Le potin de la semaine
Quoi de neuf chez les sœurs ADMA ?
Se former et se perfectionner pour mieux accompagner
Marine : une formation spécialisée sur l’expropriation et la préemption
Marine vient de terminer une formation de 30 heures sur l’expropriation et la préemption. Ces deux thématiques sont essentielles dans le domaine de l’expertise foncière, car elles concernent des situations où le droit de propriété peut être remis en question par des décisions publiques.
L’expropriation, procédure qui permet à l’État ou à une collectivité territoriale d’acquérir un bien privé pour réaliser un projet d’intérêt général, est une matière complexe et encadrée par des règles strictes. L’expertise foncière joue ici un rôle important pour évaluer la juste indemnité d’expropriation. La préemption, qui permet à une collectivité d’acheter un bien avant tout autre acquéreur lorsqu’il est mis en vente, est tout aussi stratégique pour les propriétaires et les investisseurs.
Grâce à cette formation, Marine renforce son savoir-faire pour accompagner au mieux ses clients dans ces situations sensibles et leur garantir une expertise précise et équitable.
Adeline : une immersion dans la lutte contre la fraude et la criminalité financière
De son côté, Adeline s’apprête à entamer une formation sur la lutte contre la fraude et la criminalité financière. Un enjeu dans un monde où les flux financiers se complexifient et où les risques de fraudes se multiplient.
Lors de l’évaluation d’un fonds de commerce, un historique comptable douteux, des financements opaques ou des irrégularités fiscales peuvent altérer la valorisation et la liquidité d’un fonds. Intégrer ces risques dans l’évaluation permet d’ajuster la valorisation et d’anticiper d’éventuels problèmes.
Litige autour du renouvellement et de l’indemnisation d’un bail commercial
Le litige oppose la SNC LA NIMOISE, bailleresse, et la SAS R ET E [L], locataire d’un local commercial situé à [Adresse 1]. Le bail commercial initial, signé le 10 février 2005 pour une durée de neuf ans, est arrivé à expiration le 31 janvier 2014.
Le différend est né en octobre 2014, lorsque la locataire a sollicité le renouvellement du bail. La bailleresse a accepté ce renouvellement tout en imposant une augmentation significative du loyer, passant de 2 920 € à 29 000 € HT. Ce montant ayant été refusé par la locataire, l’affaire a été portée devant la juridiction des loyers commerciaux. La question principale portait sur la fixation du loyer du bail renouvelé ainsi que sur les indemnités d’occupation et d’éviction après que la bailleresse a exercé en 2017 son droit d’option, refusant finalement le renouvellement.
Le tribunal judiciaire de Bourges, dans son jugement du 27 janvier 2022, a fixé l’indemnité d’éviction à 184 000 €, l’indemnité de remploi à 22 080 € et une indemnisation de 19 400 € pour trouble commercial. Il a également ordonné le remboursement de divers frais sur justificatifs, notamment ceux liés au déménagement et à la réinstallation. La locataire devait également s’acquitter d’une indemnité d’occupation évolutive, allant de 3 700,50 € en 2015 à 7 362,40 € en 2021. La restitution des locaux devait intervenir sous trois mois après paiement des indemnités, faute de quoi une expulsion serait mise en œuvre. La SNC LA NIMOISE a été condamnée à verser 4 000 € à la SAS R ET E [L] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Une exécution provisoire a été ordonnée, et la locataire a libéré les locaux le 30 juin 2022 après avoir versé 206 165,15 €.
La bailleresse a fait appel, demandant une réduction de l’indemnité d’éviction à 31 700 €, une diminution des frais accessoires (déménagement et réinstallation) et une revalorisation de l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative. Elle proposait un loyer annuel de 11 484,55 € en 2015, évoluant jusqu’à 12 244,40 € en 2021, et réclamait un partage des dépens à hauteur de 50 %. De son côté, la locataire a formé un appel incident pour une augmentation de l’indemnité de réinstallation à 77 560,72 € et la reconnaissance d’une perte sur stock de 40 935 €.
La Cour d’appel a confirmé en grande partie le jugement de première instance, avec quelques ajustements. L’indemnité d’éviction a été maintenue à 184 000 €, l’indemnité de remploi confirmée à 22 080 €, tandis que les frais de déménagement ont été réduits à 2 100 € et le transfert du coffre-fort indemnisé à hauteur de 748 €. Les travaux d’aménagement ont été partiellement indemnisés à hauteur de 15 731,39 €, et la perte sur stock reconnue à 40 935 €. L’indemnisation du trouble commercial a été confirmée à 19 400 €. La Cour a également maintenu les montants précédemment fixés pour l’indemnité d’occupation et rejeté la demande de la bailleresse visant à la fixer sur la base de la valeur locative. La SNC LA NIMOISE a été condamnée à verser 2 500 € à la SAS R ET E [L] pour frais de procédure, et les dépens ont été partagés à hauteur de 50 %.
La Cour de cassation est intervenue le 27 février 2025 et a cassé partiellement l’arrêt de la Cour d’appel sur la fixation de l’indemnité d’occupation pour 2015. Elle rappelle que, selon les articles L. 145-28 et L. 145-57 du Code de commerce, lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient rétroactivement débiteur d’une indemnité d’occupation à hauteur de la valeur locative dès l’expiration du bail. Or, la Cour d’appel de Bourges avait maintenu en 2015 un loyer de 3 700,50 €, sans le réévaluer à la valeur locative réelle.
La décision a donc été cassée et l’affaire renvoyée devant la Cour d’appel de Poitiers pour réexamen.
La servitude de passage par destination du père de famille
Par acte de donation-partage du 10 novembre 1992, M. [I] [V] et Mme [H] [V] ont reçu des parents la nue-propriété de diverses parcelles cadastrales. M. [I] [V] a ainsi bénéficié des parcelles cadastrées [Cadastre 10], [Cadastre 3] et [Cadastre 11] et Mme [H] [V] des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 2], sur laquelle se trouve un garage sur la parcelle [Cadastre 7]. Avec la mort de leur père le 16 février 2012, les consorts [V] sont devenus pleinement propriétaires des parcelles qui leur avaient été laissées.
Par acte du 5 novembre 2013, Mme [H] [V] a procédé à la scission de la parcelle [Cadastre 7] en trois lots, créant les parcelles cadastrées [Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 9]. Elle a fait ensuite donation à sa fille, [N] [T], de la nue-propriété des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] et de la pleine propriété de la parcelle [Cadastre 6].
Le 29 juin 2016, les consorts [T] et [O] et Mmes [H] [V] et [N] [T] épouse [O] ont mis en demeure M. [I] [V] de rétablir l’accès au garage sur la parcelle [Cadastre 8], prétendant que la parcelle [Cadastre 3] qu’il possède était grevée d’une servitude de passage. M. [I] [V] ayant refusé, les consorts [T] et [O] l’ont assigné devant le tribunal judiciaire de Lyon le 14 décembre 2016.
Par arrêt du 9 juin 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a décidé la réalité d’une servitude de passage par destination du père de famille au profit du lot [Cadastre 8] sur le lot [Cadastre 3] et ordonné à M. [I] [V] d’en assurer le libre passage. Cependant, M. [I] [V] a fait appel de ce jugement le 14 août 2020, et Mme [H] [V] et Mme [N] [T] ont présenté un appel incident. Parallèlement, M. [I] [V] et son épouse ont fait donation de la nue-propriété de leurs parcelles à leur fils [F] [V], qui s’est porté volontaire à l’instance.
Les consorts [V] ont demandé à la cour d’appel de Lyon d’annuler la décision du tribunal, arguant que le lot [Cadastre 8] n’était pas grevé d’aucune servitude de passage et qu’il n’était pas enclavé. À titre subsidiaire, ils ont sollicité la délivrance d’une indemnisation en cas de reconnaissance d’un droit de passage. De leur côté, les consorts [T] et [O] ont demandé confirmation du jugement de première instance et réclamé des dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage.
Par arrêt du 15 novembre 2022, la cour d’appel de Lyon a retenu que les parcelles litigieuses n’avaient jamais appartenu à un propriétaire exclusif et que les conditions de la servitude par destination du père de famille étaient donc inapplicables.
La servitude de passage par destination du père de famille est régie par les articles 693 et 694 du Code civil. En application de l’article 693, cette servitude n’existe que si les fonds aujourd’hui divisés appartenaient à un même propriétaire et si ce dernier avait créé un aménagement manifestant une continuité de passage avant la division. L’article 694 dispose que, lorsqu’un propriétaire divise son bien et aliène l’un des lots sans mentionner expressément la servitude, elle continue d’exister dès lors que des signes apparents en établissent la présence.
Dans cette affaire, la cour a retenu que les parcelles litigieuses n’avaient jamais appartenu à un même propriétaire unique mais à une communauté conjugale, ce qui empêchait l’application des articles 693 et 694 du Code civil. De plus, la présence d’un garage donnant sur la parcelle voisine ne constituait pas un signe suffisant pour établir la présence d’une servitude.
La cour d’appel a jugé que la parcelle [Cadastre 8] n’était pas enclavée, ce qui a conduit au rejet des demandes des consorts [T] et [O]. En conséquence, la décision rendue en première instance a été infirmée et les consorts [T] et [O] déboutés de toutes leurs prétentions.
Les consorts [T] et [O] ont formé un pourvoi en cassation, soutenant que la servitude par destination du père de famille aurait dû être reconnue et que l’enclave du garage justifiait la constitution d’une servitude de passage légale. Par un arrêt de 2023, la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi, confirmant ainsi l’analyse de la cour d’appel et la non-existence d’une servitude de passage.
Cette affaire démontre la rigueur des conditions exigées pour la reconnaissance d’une servitude de passage, qu’elle soit fondée sur la destination du père de famille ou sur la situation d’enclave.
