandue, et la plus trompeuse. Une SCI est une personne morale distincte de ses associés : les parts sociales représentent des droits dans la société, pas une quote-part directe d’un immeuble. Elles ouvrent des prérogatives, vote, information, bénéfices éventuels, mais subissent aussi des contraintes : clauses d’agrément, règles de gouvernance, endettement, fiscalité.
Pour évaluer correctement des parts de SCI, il faut donc prendre en compte :
- les emprunts bancaires et les comptes courants d’associés, qui sont des dettes de la société et diminuent la valeur des fonds propres ;
- les dettes fournisseurs ou fiscales, les charges à payer et les provisions ;
- les engagements hors bilan, souvent oubliés ;
- la trésorerie, les créances et les autres actifs détenus par la société ;
- la valeur vénale actuelle de l’immeuble, et non sa valeur historique comptable.
VOS ENJEUX
Pourquoi faire évaluer les parts d’une SCI ?
Cession
Estimation de la valeur vénale économique des parts. L’évaluation garantit un prix juste et équitable entre le cédant et l’acquéreur.
Donation ou succession
Évaluation ajustée à la valeur de l’actif net, comptes courants d’associés pris en compte. Cette valeur détermine l’assiette des droits de mutation à titre gratuit. Lorsque la donation porte sur la nue-propriété des parts, l’incidence du démembrement est analysée et les décotes adéquates, minorité et illiquidité notamment, sont appliquées.
Apport en société ou restructuration
Les parts de SCI peuvent être apportées à une autre structure, par exemple une holding familiale, ou concernées par une fusion entre SCI. L’évaluation garantit alors la conformité fiscale et comptable de l’opération et sécurise la répartition du capital après l’opération.
Litige entre associés
Intervention amiable ou judiciaire, dans un cadre contradictoire. Un désaccord sur la valeur des parts, lors d’une cession, d’un retrait ou d’un décès, peut nécessiter la désignation d’un expert indépendant dans les conditions de l’article 1843-4 du Code civil, présenté ci-dessous.
Contrôle fiscal
L’administration fiscale peut contester la valeur déclarée des parts d’une SCI, notamment en cas de sous-évaluation volontaire pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière ou les droits de mutation, ou de contentieux sur la valorisation retenue lors d’une donation ou d’une succession. Une contre-expertise peut alors être demandée. La valeur retenue doit pouvoir être justifiée : le rapport d’expertise, motivé et documenté, expose la méthode suivie et les éléments sur lesquels elle repose.
POUR ALLER PLUS LOIN
Articles et ressources sur l’évaluation des parts de SCI
Approfondissez chaque étape de l’évaluation : compréhension de la SCI, méthodes de valorisation, fiscalité, droit, décotes et cas pratiques.
Comprendre la SCI et la valeur des parts
Méthodes d’évaluation et données financières
Fiscalité, droit et statuts
Décotes, risques, cas pratiques et mission
Une question sur nos offres ou nos tarifs ?
ADMA Expertise réalise vos évaluations de parts de SCI. Du lundi au vendredi, de 9h à 18h.
Zones d’intervention : Île-de-France, Hauts-de-France, Vendée, Charente, PACA, Corse.