Abus de droit, SCI familiale, déficit foncier et bail entre associés : analyse des avis 2025-23 et 2025-24 du Comité de l’abus de droit fiscal et des risques encourus.
Une SCI familiale au service du patrimoine
Il était une fois une SCI familiale créée dans une station balnéaire.
En 2017, une mère et sa fille décident de constituer une société civile immobilière avec un objectif classique : acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Le capital est symbolique, 1 000 €, réparti à parts égales entre elles. Quelques mois plus tard, la SCI achète une première maison. Puis la mère apporte une seconde maison voisine à la société en contrepartie d’une importante augmentation de capital.
L’opération semble parfaitement patrimoniale.
Une transmission familiale parfaitement organisée
Dans la foulée, la mère organise la transmission de ce patrimoine. Elle donne la nue-propriété de la quasi-totalité de ses parts à sa fille et à ses petits-enfants tout en conservant l’usufruit. Juridiquement, le patrimoine est transmis ; économiquement, elle en garde le contrôle.
Les deux maisons sont ensuite réunies pour ne former qu’une seule propriété d’environ 200 m².
Le bail qui change tout
C’est à ce moment que le montage prend une autre dimension.
La SCI conclut un bail avec… sa propre associée majoritaire. Celle-ci devient officiellement locataire de la maison qu’elle occupait déjà. Le loyer est fixé à 1 000 € pendant les travaux puis à 2 000 € par mois.
Des travaux considérables… et des déficits fonciers
Pendant ce temps, la SCI engage des travaux de rénovation d’une ampleur exceptionnelle :
- plus de 82 000 € en 2019 ;
- près de 196 000 € en 2020 ;
- plus de 155 000 € en 2021.
Face à ces dépenses, les loyers restent modestes.
Le résultat est prévisible : la SCI accumule des déficits fonciers très importants, supérieurs à 420 000 € sur quatre ans. Comme elle relève du régime des sociétés de personnes, ces déficits remontent chez les associés. Mme A. les impute alors sur les revenus fonciers provenant de plusieurs autres SCI ainsi que de biens immobiliers détenus en direct, réduisant très fortement son imposition.
Le contrôle fiscal : au-delà des apparences
Sur le papier, toutes les opérations existent : une SCI, un bail, des loyers, des travaux, des déclarations fiscales.
Mais lors du contrôle, l’administration fiscale ne s’arrête pas à l’apparence juridique.
Elle constate que Mme A. conserve en réalité la maîtrise économique de la société grâce à l’usufruit de plus de 90 % des parts. Elle relève également que la SCI est durablement déficitaire, que les dépenses sont sans commune mesure avec les loyers perçus et que la société ne s’est jamais comportée avec son associée comme l’aurait fait un véritable bailleur envers un locataire indépendant.
Pour l’administration, Mme A. continue simplement à occuper son habitation comme si elle en était toujours propriétaire, tout en faisant financer les travaux par une SCI dont les déficits viennent diminuer l’impôt dû sur d’autres immeubles.
La réalité économique l’emporte sur la forme juridique
Le Comité de l’abus de droit fiscal partage entièrement cette analyse. Il rappelle que le législateur a toujours voulu empêcher un propriétaire occupant de transformer les charges de sa résidence en déficits fonciers déductibles. Or, même si un bail a été signé et même si le montant du loyer n’est pas critiqué, la réalité économique démontre que le montage poursuit un objectif exclusivement fiscal.
Le Comité valide donc la procédure d’abus de droit engagée par l’administration.
Une double sanction
Les déficits fonciers sont remis en cause, une majoration de 80 % est appliquée et, fait particulièrement intéressant, la seconde affaire rappelle que la SCI elle-même est solidairement tenue au paiement des pénalités en application de l’article 1754 du CGI.
Ce qu’il faut retenir
L’enseignement est clair : en matière d’abus de droit, la présence d’une SCI, d’un bail ou d’une donation ne suffit pas à sécuriser une opération. L’administration et le Comité recherchent avant tout la réalité économique. Lorsqu’un associé conserve la maîtrise du bien, continue à en jouir comme un propriétaire occupant et organise une structure durablement déficitaire afin d’imputer les pertes sur d’autres revenus fonciers, le risque de requalification est particulièrement élevé.
