Article L145-33
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
L’article L 145-33 du Code de commerce stipule que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée, en l’absence d’accord entre les parties, selon cinq critères essentiels :
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : Le loyer doit être en cohérence avec ceux des locaux similaires dans la même zone géographique.
Proposition de grille d'évaluation
Cette grille d’évaluation a pour objectif de fournir un outil méthodologique permettant d’analyser les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Elle se présente sous la forme d’une checklist, avec le critère, les documents à obtenir et actions à entreprendre et les remarques spécifiques.
Cette grille est conçue pour être évolutive, pouvant être enrichie de jurisprudence et d’éléments pratiques issus de décisions judiciaires, afin de refléter les nuances et spécificités des cas rencontrés en pratique.
Critères
Documents à obtenir / Actions à entreprendre
Remarques spécifiques
Prix des baux en cours
Recueil d’informations sur les baux en cours auprès des commerçants locaux, analyse des contrats existants.
Les prix des baux actuels dans le voisinage fournissent une référence directe sur les loyers pratiqués dans des conditions similaires.
Prix des baux amiablement renouvelés
Contrats de renouvellement, discussions avec les propriétaires et locataires, bases de données notariales.
Les baux renouvelés de manière amiable reflètent les ajustements négociés en fonction des évolutions du marché local.
Fixations judiciaires des loyers
Consultations des décisions de justice, avocats spécialisés en droit commercial, analyses de jurisprudence.
Les loyers fixés par décision judiciaire sont souvent plus encadrés et peuvent refléter les litiges en cas de désaccord sur la valeur locative.
Valeurs de marché des nouveaux baux
Analyse des nouveaux contrats de bail signés dans le secteur, études de marché, bases de données immobilières.
Les nouveaux baux offrent une indication des valeurs actuelles du marché et de la tendance des prix dans la zone. Ces valeurs peuvent être plus élevées en raison de la demande accrue ou des améliorations dans le quartier.
Prix du marché pour les nouvelles locations
Analyse des offres de location sur le marché, discussions avec les agents immobiliers, relevés d’annonces.
Les nouvelles locations (loyer en 1ère location) peuvent indiquer des loyers plus élevés que les baux existants, surtout en cas de nouvelles implantations commerciales dans des zones en développement.
Loyer en 1ère location pour nouvelles implantations
Études de cas d’implantations récentes, analyses des annonces de locations, informations provenant des promoteurs immobiliers.
Les loyers pour les implantations récentes reflètent souvent des prix plus élevés, car ils tiennent compte des investissements initiaux dans l’immobilier commercial neuf ou rénové.
Cette approche vise à offrir un outil évolutif et adaptable, pouvant être enrichi au fil du temps pour répondre aux particularités de chaque situation et aux évolutions législatives et jurisprudentielles.
