Le potin de la semaine
L’expertise, c’est aussi beaucoup de formation et beaucoup de lecture. Je reçois plusieurs revues et je les lis avec assiduité, dont Demeure Historique, la revue des monuments et jardins historiques.
Ce mois-ci, le numéro de septembre, j’ai eu plaisir à lire avec intérêt une revue de jurisprudence sur la protection au titre de l’intérêt d’art ou d’histoire. Un sujet sur lequel je ne m’étais jamais vraiment penchée, tout simplement parce qu’il ne s’était jamais présenté dans mes dossiers.
J’ai pu intégrer cette jurisprudence dans notre application interne, celle qui regroupe toute la jurisprudence liée aux sujets qu’on traite régulièrement chez ADMA : expertise judiciaire, calcul de valeur locative, évaluation de fonds de commerce… Le principe est simple, presque artisanal : dès qu’on dispose d’un lien Légifrance ou d’un lien vers la décision, on l’intègre manuellement. Mais la base s’alimente aussi automatiquement, via un MCP connecté à la base de données juridique gouvernementale et avec Openlegi, avec une veille hebdomadaire qui tourne toute seule.
L’intelligence artificielle est un outil formidable, à condition de l’utiliser correctement. Ce n’est pas un raccourci pour éviter de lire le droit, c’est un moyen de ne pas refaire dix fois la même recherche et de capitaliser sur ce qu’on a déjà trouvé. Stocker nos jurisprudences plutôt que de les redécouvrir à chaque dossier, c’est aussi ça, la valeur ajoutée d’un cabinet d’expertise.
La loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles est entrée en vigueur le 20 août 2026 pour ses dispositions concernant les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural. Deux articles retiennent particulièrement l’attention des praticiens de l’évaluation et du foncier rural : l’article 37, qui modifie plusieurs dispositions relatives au droit de préemption, et l’article 38, qui crée un mécanisme entièrement nouveau autour des baux emphytéotiques agricoles.
Le droit de préemption s’étend dans le temps. À l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, le délai pendant lequel un bâtiment ayant servi à une activité agricole reste préemptable par la SAFER passe de cinq à dix ans après la cessation de cet usage. Le même article voit également le seuil de préemption de la nue-propriété élargi : la SAFER peut désormais préempter la nue-propriété d’un bien lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas cinq ans, contre deux ans auparavant. Concrètement, des opérations de démembrement qui échappaient jusqu’ici au droit de préemption y sont désormais exposées sur une fenêtre bien plus large.
Un droit de visite fait son apparition. L’article L. 143-8 est complété : avant de se prononcer sur l’exercice de sa préemption, la SAFER peut désormais demander à visiter le bien. Le propriétaire est invité à se prononcer sur cette visite dès la notification de la cession, et le délai d’exercice du droit de préemption est suspendu le temps de l’organiser. C’est une disposition entièrement nouvelle, pas un simple toilettage.
Les cessions mixtes se compliquent. Un nouveau I bis inséré à l’article L. 141-1-1 impose une notification distincte lorsqu’une cession porte à la fois sur des biens préemptables par la SAFER et sur des biens non contigus qui ne le sont pas. Chaque notification devient une opération autonome au regard du droit de préemption, avec son propre prix et ses propres conditions. Deux exceptions méritent d’être connues des experts qui travaillent sur des biens atypiques : cette obligation de séparation ne s’applique ni aux monuments historiques classés ou inscrits (et aux terrains formant avec eux un ensemble cohérent), ni aux terrains labellisés « jardin remarquable ». Un clin d’œil bienvenu pour qui évalue régulièrement des propriétés de caractère.
Le bail emphytéotique agricole entre dans le viseur des SAFER. C’est la nouveauté la plus structurante de cette réforme. L’article 38 crée un article L. 451-1-1 entièrement nouveau : désormais, toute conclusion ou cession d’un bail emphytéotique portant sur des biens agricoles préemptables au sens de l’article L. 143-1 doit être notifiée à la SAFER par le notaire, au moins deux mois avant l’opération, à peine de nullité du contrat. La sanction est sévère et sans ambiguïté.
La SAFER dispose ensuite d’un droit d’opposition, mais son exercice est strictement encadré : elle doit obtenir l’accord des commissaires du Gouvernement, motiver son opposition par référence à l’un des objectifs limitativement énumérés à l’article L. 143-2 (les 1°, 2°, 5°, 8° ou 9°, pas tous), et estimer soit que le loyer est exagéré au regard des prix pratiqués localement, soit que les conditions du bail contredisent l’objectif invoqué. Son silence passé le délai de deux mois vaut renonciation. Le texte prévoit par ailleurs cinq cas d’exclusion : les opérations entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, celles impliquant une personne publique ou une fondation dédiée à l’acquisition de foncier agricole, les projets d’énergie renouvelable ou de compensation environnementale, les projets déjà couverts par un permis de construire ou une autorisation environnementale, et les biens situés en zone d’aménagement différé ou sur un emplacement réservé. Point notable : ce droit d’opposition peut s’exercer même sur des cessions de baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi.
Pour les notaires, ce nouvel article impose un réflexe systématique de vérification avant toute instrumentation d’un bail emphytéotique agricole, sous peine d’exposer l’acte à la nullité. Pour les propriétaires et les porteurs de projet qui envisagent ce type de montage, notamment pour des opérations de transmission ou de valorisation à long terme, le délai de deux mois devient une donnée de calendrier à intégrer en amont. Et pour l’expert chargé d’une évaluation dans ce contexte, la vérification de cette formalité fait désormais partie des points de vigilance à documenter au dossier.
