Évaluer un hôtel

L’évaluation d’un hôtel ne se limite pas à appliquer un coefficient au chiffre d’affaires ou un multiple à l’excédent brut d’exploitation. Un établissement hôtelier est un actif complexe, situé à l’intersection de l’immobilier, du commerce, de l’exploitation et parfois de la valorisation d’entreprise.

Avant de procéder à toute estimation, il est essentiel de se demander ce que l’on souhaite vraiment évaluer.

En fonction des objectifs, l’expertise peut concerner le fonds de commerce hôtelier, les murs de l’hôtel, les parts sociales ou actions de la société exploitante ou propriétaire, ou encore un ensemble qui combine ces différents actifs. Chaque cas demande une méthodologie propre et l’utilisation de méthodes d’évaluation appropriées.

ADMA Expertise accompagne hôteliers, investisseurs, groupes hôteliers, banques, avocats, notaires, experts-comptables et juridictions dans l’évaluation des actifs hôteliers. Chaque mission s’appuie sur une analyse détaillée des caractéristiques de l’établissement, de son marché, de ses résultats économiques, de son environnement concurrentiel ainsi que de ses spécificités juridiques et immobilières.

Avec une base de données nationale dédiée au marché hôtelier, comprenant plusieurs milliers d’établissements, de transactions, de données d’exploitation et d’indicateurs de marché, ADMA Expertise dispose de références pour comparer les actifs, apprécier leur positionnement et justifier les hypothèses retenues. Cette connaissance du marché est un avantage important pour fournir une évaluation objective, argumentée et défendable.

Adeline Desthuilliers, experte judiciaire et expert-comptable, met son expérience du secteur hôtelier à disposition de ses clients pour déterminer la valeur vénale d’un établissement, en respectant les principes de l’expertise immobilière, les méthodes financières et les meilleures pratiques de valorisation.

Cession, acquisition, Travaux

Estimation de la valeur vénale

Donation , Succession,IFI

Évaluation ajustée au contexte

Litige

Intervention amiable ou judiciaire, dans un cadre contradictoire

Guide pratique d'évaluation des hôtels

Le guide pratique « Évaluation des hôtels » présente une méthode complète pour analyser et valoriser les hôtels, les résidences hôtelières ainsi que les établissements assimilés. Il rappelle qu’un hôtel ne se limite pas à un simple immeuble, mais représente un outil d’exploitation dont la valeur dépend à la fois de son immobilier, de son fonds de commerce, de son potentiel économique et de sa position sur le marché.

Le guide détaille les principaux facteurs de valorisation : la localisation, l’attractivité touristique ou économique, la capacité d’hébergement, la catégorie, la qualité des prestations, l’état général, la conformité réglementaire, le niveau des investissements (CAPEX), la notoriété, les performances d’exploitation et les perspectives de développement.

Une attention particulière est accordée à l’analyse économique de l’établissement. Les différentes méthodes d’évaluation sont expliquées et comparées : approche par les revenus, multiples d’EBE, méthodes comparatives, analyse de la rentabilité, capacité d’emprunt et recoupement des résultats pour déterminer une valeur cohérente.

Le guide décrit aussi les différentes étapes d’une mission d’évaluation, depuis la collecte des documents et l’analyse du marché hôtelier jusqu’à la visite de l’établissement, l’étude des performances d’exploitation, l’analyse des risques et la rédaction du rapport d’expertise.

De nombreux outils pratiques complètent l’ouvrage : listes de documents à demander, questionnaires de visite, grilles d’analyse, tableaux de retraitement des comptes, check-lists de contrôle, méthodes de calcul et exemples concrets qui permettent de sécuriser la démarche de l’évaluateur.

Rédigé par Adeline et Marine Desthuilliers, ce guide s’appuie sur l’expérience de terrain d’Adma Expertise, spécialisée dans l’évaluation des hôtels, des fonds de commerce et des actifs immobiliers professionnels, ainsi que sur une connaissance approfondie du marché hôtelier français.