Le Droit de délaissement

Le Droit de délaissement

Définition du droit de délaissement

Le droit de délaissement est la faculté offerte aux propriétaires d’un bien, dans certains cas, de mettre en demeure ou de proposer (selon les cas) à une personne publique d’acquérir son bien.

En clair, c’est une procédure administrative qui permet au propriétaire d’un bien immobilier soumis à des prescriptions d’urbanisme l’empêchant d’en jouir, d’inciter le bénéficiaire de la servitude à acquérir le bien.

Cette notion est à rapprocher de la procédure de réquisition d’emprise totale, qui est la possibilité conférée au propriétaire d’un bien partiellement préempté, exproprié ou soumis au droit de délaissement, d’exiger, sous certaines conditions, que la collectivité publique acquiert la totalité de son unité foncière.

Le droit de délaissement est régi par le code de l’urbanisme par les articles L230-1 à L230-6.

On peut donc considérer que le droit de délaissement est le pendant du droit de préemption.

Conditions pour bénéficier du droit de délaissement

Le propriétaire peut bénéficier d’un droit de délaissement lorsqu’il n’a plus la libre disposition de son bien, dont il est le plus souvent menacé d’être dépossédé. Il s’agit entre autres des cas suivants :

• Le terrain a été réservé par un « Plan Local d’Urbanisme » (PLU) ou le terrain est situé dans une zone urbaine ou à urbaniser et a fait l’objet d’une servitude (Article L152-2 du Code de l’urbanisme)
• Le terrain est compris dans une « Zone d’Aménagement Concerté » ZAC (Article L311-2 du Code de l’urbanisme)
• Le terrain a fait l’objet d’une demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations et l’autorité compétente a pris une de décision de sursis à statuer (Article L424-1 Code de l’urbanisme)

Le code de l’urbanisme (Art. L.322-6) prévoit, en outre, la possibilité de délaissement au bénéfice des propriétaires de terrains compris dans le périmètre d’une association foncière urbaine autorisée (AFU) n’ayant pas adhéré à l’association, et des propriétaires d’immeubles compris dans le périmètre syndical d’une association foncière urbaine de remembrement ( Art. R.322-6 et s. du Code de l’Urbanisme).

Mise en œuvre

Le propriétaire titulaire du droit de délaissement doit mettre en demeure la collectivité de procéder à l’acquisition de son bien. La mise en demeure est adressée à la mairie de la commune où se situe le bien. La mairie la transmet au besoin à la personne concernée.

Elle doit mentionner :

• Les éléments permettant d’identifier le bien : identité du bien, adresse, situation et superficie du terrain.
• Les personnes qui ont des droits ou peuvent avoir des droits sur le bien. Les autres titulaires de droits seront mis en demeure de faire valoir leurs droits dans un délai de 2 mois (à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité́), par la collectivité́, par publicité́ collective (ex : affichage en mairie, parution dans la presse).

La décision de la personne publique concernée doit intervenir dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire et indiquer les prix et conditions dans lesquels la collectivité́ entend acquérir le bien. Attention, il faut également solliciter l’avis de la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE) (ex : France Domaine) quand cela est obligatoire.

La jurisprudence a admis, dans le silence des textes, que le propriétaire gardait la possibilité de renoncer unilatéralement à sa demande tant que le transfert de propriété n’était pas intervenu par une décision passée en force de chose jugée – même en cause d’appel – sans qu’il soit nécessaire que l’autre partie accepte le désistement.

Transfert de propriété et paiement du prix

• En cas d’accord amiable : un acte de vente doit être passé et le prix d’acquisition doit être payé dans le délai de 2 ans à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
• À défaut d’accord amiable dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire, il y a lieu de saisir le juge. L’initiative de l’action appartient au propriétaire lorsqu’il s’agit d’un délaissement en application de l’art. L.241-1 Code Expropriation ou à l’une ou l’autre des parties lorsque le délaissement est réglé par les art. L.230-1 et suivants du Code de l’Urbanisme (Art. L.230-3 Code de l’Urbanisme).

Conséquences de l’exercice du droit de délaissement

Il y a deux types de conséquences :

Conséquences de principe

La collectivité est tenue d’acquérir le bien délaissé par son propriétaire. L’acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels (ex : servitudes) ou personnels (ex : bail) existants sur les immeubles cédés et les transforme en droit à indemnité si besoin. Les droits des créanciers inscrits sont reportés sur le prix compte tenu de leur rang.

Conséquence spécifique du droit de délaissement conféré aux propriétaires de terrains situés en emplacement réservé du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou grevés d’une SUP en application de l’art. L.151-41 Code de l’Urbanisme (prévu à l’art. L.152-2 Code de l’Urbanisme)

En l’absence d’accord amiable, les limitations au droit de construire et l’emplacement réservé ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi 3 mois après l’expiration du délai d’un an au cours duquel la collectivité doit prendre sa décision. Pour autant, il est toujours possible de saisir le juge de l’expropriation au-delà de ces 3 mois.

Dans le cadre du droit de délaissement le terrain doit être valorisé comme en matière d’expropriation. Toutes ces notions peuvent être difficiles à cerner ou mettre en œuvre pour tout à chacun. Si vous êtes confronté à ce type de problématique, n’hésitez pas à contacter un expert en évaluation immobilière.