Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
La valeur d’une part de SCI est-elle égale à la valeur de l’immeuble divisée par le nombre de parts ?
C’est une idée reçue encore trop répandue : celle qui consisterait à penser que la valeur d’une part de SCI se calcule simplement en divisant la valeur de l’immeuble par le nombre de parts sociales. Si cette approche peut paraître logique à première vue, elle est en réalité inexacte et trompeuse. Car la valeur d’une part sociale ne reflète pas uniquement la valeur brute du bien immobilier, mais l’ensemble de la structure juridique, financière et fiscale de la société.
Une société n’est pas un bien immobilier
Rappelons d’abord une évidence : une SCI est une personne morale distincte de ses associés, qui détient un ou plusieurs biens immobiliers. Les parts sociales représentent des droits dans la société, pas une quote-part directe d’un immeuble. Elles donnent droit à des prérogatives (vote, dividendes éventuels, information…) mais aussi à des contraintes, comme les clauses d’agrément ou les règles de gouvernance définies par les statuts.
Des passifs à intégrer… et des actifs à réévaluer
Lorsque l’on évalue les parts d’une SCI, on ne regarde pas seulement ce que la société possède (l’immeuble), mais aussi ce qu’elle doit. Il est donc nécessaire de prendre en compte :
- Les emprunts bancaires éventuels ;
- Les comptes courants d’associés ;
- Les dettes fournisseurs ou fiscales ;
- Les charges à payer ou provisions pour gros travaux ;
- Les engagements hors bilan, notamment la fiscalité latente sur les plus-values en cas de revente.
À l’inverse, il faut également ajouter à la valeur patrimoniale de la société ses éventuelles trésoreries, créances, ou placements. Et surtout, l’immeuble lui-même doit être évalué à sa valeur vénale actuelle, et non à sa valeur historique comptable.
Des méthodes adaptées à chaque situation
En pratique, l’approche la plus courante est celle de l’actif net réévalué : on valorise l’immeuble à sa juste valeur, on retranche les dettes réelles et les engagements latents, et on obtient ainsi une base patrimoniale. Mais cette valeur brute est souvent corrigée en fonction du contexte (cession, donation, IFI, litige) et du profil de l’associé concerné (minoritaire, bénéficiaire de l’usufruit, porteur de parts avec droits particuliers…).
D’autres méthodes peuvent s’ajouter ou se substituer selon les cas : capitalisation des revenus, méthode DCF, ou pondération entre valeur patrimoniale et valeur de rendement.
Les décotes : une réalité juridique et économique
Même après avoir calculé l’actif net réévalué, la valeur d’une part doit encore être ajustée. En effet, une part sociale de SCI n’est ni liquide, ni facilement cessible. La jurisprudence, tout comme l’administration fiscale, reconnaissent ainsi des décotes pour illiquidité, pour minorité, ou en lien avec certaines clauses statutaires restrictives (agrément, inaliénabilité, préemption…).
Ces abattements peuvent atteindre jusqu’à 30 % voire plus dans certains cas, et doivent toujours être justifiés par l’analyse des statuts, des conventions d’associés et du marché réel.
Une évaluation à ne jamais improviser
La valeur d’une part sociale dépend donc de nombreux paramètres juridiques, financiers, fiscaux et humains. L’évaluateur ne se contente pas d’appliquer une formule mathématique : il mène une véritable enquête, examine les comptes, lit les statuts, analyse les baux, visite les immeubles, et applique une méthode cohérente avec le contexte de la mission. Son objectif : déterminer une valeur vénale réaliste, en toute indépendance, en tenant compte de l’ensemble des facteurs qui influencent la liquidité et l’attractivité de la part.
NON, la valeur d’une part de SCI n’est pas égale à la valeur de l’immeuble divisée par le nombre de parts. C’est une approche réductrice, qui ignore les dettes, la fiscalité, les règles statutaires et les réalités du marché. Une évaluation juste exige rigueur, méthode et neutralité. C’est pourquoi il est indispensable de faire appel à un professionnel qualifié et indépendant, capable de produire une expertise solide, argumentée et conforme aux standards en vigueur.
