La valeur locative d’un hôtel ne se calcule ni au mètre carré, ni par comparaison avec les loyers pratiqués dans la rue voisine. Parce qu’un hôtel est un local construit pour une seule utilisation, le droit des baux commerciaux lui applique un régime particulier, celui des locaux monovalents. Le loyer y est fixé selon les usages de la branche, en deux étapes : on reconstitue d’abord une recette théorique représentative de l’exploitation, puis on lui applique un taux d’effort qui traduit ce que l’activité peut raisonnablement consacrer au paiement du loyer. Ce calcul occupe une place centrale dans l’évaluation d’un hôtel, que nous détaillons pas à pas dans notre guide complet.
Pourquoi un hôtel ne se loue pas comme un local commercial ordinaire
Le régime de droit commun des baux commerciaux repose sur l’article L.145-33 du Code de commerce, qui fixe la valeur locative à partir des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cette logique fonctionne bien pour un local qui peut changer d’activité sans travaux majeurs, un commerce de proximité par exemple, pour lequel il existe un vrai marché locatif de comparaison.
Un hôtel ne se trouve pas dans cette situation. Sa configuration technique (chambres, sanitaires, réseaux, circulation, normes de sécurité ERP) le rend difficilement reconvertible vers un autre usage sans investissements lourds. L’article R.145-10 du Code de commerce en tire la conséquence logique : pour les locaux construits en vue d’une seule utilisation, le loyer peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, et non selon les prix du voisinage. En matière hôtelière, cela signifie concrètement que la référence aux loyers des commerces alentour perd toute pertinence, tout comme le raisonnement au prix par mètre carré. La valeur locative devient une résultante de la performance économique potentielle de l’établissement, et non une donnée du marché immobilier.
C’est cette bascule qui explique la méthode présentée ici. Elle s’inscrit dans le prolongement direct du raisonnement exposé dans notre article sur la monovalence hôtelière et conditionne à son tour l’application ou non du plafonnement du loyer, un point que nous développons dans un article dédié au plafonnement et au déplafonnement.
Première étape : reconstituer une recette théorique représentative
La recette théorique n’a pas vocation à refléter le chiffre d’affaires réellement encaissé par l’exploitant en place. Elle vise à estimer ce qu’un établissement comparable, géré dans des conditions normales, serait en mesure de générer. Cette distinction a une conséquence pratique immédiate : il faut écarter le prix pratiqué, celui que l’on observe dans les comptes, pour lui substituer un prix praticable, celui que l’établissement peut soutenir durablement sur son marché.
La différence entre ces deux notions mérite qu’on s’y arrête, car c’est l’erreur la plus fréquente en la matière. Un hôtelier peut afficher un prix moyen modeste tout en maintenant un taux d’occupation élevé, signe d’une politique de remplissage plutôt que d’une faiblesse structurelle du bien. À l’inverse, un positionnement tarifaire ambitieux peut s’accompagner d’une occupation plus faible. Dans les deux cas, le prix constaté dans les comptes reflète un choix de gestion, pas le potentiel intrinsèque de l’actif. Seul le prix praticable, construit par comparaison avec des établissements réellement comparables, permet de neutraliser ces choix de gestion pour isoler la capacité contributive propre au bien.
Une fois ce prix praticable déterminé, le calcul de la recette théorique hors taxes suit une formule simple :
Recette théorique HT = prix praticable HT × nombre de chambres × nombre de jours d’ouverture × taux d’occupation normatif
Le taux de TVA applicable à l’hébergement (actuellement de 10 %) et la taxe de séjour sont exclus de ce calcul : l’analyse se fonde sur ce que l’exploitation génère réellement, et non sur ce que le client règle au guichet.
Le compset, l’outil qui objective le prix praticable
Reste à déterminer ce fameux prix praticable sans céder à l’arbitraire. L’outil de référence est le compset, contraction de competitive set : un panel restreint, en général composé de quatre à six établissements, sélectionnés pour leur comparabilité réelle avec l’hôtel évalué (localisation, catégorie, taille, type de clientèle, niveau de prestations).
Prenons l’exemple d’un établissement que nous appellerons l’Hôtel du Rempart, comptant 38 chambres classées 3 étoiles, implanté à proximité immédiate de la cité historique de Carcassonne. Son compset, constitué à partir de la base Atout France et des relevés de prix en ligne sur une période représentative (hors événements exceptionnels), fait apparaître deux établissements réellement comparables, l’un de 30 chambres affichant un prix moyen de 85 euros, l’autre de 42 chambres à 79 euros, ainsi que deux établissements hors segment qui servent surtout de bornes pour situer le positionnement de l’hôtel évalué : un 2 étoiles à 65 euros et un établissement haut de gamme à 160 euros. Le prix moyen pratiqué par les deux comparables pertinents se situe autour de 82 euros. Compte tenu de la proximité immédiate du site classé et d’un niveau de prestations légèrement supérieur à la moyenne du compset, l’expert retient pour l’Hôtel du Rempart un prix praticable de 82 euros hors taxes par chambre.
Deux précautions s’imposent à ce stade. D’abord, l’évolution récente des grilles de classement d’Atout France a progressivement déconnecté le nombre d’étoiles affiché de la réalité économique de certains établissements : un hôtel passé de 2 à 3 étoiles grâce à la nouvelle logique de points ne génère pas nécessairement les performances d’un 3 étoiles historique. Il appartient donc à l’expert de vérifier la cohérence entre classement administratif et positionnement réel avant de choisir son compset, plutôt que de s’en tenir mécaniquement à l’étiquette. Ensuite, le prix praticable retenu correspond à un prix toutes taxes comprises payé par le client, canaux directs ou plateformes de réservation confondus. Il doit donc être corrigé d’un abattement représentant les commissions versées aux OTA (qui se situent généralement entre 15 et 30 % des ventes réalisées par ce canal) avant d’être converti en base hors taxes.
Deuxième étape : appliquer un taux d’effort représentatif de la capacité contributive
La recette théorique ainsi obtenue ne constitue pas, en elle-même, la valeur locative. Elle représente le chiffre d’affaires normatif de l’établissement. Il reste à déterminer la part de ce chiffre d’affaires que l’exploitation peut consacrer au loyer sans compromettre son équilibre économique : c’est le taux d’effort.
Les grilles les plus utilisées en pratique, issues des travaux du CEICE puis actualisées par l’IFEI, croisent le classement de l’établissement et sa capacité. À titre d’illustration, un hôtel 3 étoiles de moins de quarante chambres se situe, hors zones touristiques exceptionnelles, dans une fourchette de l’ordre de 14 à 17 % de la recette hébergement hors taxes, les établissements de plus grande capacité ou mieux classés tolérant en général un taux légèrement supérieur. Ces grilles ne doivent cependant jamais être appliquées de manière mécanique : elles constituent un repère, à confronter avec une approche de contrôle fondée sur le résultat brut d’exploitation (RBE), dans laquelle le loyer représente classiquement une part de l’ordre de 50 % du RBE généré par l’établissement. Lorsque les deux approches convergent, la valeur locative retenue s’en trouve d’autant plus solide face à une contestation.
L’Hôtel du Rempart, un calcul complet
Reprenons notre exemple. Avec un prix praticable de 82 euros hors taxes, 38 chambres ouvertes toute l’année et un taux d’occupation normatif de 65 % (cohérent avec les performances observées sur le compset local), la recette théorique maximale s’établit à 82 × 38 × 365 × 65 %, soit environ 739 300 euros (exactement 739 271 euros). En supposant qu’un quart du chiffre d’affaires hébergement transite par des plateformes de réservation moyennant une commission moyenne de 22 %, l’abattement OTA représente environ 5,5 % de la recette (25 % × 22 % = 5,5 %), ramenant la recette théorique nette à un peu plus de 698 600 euros (exactement 698 611 euros).
En retenant un taux d’effort de 16 %, cohérent avec le positionnement 3 étoiles de moins de quarante chambres de l’établissement et avec l’attractivité touristique du secteur, la valeur locative s’établit à environ 112 000 euros par an (698 611 × 16 % = 111 778 euros), soit un peu plus de 2 900 euros par chambre (111 778 / 38 = 2 941 euros). Ce chiffre par chambre constitue un indicateur de cohérence utile, à comparer aux transactions et aux loyers observés sur des établissements comparables, sans jamais devenir à lui seul la méthode de calcul.
Ce que cette méthode change pour l’expert, le bailleur et le preneur
Comprendre ce mécanisme change concrètement la façon d’aborder une négociation ou un contentieux de renouvellement. Pour le bailleur, cela signifie qu’il ne peut pas se contenter de comparer son loyer à celui d’un commerce voisin : il doit construire, ou faire construire, un compset sérieux et une analyse du prix praticable, faute de quoi sa demande de déplafonnement manquera de fondement devant le juge des loyers commerciaux. Pour le preneur, c’est l’assurance que le loyer réclamé reste adossé à la capacité réelle de l’exploitation à le supporter, et non à une référence immobilière déconnectée de son activité.
Deux points de vigilance méritent d’être rappelés avant de clore le calcul. D’une part, les recettes annexes (petit-déjeuner, séminaires, bar) ne sont pas ignorées de l’analyse mais font l’objet d’un traitement séparé, avec leurs propres taux d’effort, pour éviter de fausser le calcul principal sur l’hébergement. D’autre part, lorsque l’établissement a fait l’objet de travaux d’amélioration pris en compte au titre de l’article L.311-1 du Code du tourisme, un abattement spécifique vient minorer la valeur locative ainsi obtenue : nous détaillons cette mécanique, formules et exemples chiffrés à l’appui, dans notre article consacré à l’abattement pour travaux.
C’est en combinant ces différentes briques (recette théorique, taux d’effort, et le cas échéant abattement travaux) que l’expert aboutit à une valeur locative à la fois rigoureuse et opposable, seule capable de résister à l’épreuve d’un débat contradictoire devant le juge ou en négociation directe entre les parties. Cette méthode constitue l’une des briques fondamentales de l’évaluation d’un hôtel : pour une vue d’ensemble, du fonds de commerce aux murs, consultez notre guide complet.
