Le potin de la semaine
Cette semaine, l’anecdote est presque un cas d’école, alors autant vous la raconter telle quelle.
Juillet. Le téléphone sonne, ton alarmé : « C’est urgent, j’ai besoin d’une expertise sous 10 jours, c’est pour la banque. » L’urgence, chez nous, ça se traite : on s’organise, on bloque un créneau, on rédige la lettre de mission dans la foulée. Le client valide dans l’heure. On attend l’acompte et les pièces pour démarrer.
On relance, gentiment. « Oui, oui, vous aurez tout le 29 juillet », me rassure-t-on. Mi-août : toujours rien. Silence radio. Le fameux dossier urgent dort quelque part, entre deux emails sans réponse et un acompte jamais viré.
Ce genre de situation, je crois qu’on la connaît tous dans ce métier, et elle mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle pose une vraie question d’organisation : comment gérer l’urgence sans se faire piéger par elle ?
D’abord, l’urgence du client n’est pas l’urgence de l’expert. Le mot « urgent » au téléphone ne doit jamais faire libérer un créneau tant que rien n’est engagé de façon ferme. On peut réserver, on ne bloque pas.
Ensuite, la lettre de mission validée ne suffit pas. C’est un engagement de principe, pas un début de mission. Sans acompte, pas de démarrage : la règle est simple, mais elle mérite d’être répétée, surtout aux clients qui, dans le feu de l’urgence, oublient de la respecter eux-mêmes.
Enfin, il y a le phénomène du ghosting post-urgence : le client qui a crié au feu, obtenu son créneau, sa lettre de mission, et qui disparaît. Ça arrive plus souvent qu’on ne le croit, et ça n’a rien d’anecdotique : c’est un vrai sujet d’organisation pour un cabinet d’expertise, entre les créneaux réservés pour rien et les dossiers qui traînent sans jamais vraiment commencer.
La leçon, en somme : l’urgence est un signal à écouter, pas un ordre à exécuter sans filtre.
D’ailleurs, en parlant de temps qui file : après la péremption d’instance qui a occupé notre Potin la semaine dernière, voici un nouvel arrêt qui vient allonger la liste des rappels à l’ordre de la Cour de cassation en la matière. Le message est le même, mais version bail commercial : le temps ne fait rien à l’affaire, sauf en droit, où il fait tout.
Prescription biennale de l’indemnité d’éviction
Le 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, en formation de section et publié au Bulletin, un arrêt qui referme sèchement une porte que la Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait pourtant cru pouvoir entrouvrir (Cass. 3e Civ., 12 février 2026, n° 24-10.578).
L’histoire commence en 2017 : une commune, bailleresse, conclut avec son locataire un bail commercial de neuf ans. Le 28 juin 2018, elle lui délivre un congé avec refus de renouvellement, à effet au 31 décembre 2018, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Rien d’hostile jusque-là. Le 4 novembre 2019, elle met même le locataire en demeure de lui transmettre les justificatifs nécessaires au calcul du montant de cette indemnité. Le locataire, confiant, n’a jamais eu l’intention de contester le congé ni le principe de l’indemnité : il attend simplement qu’on lui en chiffre le montant. Il ne saisit pas le tribunal.
Trois ans après la date d’effet du congé, le 19 novembre 2021, la même commune l’assigne. Mais pas pour lui payer l’indemnité promise : pour faire constater la prescription biennale de son droit et obtenir son expulsion.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 16 novembre 2023, refuse de suivre la bailleresse. Elle retient que celle-ci avait reconnu le droit à indemnité et informé le locataire qu’il pouvait se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement, de sorte qu’il n’avait aucune raison pressante d’agir en justice. Elle ajoute que se prévaloir ensuite de la prescription pour obtenir l’expulsion, après avoir soi-même reconnu le droit à indemnité, relève de la mauvaise foi.
La Cour de cassation casse, au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile et L. 145-9, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce.
Le raisonnement tient en deux temps. D’abord, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce court à compter de la date d’effet du congé, y compris lorsque ce congé est délivré avec une offre d’indemnité d’éviction. L’offre ne dispense donc jamais le locataire de saisir le tribunal dans le délai légal pour en faire fixer le montant, même s’il n’a pas l’intention de contester quoi que ce soit sur le principe. Ensuite, la mauvaise foi du bailleur, aussi caractérisée soit-elle, n’est ni une cause d’interruption ni une cause de suspension de cette prescription. Le comportement du bailleur, qui reconnaît d’abord le droit puis s’en prévaut ensuite pour obtenir l’expulsion, reste juridiquement sans effet sur le cours du délai.
Conséquence, prévue par l’article L. 145-28 du code de commerce : le locataire prescrit dans son action perd son droit au maintien dans les lieux. Il devient occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription, ce qui suffit à caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, et donc à justifier une expulsion en référé, sans procès au fond préalable.
Ce que cela change concrètement : pour le locataire d’un bail commercial qui reçoit un congé assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, la seule attitude sûre consiste à saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date d’effet du congé, quand bien même les discussions avec le bailleur semblent cordiales et le principe de l’indemnité acquis. Rien, ni la bonne foi apparente du bailleur, ni des échanges en cours sur le montant, ni même une mise en demeure émanant du bailleur lui-même pour obtenir des justificatifs, ne met le compteur en pause. L’action peut toujours être suspendue une fois engagée si un accord amiable survient par la suite ; ce qui ne peut pas attendre, c’est la saisine elle-même.
Pour les praticiens qui conseillent bailleurs ou locataires, avocats, notaires, experts appelés à chiffrer une indemnité d’éviction, la leçon est double. Côté locataire, la prudence commande de saisir le juge par précaution dès qu’un congé est délivré avec offre d’indemnité, même si le dossier paraît consensuel : la procédure peut toujours être suspendue d’un commun accord, mais elle doit avoir été engagée. Côté bailleur, l’arrêt ouvre une voie procédurale efficace et rapide : lorsque le locataire est prescrit, l’expulsion peut être obtenue en référé, sur le fondement du trouble manifestement illicite, sans qu’il soit besoin d’une procédure au fond.
