TEXTES
Bail d’habitation: La métropole de Grenoble va bénéficier de l’encadrement des loyers ( n° 2023-1046 du 16/11/ 2023)
Environnement: Inondations et coulées de boue : reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour certaines communes ( n° IOME2330533A du 14/11/2023)
JURISPRUDENCE
Construction: La définition de l’extension d’une construction existante (CE n° 469300, du 09/11/2023)
En l’absence de précision dans le règlement d’un plan local d’urbanisme (PLU) de la notion d’extension d’une construction existante, alors celle-ci doit, en principe, s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci. Ce qui signifie que la définition d’une extension comprend deux éléments sine qua non :
- L’extension doit prendre appui ou être le prolongement d’une construction existante tout en ayant un lien fonctionnel avec elle : c’est le cas de l’agrandissement d’une pièce ou de la construction d’une pièce complémentaire.
- L’extension doit avoir une surface inférieure à la construction existante sinon elle est considérée comme une construction nouvelle.
Ces notions sont très importantes, en effet, les extensions peuvent bénéficier d’exceptions à l’interdiction de construire dans certaines zones (notamment lorsque le RNU s’applique). Les extensions peuvent, sous certaines conditions, n’être soumis qu’à une déclaration préalable de travaux et non d’un permis de construire…
Bail d’habitation: Effet d’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur sans recours à un commissaire de justice ( 3e civ, du 16/11/2023)
La Cour de cassation décide qu’un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181).
Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
Bail rural: Requalification en bail rural d’une convention pluriannuelle de pâturage ( 3e civ, du 16/11/2023)
La Cour de cassation juge, de façon constante, que le bail tacitement reconduit est un nouveau bail, distinct du bail initial (3e Civ., 10 juin 1998, pourvoi n° 96-15.626, Bull. n° 119). Cette règle est désormais consacrée, depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, aux articles 1214 et 1215 du Code civil.
Par conséquent, il résulte de l’article 2224 du Code Civil que, si l’action en requalification en bail rural de la convention pluriannuelle de pâturage initiale se prescrit à compter de sa conclusion, l’action en requalification de chaque convention née ensuite par tacite reconduction se prescrit à compter de sa prise d’effet.
Bail d’habitation: Cautionnement des baux d’habitation : exclusivité du champ d’application de la loi de 1989, peu important la qualité de professionnel de la caution (CA Douai 8e Sect. 4, du 02/11/2023)
– Bail d’habitation: Exclusion de la cotitularité du bail portant sur une maison à usage de commerce et d’habitation : défaut de qualité d’agir de l’épouse (CA Douai 2e 1er Sect., du 19/10/2023)
Quand bien même le bailleur pourrait être un créancier professionnel, le régime applicable au cautionnement donné dans le cadre d’un bail d’habitation ne relève que des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. L’application de cette dernière excluant l’application du code de la consommation. Le cautionnement fait ainsi l’objet d’un régime propre, exclusif de celui mis en place pour la protection de la caution à l’égard des créanciers professionnels.
Copropriété: L’enregistrement de caméras installées par un propriétaire ne peut être assimilé à un procédé de captation d’images relevant des pouvoirs propres des enquêteurs ( Crim., du 08/11/2023)
L’arrêt attaqué énonce que la communication aux enquêteurs, et l’exploitation par ces derniers, des enregistrements des caméras de surveillance installées par le propriétaire ou le gestionnaire d’un ensemble d’habitations, dans les parties communes de l’immeuble concerné, n’est pas assimilable à un procédé de captation d’images relevant de l’article 706-96 du code de procédure pénale.
Les juges ajoutent que le système de vidéosurveillance était en place et fonctionnait préalablement aux réquisitions délivrées par les enquêteurs au propriétaire, en vertu de l’autorisation générale qui leur avait été délivrée à cette fin par le procureur de la République.
Ils estiment que le fait que les enquêteurs aient inscrit dans le temps et pour les mois à venir leur demande de mise à disposition des enregistrements de vidéosurveillance n’est pas plus critiquable puisque, d’une part, cette installation technique était permanente, antérieure aux réquisitions des enquêteurs et était faite pour fonctionner au-delà de ces réquisitions et sans lien avec celles-ci, d’autre part, les enregistrements étaient de toute façon conservés par le propriétaire et à sa seule initiative.
La technique d’enquête prévue à l’article 706-96 du code de procédure pénale suppose la mise en place, par les enquêteurs, d’un dispositif technique installé à l’insu des personnes surveillées, de sorte que le dispositif de vidéosurveillance installé par le propriétaire dans les parties communes de son immeuble échappe aux prévisions de ce texte.
L’article 77-1-1 du même code n’interdit pas à l’officier de police judiciaire de requérir un propriétaire en vue d’obtenir des images, issues de ce dispositif, qui n’ont pas encore été enregistrées.
Copropriété: La tierce opposition dans le contentieux de grande voirie (CE, du 13/11/2023)
Lorsqu’il est saisi par le préfet d’un procès-verbal constatant une occupation irrégulière du domaine public, et alors même que la transmission n’est ni assortie, ni suivie de la présentation de conclusions tendant à faire cesser l’occupation irrégulière et à remettre le domaine public en l’état, le juge de la contravention de grande voirie est tenu d’y faire droit sous la seule réserve que des intérêts généraux, tenant notamment aux nécessités de l’ordre public, n’y fassent obstacle.
Dès lors qu’il ne peut utilement se prévaloir, pour contester un jugement de tribunal administratif prescrivant la remise en état du domaine public, de ce que cette remise en état est susceptible de porter atteinte à ses propres intérêts privés, les intérêts d’un syndicat de copropriété et ceux du propriétaire des installations litigieuses sont, dans l’instance par laquelle ce dernier a été déféré comme prévenu d’une contravention de grande voirie au titre de l’occupation sans autorisation du domaine public, concordants. …Le syndicat doit donc être regardé comme étant représenté devant la cour par cette société au sens de l’article R. 832-1 du code de justice administrative (CJA), de sorte que sa tierce opposition est irrecevable.
Bail et Construction: Terrain acquis par voie de préemption qui avait été donné à bail à M. [W], qui y avait édifié des locaux ( 3e civ, du 23/11/2023)
Aux termes de l’article L. 213-10, alinéas 1 et 2, du code de l’urbanisme, nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les preneurs de biens ruraux, les locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situés dans un bien acquis par la voie de la préemption ou en application des articles L. 211-5 ou L. 212-3 ne peuvent s’opposer à l’exécution des travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux. Si l’exécution des travaux l’exige, ils sont tenus d’évacuer tout ou partie de ces locaux ; le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations prévues aux articles L. 314-1 et suivants.
Selon l’article L. 314-2 du même code, si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation.
L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué ; dès lors, la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions (3e Civ., 5 janvier 2012, n° 10-26.965, Bull. 2012, III, n° 3).
En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 555 du Code civil pour fixer le montant de l’indemnité due au preneur évincé au titre de la perte des constructions.
DOCTRINE ADMINISTRATIVE
Logement : CFE : application aux locations meublées (BOI-IF-CFE-10-30-50 du 08/11/2023)
Les activités de location ou de sous-location de locaux meublés sont réputées professionnelles en application des dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 1447 du code général des impôts (CGI). Par suite, elles sont passibles de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
