Pourquoi la SCI a-t-elle été créée ?
La question préalable à toute valorisation.
L’expert chargé d’évaluer des parts de SCI ne doit pas se limiter à reconstituer un actif net réévalué. Avant toute valorisation, il doit comprendre la logique économique qui a présidé à la création de la société.
La question de départ est simple :
quel était le véritable objectif de la constitution de la SCI ?
S’agissait-il de gérer durablement un patrimoine immobilier, de développer une activité locative, de préparer une transmission familiale, de mutualiser un investissement entre plusieurs associés, ou principalement de rechercher un avantage fiscal ?
Cette analyse permet d’identifier des risques susceptibles d’affecter la valeur des parts, indépendamment de la valeur de l’immeuble.
L’arrêt de la CAA de Versailles du 4 juin 2026
L’arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Versailles le 4 juin 2026 illustre parfaitement cette démarche. Dans cette affaire, les juges ont retenu que l’organisation retenue poursuivait un objectif exclusivement fiscal, conduisant à la qualification d’abus de droit.
Naturellement, l’expert n’a pas vocation à qualifier juridiquement un abus de droit. En revanche, il lui appartient d’identifier les indices objectifs qui peuvent révéler un risque fiscal significatif.
La grille d’analyse : des questions à se poser systématiquement
Parmi les questions qu’un expert devrait systématiquement se poser figurent notamment :
La SCI a-t-elle été créée uniquement pour acquérir un seul bien immobilier ? A-t-elle, depuis sa création, développé une véritable activité patrimoniale ou conservé un patrimoine unique ? D’autres acquisitions étaient-elles envisagées ou réalisées ?
Le bien a-t-il été proposé sur le marché locatif ou est-il exclusivement occupé par certains associés ? Existe-t-il une véritable politique de recherche de locataires extérieurs ? Les loyers pratiqués correspondent-ils aux conditions normales du marché ?
Les loyers couvrent-ils normalement les charges d’exploitation et le remboursement des emprunts ? Les échéances bancaires sont-elles financées par les revenus locatifs ou nécessitent-elles des apports réguliers des associés ? Les comptes courants d’associés constituent-ils un mode de financement exceptionnel ou permanent ?
La société présente-t-elle des déficits récurrents depuis sa création ? Ces déficits trouvent-ils leur origine dans une logique économique normale ou résultent-ils d’une organisation volontairement déficitaire ? Les associés occupants bénéficient-ils d’un avantage économique comparable à celui d’un propriétaire occupant ? L’organisation retenue procure-t-elle un avantage fiscal substantiel aux associés ?
Aucune de ces circonstances, prise isolément, ne permet de conclure à un abus de droit. En revanche, leur accumulation doit conduire l’expert à renforcer son analyse des risques.
Les conséquences d’une requalification sur la valeur des parts
Cette analyse est d’autant plus importante que les conséquences d’un montage ultérieurement requalifié peuvent être significatives sur la valeur des parts sociales.
Si un risque fiscal est identifié, l’expert devra apprécier son incidence éventuelle sur la valeur des droits sociaux en examinant notamment : l’existence de dettes fiscales actuelles ou potentielles susceptibles de grever le patrimoine de la société ; la nécessité de constituer des provisions pour risques et charges ; l’incidence des rappels d’impôts, intérêts de retard et pénalités sur la situation financière de la société ou des associés ; les conséquences sur les comptes courants d’associés lorsque ceux-ci ont servi à financer durablement une activité structurellement déficitaire ; la pérennité du modèle économique de la SCI une fois l’avantage fiscal supprimé ; les éventuelles difficultés de financement futur ou de remboursement des emprunts ; les conséquences sur la liquidité et l’attractivité des parts pour un acquéreur potentiel.
La perspective de l’investisseur prudent : le risque fiscal, facteur de décote
Un investisseur normalement prudent ne raisonne pas uniquement sur la valeur de l’immeuble. Il apprécie également les risques attachés à la société qu’il envisage d’acquérir. L’existence d’un risque fiscal identifié, même lorsqu’il ne s’est pas encore matérialisé, constitue un élément susceptible d’influencer le prix qu’il est prêt à payer.
Le rôle de l’expert : signaler, analyser, intégrer
L’expert en évaluation n’est ni juge ni vérificateur fiscal. Sa mission consiste à apprécier si les caractéristiques de la société sont susceptibles d’affecter la valeur économique des parts. Dès lors qu’un risque fiscal apparaît objectivement identifiable, il doit être signalé, analysé et, lorsque cela est justifié, intégré dans l’appréciation de la valeur des droits sociaux.
Cette démarche relève pleinement du devoir de diligence de l’expert. Elle participe à une évaluation complète, qui ne se limite pas à la valorisation des actifs immobiliers mais prend également en considération l’ensemble des risques juridiques, fiscaux, financiers et économiques susceptibles d’affecter la valeur réelle des parts sociales.
