La valeur des parts d’une SCI ne correspond pas simplement à la valeur de ses immeubles divisée par le nombre de parts. Elle dépend aussi des dettes, des comptes courants d’associés, de la fiscalité latente, des statuts et des éventuelles décotes.
ADMA Expertise vous accompagne pour déterminer une valeur argumentée et adaptée au contexte de votre opération.
Demander une étude d’évaluation
Dans quelles situations faire évaluer ses parts de SCI ?
- cession ou acquisition de parts ;
- donation ou succession ;
- séparation ou partage entre associés ;
- retrait d’un associé ;
- désaccord sur la valeur des parts ;
- liquidation de la SCI ;
- réorganisation patrimoniale ;
- justification d’une valeur auprès d’un conseil ou d’une administration.
Pourquoi confier la mission à un expert ?
L’évaluation ne porte pas uniquement sur les immeubles détenus par la SCI. Elle prend notamment en compte :
- la valeur réelle des actifs immobiliers ;
- les emprunts et les autres dettes ;
- les comptes courants d’associés ;
- la situation locative des immeubles ;
- les statuts et les pactes d’associés ;
- la liquidité des parts ;
- les décotes éventuellement justifiées ;
- la fiscalité latente.
Découvrir les méthodes d’évaluation des parts de SCI.
Le déroulement de la mission
- Définition du contexte : motif de l’évaluation, date de référence et personnes concernées.
- Collecte des documents : statuts, comptes, emprunts, baux et informations immobilières.
- Analyse de la SCI : patrimoine, passif, fonctionnement, droits des associés et contraintes statutaires.
- Application des méthodes adaptées : méthode patrimoniale, rendement, capitalisation et décotes lorsqu’elles sont justifiées.
- Remise du rapport : présentation des hypothèses, des méthodes, des calculs et de la conclusion sur la valeur des parts.
Documents généralement nécessaires
- statuts à jour ;
- extrait Kbis ou justificatif d’immatriculation ;
- répartition du capital ;
- derniers bilans disponibles ;
- situation comptable récente ;
- relevés des emprunts ;
- comptes courants d’associés ;
- titres de propriété ;
- baux et état locatif ;
- éléments relatifs aux immeubles ;
- pactes ou conventions entre associés.
La liste définitive dépend de votre situation. Si la SCI n’a pas tenu de comptabilité, ADMA Expertise peut reconstituer les éléments nécessaires avant d’engager la valorisation.
Quel livrable est remis ?
Le rapport d’évaluation, remis au format numérique, présente notamment :
- le contexte et la date de l’évaluation ;
- les documents examinés ;
- la SCI et son patrimoine ;
- les méthodes retenues ;
- les hypothèses utilisées ;
- la valorisation des actifs et des passifs ;
- l’analyse des décotes ;
- la conclusion motivée sur la valeur des parts.
Selon le contexte de la mission, la conclusion est présentée sous forme d’un montant fixe ou d’une fourchette de valeurs, avec le montant global pour 100 % des parts de la SCI et la valeur par part sociale, et/ou pour la quotité étudiée.
Présenter votre projet à ADMA Expertise
Exemples de missions réalisées
Transmission de parts d’une SCI familiale
Détermination de la valeur des parts dans le cadre d’une donation en nue-propriété et analyse de l’incidence du démembrement.
SCI détenant des murs d’hôtel
Évaluation de l’actif immobilier et détermination de la valeur des parts de la SCI.
Séparation entre associés
Évaluation des parts d’une SCI à la suite de la séparation des associés d’une activité libérale.
Nos zones d’intervention
ADMA Expertise intervient en Île-de-France, dans les Hauts-de-France, en Vendée, en Charente, en Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Corse, ainsi que sur demande dans le reste de la France.
Les échanges préparatoires, la collecte des documents et la restitution du rapport peuvent, selon la mission, être menés à distance.
Pourquoi choisir ADMA Expertise ?
Adeline Desthuilliers, experte judiciaire près la cour d’appel d’Amiens et experte-comptable, dirige les missions d’évaluation de parts de SCI. Sa double compétence permet d’associer l’analyse comptable et financière à l’évaluation immobilière.
Elle est coauteure, avec Marine Desthuilliers, du Guide pratique d’évaluation des parts de SCI. Elle est également titulaire de la reconnaissance REV, Recognised European Valuer, et inscrite au registre TEGoVA. Cette reconnaissance constitue un indicateur européen de qualification en évaluation immobilière.
Chaque mission est menée dans le respect de l’indépendance de l’expert et de l’absence de conflit d’intérêts vis-à-vis de la SCI et de ses associés. La méthodologie, les hypothèses et les ajustements retenus sont documentés dans le rapport.
Consulter le registre des évaluateurs reconnus par TEGoVA.
Découvrir le Guide pratique d’évaluation des parts de SCI.
Questions fréquentes
Combien coûte une évaluation de parts de SCI ?
Les honoraires dépendent du périmètre, du nombre d’actifs, des documents disponibles et de la complexité de la mission. Un devis est établi après le premier échange.
Quel est le délai nécessaire ?
Le délai dépend de la disponibilité des documents et de la complexité du dossier. Il est précisé dans la lettre de mission.
Peut-on évaluer une SCI sans comptabilité complète ?
Oui. En l’absence de comptabilité tenue, notamment pour certaines SCI relevant de l’impôt sur le revenu, les éléments nécessaires sont reconstitués avant la valorisation des parts.
Quelle différence entre la valeur de l’immeuble et celle des parts ?
La valeur des parts n’est pas égale à la valeur de l’immeuble divisée par le nombre de parts. Elle intègre également les dettes, les comptes courants d’associés, la fiscalité latente et les éventuelles décotes justifiées, notamment au titre de l’illiquidité ou de la minorité.
Une évaluation est-elle utile pour une donation ou une succession ?
Elle permet de documenter la valeur déclarée en tenant compte de la situation réelle de la SCI, de son patrimoine, de son passif et des droits transmis. Les conséquences fiscales de l’opération doivent être examinées avec les conseils compétents.
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Décrivez-nous votre situation, le nombre de parts à évaluer, le contexte de la demande et le délai souhaité. Nous revenons vers vous avec une proposition de mission adaptée.
Téléphone : 06 51 34 64 98 ou 06 60 87 09 40
Courriel : contact@adma-expertise.com
Pour approfondir la méthodologie, les décotes et les cas particuliers, consultez notre page complète Évaluation de parts de SCI : méthodes, valeur et décotes.
