Le potin de la semaine
Mais qui sont exactement les deux sœurs Adma ? À première vue, Adeline et Marine n’ont pas suivi le même chemin. Pourtant, c’est bien la complémentarité de leurs parcours qui a donné naissance à la singularité d’Adma Expertise. Là où certains cabinets se concentrent uniquement sur l’immobilier ou la finance, elles ont fait le pari d’allier les deux, avec une même exigence de rigueur et une approche toujours très terrain.
Adeline, est expert-comptable diplômée, mais elle ne s’est pas arrêtée là. Elle a poursuivi sa formation en droit pour pouvoir relier les chiffres à la règle juridique. Une qualité précieuse quand il s’agit d’évaluer un fonds de commerce, d’analyser les effets d’un bail commercial ou de sécuriser une opération qui engage à la fois les aspects fiscaux, juridiques et économiques. Sa double compétence lui permet d’avoir une vision complète des dossiers et d’apporter des réponses concrètes aux professionnels comme aux particuliers qui font appel au cabinet.
Marine, de son côté, a commencé par un BTS comptabilité et gestion avant de se tourner vers l’immobilier et le droit. Ce parcours lui donne une approche très pragmatique : comprendre un bilan, analyser les comptes, maîtriser les règles juridiques liées à l’exploitation des locaux commerciaux ou à la cession d’un fonds font partie de son quotidien. Sa capacité à relier les enjeux financiers aux réalités de l’immobilier permet d’apporter une lecture à la fois technique et opérationnelle à chaque mission.
C’est donc cette alliance entre droit et comptabilité qui fait la force d’Adma Expertise. Chaque mission est menée en croisant les analyses juridiques, les données économiques et les informations financières, toujours dans le respect des méthodes professionnelles reconnues par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et les standards européens portés par TEGoVA. Cette approche permet d’aller au-delà des estimations basiques pour produire des évaluations sérieuses, documentées et défendables.
Le cabinet intervient dans des contextes variés : valorisation de murs commerciaux, évaluation de fonds de commerce, estimation de parts de société, accompagnement dans les partages, les cessions, ou encore expertise judiciaire. Qu’il s’agisse de répondre à une question de valorisation patrimoniale, d’accompagner une entreprise dans une opération stratégique, ou de fournir un avis indépendant dans le cadre d’une procédure judiciaire, Adma Expertise s’appuie sur une méthodologie rigoureuse et une veille constante des évolutions du marché et de la réglementation.
Adma Expertise travaille en lien avec des avocats, des notaires, des banques, des experts-comptables, des agents immobiliers, et bien sûr avec les particuliers qui ont besoin d’un accompagnement fiable et accessible. Trois valeurs guident chacune des missions du cabinet : la compétence, l’indépendance et le respect. La compétence, parce que la formation et l’expérience sont les bases d’un travail sérieux. L’indépendance, parce qu’une expertise n’a de valeur que si elle est menée en toute impartialité. Le respect, parce que la confidentialité, les délais et l’écoute sont des engagements essentiels.
Enfin, parce qu’il ne suffit pas d’être expert pour bien accompagner, Adma Expertise propose également des ressources pédagogiques accessibles à tous sur son blog. Articles, analyses, décryptages juridiques ou économiques : le cabinet partage ses connaissances pour aider les professionnels et les particuliers à mieux comprendre les enjeux de l’évaluation immobilière. Une démarche qui pose une vraie question : à l’heure où les décisions patrimoniales se jouent souvent à la frontière entre le droit et les chiffres, pourquoi continuer à traiter ces deux dimensions séparément ?
Terres agricoles : Quand le bail rural joue les prolongations….
Le tribunal paritaire des baux ruraux peut décider, quand un congé pour reprise exige une autorisation administrative, de mettre la procédure en sommeil : on parle alors de « sursis à statuer » (CRPM, art. L. 411-58, al. 4, issu de l’ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006). Pendant cette pause, le preneur garde les clés de la ferme et poursuit ses semis sans craindre qu’on le déloge pour cause de formulaires trop longs.
Sitôt le sursis prononcé, hop ! le bail est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale au cours de laquelle l’autorisation tombe en force (CRPM, art. L. 411-58, al. 6). Inutile de rédiger un avenant, le marbre bureaucratique ne bouge pas : le bailleur ne peut réclamer sa terre avant la date où cette année culturale se clôt.
Et si l’autorisation arrive dans les deux derniers mois de ladite année culturale, on décale d’un cran : la prorogation court jusqu’au 31 décembre de l’année suivante (CRPM, art. L. 411-58, al. 6). L’idée ? Ne pas virer le preneur en pleine moisson ou pendant les labours d’automne.
Pour savoir quand contrôler que le futur repreneur coche bien toutes les cases du contrôle des structures (titre III, livre III CRPM), on ne regarde pas la date inscrite sur le congé, mais celle où prend fin la prorogation. Ainsi, on vérifie sa régularité au moment où le bail expire réellement, pas au jour où il a été signé (CRPM, art. L. 411-59).
Prenons un exemple du vrai terrain : congé daté au 1er octobre 2023, sursis ordonné, autorisation définitive le 15 novembre 2023 → bail couru jusqu’au 31 décembre 2024, et on apprécie la situation du repreneur à cette date.
Petit pense-bête pour les bailleurs : à la notification du congé, guettez l’état de l’autorisation (délibération de la DDT(M), déclaration préalable ou arrêté préfectoral, art. L. 331-2 CRPM). Pour les preneurs : réjouissez-vous ! Votre exploitation ne s’interrompt pas à cause d’un tampon qui tarde.
Au final, ce tour de passe-passe législatif (loi n° 2006-870, ordonnance du 13 juillet 2006, complétée par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 et son schéma directeur régional) concilie souplesse pour l’exploitant et sécurité juridique pour le bailleur. Qui a dit que le droit rural manquait de légèreté ?
« Loyers et Covid-19 : la fermeture administrative n’efface pas l’obligation de payer »
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 23 novembre 2022 (pourvoi n° 21-21.867), à propos d’un différend entre une école Montessori et son bailleur, la SCI Linda, illustre une nouvelle fois les limites de l’article 1722 du Code civil lorsqu’une exploitation commerciale est suspendue par une mesure administrative extérieure aux parties. En pleine période post-Covid-19, la Cour était saisie d’un litige portant sur le paiement des loyers dus pendant le premier confinement national du printemps 2020, période durant laquelle les établissements recevant du public avaient été fermés par décision gouvernementale.
L’origine du litige est classique : deux baux commerciaux conclus en 2016 et 2018, une activité d’école, des loyers impayés, des commandements visant la clause résolutoire et une assignation en référé pour faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion. En défense, la locataire soutenait qu’elle avait été empêchée d’exploiter les locaux du 14 mars au 11 mai 2020 du fait de l’interdiction administrative de recevoir du public, privation qu’elle qualifiait de « perte partielle de la chose louée » au sens de l’article 1722 du Code civil. Selon elle, cette situation ouvrait droit à une réduction du loyer, voire à une exonération totale pendant la période de fermeture.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait accueilli partiellement cette analyse en considérant qu’il existait une contestation sérieuse sur l’obligation de régler l’intégralité des loyers de cette période. En conséquence, elle avait limité les provisions mises à la charge de la locataire à des montants très inférieurs à ceux initialement réclamés, en tenant compte de la période non exploitée.
La Cour de cassation adopte une lecture bien plus stricte de l’article 1722. Elle rappelle que cette disposition ne vise que les hypothèses de destruction physique ou juridique de la chose louée. Or, une fermeture administrative temporaire, imposée à l’ensemble des établissements recevant du public sans distinction de destination, ne prive pas matériellement le preneur de la chose louée. Le local restait intégralement à la disposition du preneur, qui pouvait y accéder et y maintenir ses installations, même si son exploitation économique était suspendue. Ce raisonnement avait déjà été validé dans une décision du même jour concernant une salle de sport (3e Civ., 23 novembre 2022, n° 21-20.127), confirmant une position constante.
La haute juridiction rejette ainsi toute assimilation entre fermeture administrative temporaire et destruction de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil. Peu importe les difficultés économiques du preneur ou l’absence de faute du bailleur, ce dernier reste en droit d’exiger le paiement intégral des loyers.
Par ailleurs, la Cour de cassation n’a pas à revenir sur les autres fondements invoqués en appel par la locataire, qui avaient été rejetés par la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Cette dernière avait écarté l’exception d’inexécution prévue par les articles 1219 et 1220 du Code civil, faute pour la locataire d’établir une faute du bailleur ayant empêché l’usage des lieux. La force majeure, régie par l’article 1218 du Code civil, avait également été jugée inapplicable à une dette de somme d’argent, conformément à une jurisprudence constante (Com., 16 septembre 2014, n° 13-20.306). L’imprévision de l’article 1195 du Code civil n’a pas eu plus de succès, le premier bail ayant été conclu avant son entrée en vigueur, et le second bail n’ayant donné lieu à aucune demande en justice de révision ou résiliation. Enfin, l’argument tiré de la bonne foi contractuelle (article 1104 du Code civil) a été écarté, la locataire étant déjà défaillante bien avant la pandémie.
La décision rappelle ainsi que la crise sanitaire, bien qu’exceptionnelle par son ampleur et ses conséquences économiques, n’a pas remis en cause les grands principes du droit des obligations et des baux commerciaux. En l’absence de texte spécifique suspendant ou annulant les loyers, les juges retiennent une stricte application des articles 1722, 1219, 1218 et 1195 du Code civil. Le bailleur, qui n’a commis aucune faute, n’a pas à supporter les pertes d’exploitation de son locataire.
Cet arrêt s’inscrit dans un ensemble de décisions qui éclairent la portée des obligations locatives en période de crise. Il incite les praticiens à porter une attention particulière à la rédaction des clauses de modulation du loyer en cas d’aléas économiques ou administratifs. La réflexion reste ouverte sur l’évolution des pratiques contractuelles, notamment par l’introduction de clauses d’adaptation automatique ou de partage des risques économiques.
