Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Existe-t-il un marché réel pour les parts de SCI ?
Lorsqu’on évoque l’évaluation de parts de Société Civile Immobilière (SCI), une question revient souvent : existe-t-il un marché réel où ces parts s’échangent librement, comme c’est le cas pour des actions cotées en Bourse ? La réponse est simple : non. Mais cette absence de marché organisé ne signifie pas qu’aucune transaction n’a lieu. Elle impose en revanche une approche spécifique et prudente de la valorisation.
L’absence de marché organisé
Les parts de SCI ne sont pas cotées. Elles ne font l’objet d’aucune publication officielle de prix, d’aucune base de données ouverte qui permettrait de connaître la valeur de marché à un instant T. Les transactions, quand elles existent, sont souvent privées, confidentielles et liées à des contextes très variés : cession entre associés, transmission familiale, règlement d’un divorce, sortie d’un investisseur, succession…
Cette absence de transparence rend difficile l’application de la « loi de l’offre et de la demande » telle qu’on la connaît sur un marché immobilier direct ou sur les marchés financiers. Elle oblige l’expert à reconstituer une valeur théorique, en simulant ce que paierait un acquéreur avisé dans un contexte normal de négociation.
Un marché étroit et spécifique
On peut parler d’un « marché » au sens large, mais il est extrêmement restreint. Les acheteurs potentiels de parts de SCI sont souvent des personnes déjà impliquées dans la société : associés existants, membres de la famille, partenaires proches. Les cessions à des tiers totalement extérieurs sont plus rares, car elles se heurtent aux clauses d’agrément prévues dans la plupart des statuts, qui imposent l’accord des autres associés avant toute entrée d’un nouveau membre.
Cette contrainte statutaire, combinée à la faible liquidité des parts, justifie souvent l’application de décotes lors de l’évaluation. En pratique, un investisseur extérieur demandera un prix plus bas pour compenser la difficulté à revendre ses parts et l’absence de contrôle sur les décisions de la société.
Les conséquences pour l’évaluation
L’absence de marché réel impose de recourir à des méthodes d’évaluation adaptées. La plus courante reste l’approche patrimoniale (actif net réévalué), qui consiste à valoriser les biens détenus par la SCI, retrancher les dettes et ajuster la valeur obtenue par des abattements tenant compte de la réalité du marché restreint.
Dans certains cas, l’expert pourra utiliser des transactions comparables… mais celles-ci devront être analysées avec prudence, car elles sont rares, parfois influencées par des liens familiaux ou des considérations fiscales, et ne reflètent pas toujours une négociation en pleine concurrence.
Un rôle central pour l’expert
En l’absence de marché transparent, l’expert en évaluation joue un rôle clé. Il doit reconstituer, à partir d’éléments objectifs – valeur des actifs, dettes, statuts, situation de l’associé – la valeur vénale des parts. Son rapport, motivé et documenté, devient alors la référence, que ce soit pour sécuriser une transaction amiable, répondre aux exigences de l’administration fiscale ou trancher un litige devant le juge.
Il n’existe pas de marché réel au sens boursier pour les parts de SCI. Les échanges existent, mais dans un cadre restreint, souvent familial ou entre associés. C’est pourquoi leur évaluation relève d’une analyse sur mesure, prenant en compte à la fois la valeur du patrimoine, les contraintes juridiques, la fiscalité, et la faible liquidité des titres.
