Au décès d’un associé ou lors d’une donation, les parts de SCI doivent être évaluées pour fixer l’assiette des droits de mutation à titre gratuit. L’administration fiscale peut contester la valeur déclarée : le choix de la méthode et des décotes devient alors déterminant. Les règles ne sont pas identiques en succession et en donation, qu’il s’agisse de la date de référence, de la méthode à privilégier ou des limites posées aux décotes. Cet article présente la méthode de l’actif net réévalué, le rôle de l’article 1870-1 du Code civil et les points que l’administration contrôle en priorité.
Pourquoi évaluer des parts de SCI en succession ou en donation
La transmission de parts de SCI est soumise aux droits de mutation à titre gratuit. L’évaluation des titres détermine l’assiette sur laquelle ces droits sont calculés, avec une possible application d’abattements et de décotes selon le régime fiscal applicable.
En donation, l’évaluation facilite une transmission équitable des parts tout en anticipant les incidences fiscales. Lorsqu’un parent transmet ses parts à ses enfants par donations échelonnées, l’expertise permet d’appliquer les décotes adéquates, notamment pour minorité et pour illiquidité, et d’optimiser les droits de donation.
En succession, prenons le cas d’un défunt qui laisse des parts d’une SCI détenant un immeuble de rapport à Paris. Ses héritiers acquittent des droits sur ces parts. Leur valeur est évaluée avec d’éventuelles décotes, qui tiennent compte de l’indivision et de la liquidité des parts.
La date d’évaluation : le jour du décès ou le fait générateur
La date d’évaluation est le moment précis auquel la valeur est estimée. Elle se distingue de la date de rédaction du rapport, qui ne peut pas lui être antérieure : une évaluation produite avant la date de valeur ne peut être considérée que comme un projet. Le rapport mentionne à la fois la date d’évaluation et la date à laquelle le travail a été finalisé.
Dans un contexte fiscal, l’évaluation est généralement fixée à la date du fait générateur. Pour une succession, la date retenue est celle du décès. Mentionner cette date dans la lettre de mission délimite clairement le périmètre de l’intervention.
En pratique, le guide recommande d’utiliser une situation comptable récente, idéalement de moins de trois mois. En cas de contentieux, il conseille de se fonder sur une situation arrêtée à la date précise de l’évaluation.
L’article 1870-1 du Code civil : la valeur des parts au jour du décès
Selon l’article 1870-1 du Code civil, les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés ont droit à la seule valeur des parts de leur auteur. Cette valeur leur est réglée par les nouveaux titulaires des parts, ou par la société lorsqu’elle a racheté les parts pour les annuler. Elle est arrêtée au jour du décès, dans les conditions prévues à l’article 1843-4 du même code.
En cas de contestation, l’article 1843-4 prévoit le recours à un expert désigné par les parties ou, à défaut d’accord, par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce. Cet expert applique les règles de détermination de la valeur prévues par les statuts ou par toute convention liant les parties, lorsqu’elles existent. Pour le détail, consultez notre article sur l’article 1843-4 du Code civil.
L’actif net réévalué, méthode privilégiée en succession
Le contexte d’évaluation influence directement les méthodes retenues. En succession, la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) est généralement considérée comme inadaptée.
La jurisprudence met en avant la pertinence de la méthode de l’actif net réévalué. Une décision de la cour d’appel de Pau du 18 mars 2008 (n° 06/01330) juge que les droits sociaux s’évaluent à la valeur des parts au jour du décès, sans inclure les améliorations apportées par une société locataire sur l’immeuble à usage commercial.
L’administration fiscale suit une logique comparable. Elle privilégie souvent l’actif net réévalué pour déterminer la valeur des parts, en pondérant selon l’importance de la participation. Si les parts ont fait l’objet d’une cession récente, le prix de transaction peut aussi servir de référence. La méthode est détaillée dans notre article sur la méthode patrimoniale.
Plus généralement, la Cour de cassation exige que la valeur vénale de titres non cotés soit appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant de s’approcher de l’offre et de la demande d’un marché réel (Cour de cassation, 2 décembre 2015, n° 14-26.962).
Décotes en succession et en donation : ce que l’administration contrôle
Une participation minoritaire peut bénéficier d’une décote, justifiée par l’absence de contrôle sur la gestion. Pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), une décote pour illiquidité est appliquée à condition de reposer sur des justifications économiques solides, conformément à la jurisprudence.
L’administration peut contester la valeur déclarée dans trois situations : une sous-évaluation volontaire pour réduire les droits de mutation ou l’IFI, une réévaluation excessive dans le cadre d’une optimisation fiscale abusive, ou un contentieux sur la valorisation appliquée lors d’une donation ou d’une succession. Elle peut alors demander une contre-expertise et imposer une réévaluation selon ses propres critères.
Le guide cite l’exemple d’une SCI familiale qui réalise une donation de parts à la génération suivante avec une décote de 40 % pour absence de contrôle. L’administration juge cette décote excessive et engage une procédure de redressement, appuyée par une contre-expertise.
Le cumul des décotes appelle la même prudence. Il doit être justifié et non automatique, et l’administration le limite, notamment dans les SCI familiales. Un exemple concret est analysé dans notre étude de cas sur la décote entre associés.
Points de vigilance pour l’expert
- Fixer la date d’évaluation au fait générateur et la préciser dans la lettre de mission.
- Retenir une méthode cohérente avec le contexte : actif net réévalué en succession, DCF généralement écarté.
- Justifier chaque décote par une réalité économique et éviter tout cumul automatique.
- Rester vigilant sur la finalité réelle de la demande : certains clients ne révèlent pas la véritable raison de l’évaluation, ce qui peut influencer le choix de la méthode et altérer les résultats.
Les parts de SCI transmises par décès ou donation sont évaluées à la date du fait générateur, soit le jour du décès en succession.
L’actif net réévalué est la méthode privilégiée par la jurisprudence citée dans le guide et par l’administration ; le DCF est généralement inadapté en succession.
Une décote de minorité ou d’illiquidité doit reposer sur des justifications économiques solides, faute de quoi l’administration peut la remettre en cause.
Conclusion
Évaluer des parts de SCI en succession ou en donation suppose une date de référence précise, une méthode adaptée au contexte et des décotes justifiées. Un rapport argumenté limite le risque de contestation par l’administration fiscale et entre héritiers. Pour une vue d’ensemble des méthodes, consultez notre guide sur l’évaluation de parts de SCI. ADMA Expertise réalise vos évaluations. Contactez-nous pour un devis.
