Article L145-33
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
L’article L 145-33 du Code de commerce stipule que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée, en l’absence d’accord entre les parties, selon cinq critères essentiels :
Les obligations respectives des parties : Ce critère prend en compte les responsabilités et charges supportées par le bailleur et le locataire, comme l’entretien du local ou la prise en charge de certaines réparations, qui peuvent influencer le montant du loyer.
Proposition de grille d'évaluation
Cette grille d’évaluation a pour objectif de fournir un outil méthodologique permettant d’analyser les obligations respectives des parties.
Elle se présente sous la forme d’une checklist, avec le critère, les documents à obtenir et actions à entreprendre et les remarques spécifiques.
Cette grille est conçue pour être évolutive, pouvant être enrichie de jurisprudence et d’éléments pratiques issus de décisions judiciaires, afin de refléter les nuances et spécificités des cas rencontrés en pratique.
Critères
Documents à obtenir / Actions à entreprendre
Remarques spécifiques
Droit de préemption du bailleur
Contrat de bail, actes notariés, consultation d’un avocat spécialisé.
Le bailleur peut avoir un droit de préemption en cas de vente du fonds de commerce ou de cession du droit au bail. Cela limite les options du locataire lors de la cession du bail.
Impôts fonciers
Contrat de bail, acte de propriété, quittances de paiement de l’impôt.
Vérifier qui est responsable du paiement des impôts fonciers (bailleur ou locataire). Cela peut influencer le coût global pour le locataire.
Assurance
Contrat de bail, polices d’assurance, attestation d’assurance.
Vérifier qui est responsable de souscrire et de payer les assurances (incendie, risques locatifs, etc.). Le coût peut être important pour le locataire.
Honoraires de syndic / frais de gestion
Contrat de bail, relevés de charges, règlement de copropriété.
Vérifier si les honoraires de syndic ou les frais de gestion de l’immeuble sont à la charge du locataire. Cela peut ajouter un coût supplémentaire.
Travaux urgents
Contrat de bail, inspection sur site, documents d’entretien, correspondance.
Vérifier si le locataire ou le bailleur est responsable des travaux urgents (ex. réparations nécessaires pour la sécurité ou la mise aux normes).
Soumission à un tiers pour certains travaux
Contrat de bail, règlements internes de copropriété.
Le bail peut imposer une autorisation préalable du bailleur ou de la copropriété pour certains travaux, limitant la liberté d’aménagement du locataire
Toiture louée ou panneaux solaires
Contrat de bail, plan de l’immeuble, documents techniques.
Si la toiture est utilisée par le bailleur pour installer des panneaux solaires ou d’autres équipements, cela peut limiter l’accès ou la jouissance des parties communes par le locataire.
Sous-location
Contrat de bail, consultation juridique.
Vérifier si le locataire a le droit de sous-louer tout ou partie du local. Cela peut offrir une flexibilité supplémentaire, mais des restrictions peuvent exister.
Droit de préférence (murs)
Contrat de bail, actes notariés, correspondances juridiques.
En cas de vente des murs, le locataire peut bénéficier d’un droit de préférence. Cela peut offrir une opportunité d’acquérir le bien à des conditions avantageuses.
Exclusivité de destination (dans le même ensemble immobilier)
Contrat de bail, analyse des autres baux dans l’ensemble immobilier.
Le locataire peut bénéficier d’une exclusivité d’activité (ex. seul restaurant dans l’immeuble), ce qui protège de la concurrence directe dans le même ensemble immobilier.
Travaux de toiture ou panneaux solaires
Contrat de bail, plan d’aménagement, règlement de copropriété.
Si des travaux affectent la toiture (par ex. installation de panneaux solaires), cela peut limiter l’usage de certains espaces ou entraîner des charges supplémentaires
Cette approche vise à offrir un outil évolutif et adaptable, pouvant être enrichi au fil du temps pour répondre aux particularités de chaque situation et aux évolutions législatives et jurisprudentielles.
