Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Les erreurs classiques commises lors d’une évaluation de parts de SCI
L’évaluation de parts de SCI est un exercice qui demande à la fois des compétences juridiques, fiscales et financières. Pourtant, même des professionnels expérimentés peuvent tomber dans certains pièges. Ces erreurs peuvent fausser la valeur retenue, entraîner des litiges entre associés et, dans les cas les plus sensibles, provoquer un redressement fiscal.
Confondre valeur de l’immeuble et valeur des parts
L’erreur la plus répandue consiste à assimiler la valeur des parts à la valeur vénale de l’immeuble détenu par la SCI, divisée par le nombre de parts. Cette approche simpliste ignore des éléments essentiels comme les dettes sociales, la fiscalité latente, les autres actifs ou passifs, ainsi que les contraintes statutaires. La valeur d’une part représente une fraction de l’actif net de la société, et non un droit direct sur l’immeuble.
Négliger les clauses statutaires et conventions d’associés
Les statuts d’une SCI, ainsi que d’éventuelles conventions d’associés, peuvent contenir des clauses qui influencent directement la valeur des parts. Clauses d’agrément, de préemption, d’inaliénabilité, répartition des droits de vote ou des bénéfices : autant de dispositions qui impactent la liquidité et donc la valeur des parts. Les ignorer conduit à une évaluation déconnectée de la réalité juridique de la société.
Oublier la fiscalité latente
La plus-value latente sur les biens immobiliers détenus par la SCI, en cas de cession, entraîne un impôt souvent significatif. Cet élément, bien qu’il ne soit pas toujours comptabilisé dans le passif, représente une charge économique pour l’acquéreur potentiel. Ne pas l’intégrer dans le calcul revient à surestimer la valeur des parts.
Ne pas appliquer ou mal appliquer les décotes
Les parts de SCI sont rarement liquides et se négocient souvent dans un marché restreint. La jurisprudence et l’administration fiscale admettent des décotes pour illiquidité, minorité ou contraintes statutaires. Toutefois, ces abattements doivent être justifiés et appliqués avec méthode. Les omettre ou les calculer de manière approximative peut rendre l’évaluation contestable.
Choisir une méthode inadaptée au contexte
L’évaluation doit toujours tenir compte de la nature de la SCI (patrimoniale, d’exploitation, soumise à l’IR ou à l’IS) et du contexte (cession, succession, divorce, apport…). Utiliser une méthode de flux futurs pour une SCI patrimoniale pure, ou se limiter à l’actif net réévalué dans une SCI générant des revenus significatifs, peut fausser la valeur finale.
Les erreurs les plus courantes tiennent à une vision trop simplifiée ou trop standardisée de l’évaluation. La valeur des parts de SCI ne se calcule pas en appliquant une formule unique : elle résulte d’une analyse globale, intégrant les aspects juridiques, fiscaux et économiques propres à chaque situation. Une évaluation fiable exige donc rigueur, personnalisation et indépendance.
