La rescision pour lésion 

La rescision pour lésion 

Si vous avez vendu votre bien immobilier à un prix nettement en dessous que le prix du marché et que vous estimez avoir été lésé, vous pouvez peut-être entamer une action en rescision pour lésion.

Quelles sont les conditions ? Dans quel délai ? Comment se calcule le montant de l’indemnité ? Voici quelques éléments de réponse.

Pour faire simple, la signature de l’acte authentique d’une vente immobilière est irrévocable, à quelques exceptions près…

Définition

L’action en rescision est une action qui permet de revenir sur un contrat de vente si l’une des parties se sent lésée : si le prix de vente a été trop sous-estimé ou si le vendeur a volontairement caché les vices d’un bien.

L’article 1674 du Code Civil stipule : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

L’article 1675 du Code Civil précise : « Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation. »

L’action en rescision est donc une action juridique qui peut être mise en œuvre par les parties qui souhaiteraient revenir sur les clauses d’un contrat de vente après la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Cette action peut être engagée par le vendeur s’il estime avoir été lésé par le prix de vente de son bien : si le prix est bien trop inférieur à sa valeur réelle. Ainsi il peut ester en justice pour demander réparation. Dans ce cadre, cette action n’a pas pour effet de remettre en cause le droit de propriété du nouveau propriétaire. Attention, l’acquéreur ne peut pas se prévaloir de cette action s’il a acheté un bien à un prix largement au-dessus de sa valeur réelle.

Conditions

L’action en rescision pour lésion n’est caractérisée qu’à condition que le prix de vente du bien ne dépasse pas 5/12^e de sa valeur estimée. On parle de rescision pour lésion des 7/12^e car c’est sur cette quote-part que doit porter la différence de valeur pour être valable juridiquement.

Par exemple, si un bien a été vendu 250 000 € et que sa valeur réelle au jour de la vente était de 600 000€ alors il y a lésion car 600 000 x 5/12 = 350 000. Si le prix de vente est inférieur à 350 000€ alors vous êtes bien lésé de plus des 7/12emes de la valeur réelle de l’immeuble.

Exceptions

Attention, la lésion ne s’applique pas dans tous les cas. En effet, elle ne peut pas être invoquée :

• Lors de la vente de parts de SCI.
• Lors d’une vente en viager.
• Lors d’une vente par adjudication.

Prescription

En vertu de l’article 1676 du Code civil, l’action en rescision pour lésion se prescrit par deux ans à compter du jour de l’acte de vente.

À ce titre, il convient de distinguer action en rescision pour lésion et l’action pour vileté du prix. Cette action est assortie d’un délai de prescription de cinq ans, soit le délai de droit commun. L’action pour vileté du prix se fonde sur l’existence d’un « prix ridicule, hors de toute proportion véritable avec la valeur du bien ». Les effets d’une telle action, sont la nullité du contrat de vente qu’emportera la qualification du prix comme étant vil.

Les effets

Il est important de préciser que la rescision pour lésion n’a pas pour effet de remettre en cause le droit de propriété de l’acquéreur (Cass., 3ème Civ., 14 décembre 2011, n° 10-25.408) qui va, en réalité, disposer de deux options prévues par l’article 1681 du Code civil :

• Soit il restitue le bien au vendeur et récupère le prix payé initialement, la vente est alors annulée et les parties sont remises dans leur état initial comme si l’opération n’avait pas eu lieu.
• Soit il peut décider de conserver le bien et donc de maintenir la vente, à charge pour lui de payer le supplément du juste prix, déduction faite de 1/10ème de la valeur actuelle du bien. Il s’agit en quelque sorte d’un rachat de la lésion.

Il peut arriver que la rescision pour lésion entraîne l’annulation du contrat de vente et ainsi la restitution du logement et le remboursement du prix de vente. Mais cela est rarissime, généralement l’acheteur paie une compensation au vendeur à hauteur de la différence entre le prix de vente et la valeur du bien, ainsi que les intérêts légaux.