L’évaluation d’un hôtel ne se limite pas à appliquer un coefficient au chiffre d’affaires ou un multiple à l’excédent brut d’exploitation. Selon l’objectif de la mission, l’expertise peut concerner le fonds de commerce hôtelier, les murs de l’hôtel, les parts sociales ou actions de la société exploitante ou propriétaire, ou encore un ensemble qui combine ces différents actifs. Chaque cas demande une méthodologie propre.
ADMA Expertise vous accompagne pour déterminer une valeur objective, argumentée et défendable, adaptée au périmètre et au contexte de votre opération.
Demander une étude d’évaluation
Dans quelles situations faire évaluer un hôtel ?
- cession ou acquisition, portant sur le fonds, les murs ou les titres ;
- travaux et projets de transformation ;
- donation ou succession ;
- IFI et justification d’une valeur auprès de l’administration ;
- litige, en amiable ou devant le juge ;
- garantie bancaire ;
- optimisation fiscale, notamment pour les parts de SCI détenant les murs.
Fonds de commerce, murs ou titres : que peut-on évaluer ?
Avant toute estimation, il est essentiel de déterminer ce que l’on souhaite vraiment évaluer :
- le fonds de commerce hôtelier ;
- les murs de l’hôtel ;
- les parts sociales ou actions de la société exploitante ou propriétaire ;
- un ensemble combinant ces différents actifs.
Hôtel à évaluer : mais de quoi parle-t-on vraiment ?.
Pourquoi confier la mission à un expert ?
Un établissement hôtelier est un actif complexe, à l’intersection de l’immobilier, du commerce et de l’exploitation. L’évaluation prend notamment en compte :
- la localisation et l’attractivité touristique ou économique ;
- la capacité d’hébergement, la catégorie et la qualité des prestations ;
- l’état général et le niveau des investissements (CAPEX) ;
- la conformité réglementaire ;
- la notoriété et les performances d’exploitation ;
- les perspectives de développement ;
- les spécificités juridiques et locatives de l’établissement.
Pour fiabiliser ses analyses, ADMA Expertise s’appuie sur une base de données nationale dédiée au marché hôtelier, comprenant plusieurs milliers d’établissements, de transactions, de données d’exploitation et d’indicateurs de marché. Cette connaissance du marché permet de comparer les actifs, d’apprécier leur positionnement et de justifier les hypothèses retenues.
Les méthodes utilisées — approche par les revenus, multiples d’EBE, méthodes comparatives, analyse de la rentabilité, capacité d’emprunt — sont recoupées pour déterminer une valeur cohérente. Découvrir la page complète : Évaluation d’un hôtel, méthodes et expertise.
Le déroulement de la mission
- Définition du contexte et du périmètre : motif de l’évaluation, actifs concernés, date de référence et personnes concernées.
- Collecte des documents : comptes, baux, titres et informations sur l’établissement.
- Analyse du marché hôtelier de référence : positionnement, concurrence et indicateurs du secteur.
- Visite de l’établissement et étude des performances d’exploitation.
- Application des méthodes adaptées et analyse des risques : recoupement des résultats et ajustements justifiés.
- Remise du rapport : présentation des hypothèses, des méthodes, des calculs et de la conclusion sur la valeur.
Documents généralement nécessaires
- titres de propriété et documents relatifs aux murs ;
- baux et contrats en cours ;
- derniers bilans et situations comptables ;
- données d’exploitation de l’établissement ;
- éléments relatifs aux travaux et aux investissements ;
- diagnostics techniques disponibles ;
- statuts et répartition du capital si l’évaluation porte sur les titres.
La liste définitive dépend du périmètre de la mission. ADMA Expertise vous indique précisément les pièces utiles au regard de l’objectif de l’évaluation.
Quel livrable est remis ?
Le rapport d’évaluation, remis au format numérique, présente notamment :
- le contexte, le périmètre et la date de l’évaluation ;
- les documents examinés ;
- l’établissement, ses performances et son marché de référence ;
- les méthodes retenues ;
- les hypothèses utilisées ;
- la valorisation des composantes étudiées (fonds, murs, titres) ;
- l’analyse des risques ;
- la conclusion motivée sur la valeur.
Selon le contexte de la mission, la conclusion est présentée sous forme d’un montant fixe ou d’une fourchette de valeurs, avec, selon le périmètre, la valeur de chaque composante étudiée.
Présenter votre projet à ADMA Expertise
Exemples de missions réalisées
Évaluation de nombreux hôtels dans le cadre d’une cession
Interventions portant sur le fonds de commerce, le fonds et les murs ou les titres, sur l’ensemble du territoire.
Évaluation de plusieurs hôtels dans un contexte d’optimisation fiscale
Évaluations de fonds, de fonds et murs, de murs et de parts de SCI en région parisienne.
Évaluation d’un hôtel avant et après travaux de transformation
Valorisation en amont et en aval d’un projet de mise en place d’un SPA, en Loir-et-Cher.
Évaluation d’un hôtel pour une banque
Appréciation de la valeur du bien dans le cadre d’une garantie bancaire en région PACA.
Évaluation d’un château à usage d’hôtel dans le cadre d’une acquisition
Accompagnement d’un acquéreur en Dordogne.
Nos zones d’intervention
ADMA Expertise intervient en Île-de-France, dans les Hauts-de-France, en Vendée, en Charente, en Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Corse, ainsi que sur demande dans le reste de la France.
Les échanges préparatoires, la collecte des documents et la restitution du rapport peuvent, selon la mission, être menés à distance. La visite de l’établissement, elle, se déroule sur place.
Pourquoi choisir ADMA Expertise ?
Adeline Desthuilliers, experte judiciaire près la cour d’appel d’Amiens et experte-comptable, dirige les missions d’évaluation d’hôtels. Sa double compétence permet d’associer l’analyse économique et financière de l’exploitation à l’évaluation des actifs immobiliers.
Elle est coauteure, avec Marine Desthuilliers, du Guide pratique d’évaluation des hôtels, à paraître. Elle est également titulaire de la reconnaissance REV, Recognised European Valuer, et inscrite au registre TEGoVA. Cette reconnaissance constitue un indicateur européen de qualification en évaluation immobilière.
Chaque mission est menée dans le respect de l’indépendance de l’expert et de l’absence de conflit d’intérêts vis-à-vis des parties. La méthodologie, les hypothèses et les ajustements retenus sont documentés dans le rapport.
Consulter le registre des évaluateurs reconnus par TEGoVA.
Questions fréquentes
Combien coûte une évaluation d’hôtel ?
Les honoraires dépendent du périmètre (fonds, murs, titres ou ensemble), de la taille de l’établissement, des documents disponibles et de la complexité de la mission. Un devis est établi après le premier échange.
Quel est le délai nécessaire ?
Le délai dépend de la disponibilité des documents, de l’organisation de la visite et de la complexité du dossier. Il est précisé dans la lettre de mission.
Faut-il évaluer le fonds de commerce, les murs ou les titres ?
Cela dépend de l’objectif de la mission : cession, garantie, succession ou optimisation fiscale ne visent pas le même périmètre. Chaque cas demande une méthodologie propre : l’expert aide à définir le périmètre adapté avant d’engager la valorisation.
Une évaluation est-elle utile pour une donation, une succession ou l’IFI ?
Elle permet de documenter la valeur déclarée en tenant compte des caractéristiques réelles de l’établissement, de ses performances et de son marché. Les conséquences fiscales de l’opération doivent être examinées avec les conseils compétents.
La mission comporte-t-elle une visite de l’hôtel ?
Oui. La visite de l’établissement permet d’apprécier l’état des lieux, la qualité des prestations et la configuration de l’exploitation. Elle fait partie intégrante du déroulement de la mission.
Demander une étude
Décrivez-nous votre établissement (nature, localisation, périmètre visé : fonds, murs ou titres), le contexte de la demande et le délai souhaité. Nous revenons vers vous avec une proposition de mission adaptée.
Téléphone : 06 51 34 64 98 ou 06 60 87 09 40
Courriel : contact@adma-expertise.com
Pour approfondir, consultez notre page complète Évaluation d’un hôtel : fonds de commerce, murs et titres de société, ainsi que nos articles Pourquoi la valeur d’un hôtel ne se restreint pas aux chiffres et La monovalence hôtelière : ce que ce régime change à l’évaluation.
Vous exploitez également une maison d’hôtes ou un gîte ? Le site Chambres d’hôtes & Gîtes propose un guide dédié : Faire évaluer votre maison d’hôtes ou votre gîte.
