Le potin de la semaine
Il est sorti ! Après plusieurs mois de travail, notre guide « Évaluer un hôtel » est désormais disponible sur Bookelis, et le sera prochainement sur Amazon.
Soyons clairs sur son ambition : vous n’y trouverez pas une nouvelle méthode révolutionnaire d’évaluation hôtelière. Ce n’était pas l’objectif. Ce guide rassemble et organise les méthodes et les pratiques existantes, dans un format volontairement simple, concret et pratique.
L’idée est de disposer d’une base de travail, avec des repères et une méthode pour aborder une évaluation hôtelière. Et ensuite ? Eh bien, comme le dit l’expression, c’est en forgeant qu’on devient forgeron. En expertise, c’est exactement la même chose.
C’est en pratiquant, mission après mission, que l’on apprend à traiter les cas particuliers, les exceptions et toutes ces situations qui ne rentrent jamais parfaitement dans les cases. Car deux évaluations d’hôtels ne sont jamais tout à fait identiques : le périmètre de la mission change, le contexte change, l’établissement change et, nécessairement, l’analyse doit s’adapter.
Le guide vous donne donc le socle. À chaque nouvelle mission, ce sera ensuite à vous d’adapter votre analyse et votre rapport au contexte et au périmètre de l’expertise. C’est aussi comme cela que l’on construit progressivement son expérience.
Nous avons par ailleurs fait le choix de proposer ce guide sous deux formats : papier et e-book.
Nous avons volontairement retenu un format numerique, le format EPUB . Cela nous demande davantage de travail de mise en page et représente un coût de production supplémentaire, mais permet de proposer une version e-book, adaptée aux liseuses et aux applications de lecture, à un prix plus accessible que la version papier.
Et puisqu’on parle de reprise… c’est la rentrée, c’est reparti !
Nous sommes le 31 août et, cette fois, je vous le confirme : tout le monde est bien rentré.
Quand la Cour de cassation borne l’automatisme de la majoration de 40 % en matière successorale
Un arrêt rendu le 8 juillet dernier par la chambre commerciale de la Cour de cassation mérite l’attention de tous ceux qui interviennent, de près ou de loin, dans l’évaluation d’un bien immobilier destiné à figurer dans une déclaration de succession (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-17.275, arrêt n° 387 F-D).
L’affaire remonte à une succession ouverte en 2013. La déclaration avait été déposée fin juillet de la même année. Trois ans plus tard, l’administration fiscale adresse à l’héritière une proposition de rectification portant sur la valeur vénale des biens immobiliers déclarés, avec des écarts de sous-estimation qui se sont révélés significatifs à l’issue du contrôle : 31,79 % pour un studio, 35,50 % pour un appartement, 41,13 % pour des chambres situées au quatrième étage. L’administration applique alors, en plus du rappel de droits, la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue à l’article 1729, a du Code général des impôts.
La cour d’appel de Paris confirme cette majoration. Sa motivation tient en deux éléments : l’importance des écarts constatés d’une part, et le caractère notoire de la hausse des prix de l’immobilier parisien d’autre part, dont elle déduit que la contribuable ne pouvait l’ignorer.
C’est précisément ce raisonnement que la Cour de cassation censure, en cassation partielle. Elle rappelle que l’article L. 195 A du Livre des procédures fiscales fait peser sur l’administration, en matière de droits d’enregistrement, la charge de la preuve de la mauvaise foi. Or, pour la Haute juridiction, déduire l’intention d’éluder l’impôt de la seule ampleur du redressement, combinée à la notoriété générale d’un marché en hausse, ne suffit pas à caractériser cette intention. Ce sont des éléments qui peuvent nourrir un faisceau d’indices, mais ils ne peuvent, à eux seuls et de façon quasi automatique, tenir lieu de démonstration de la mauvaise foi.
Concrètement, la cour d’appel de Paris devra rejuger ce point, dans une composition différente, en recherchant des éléments propres à la situation de la contribuable et non plus seulement des constats généraux sur l’écart de valeur ou l’état du marché.
Cet arrêt a une portée pratique directe pour l’évaluation. Il ne remet évidemment pas en cause le pouvoir de rectification de l’administration, ni le bien-fondé d’un rappel de droits lorsque la valeur déclarée est effectivement inférieure à la valeur vénale réelle. Ce qu’il borne, c’est l’automatisme de la sanction la plus lourde. Un écart important entre la valeur déclarée et la valeur retenue par l’administration, même conjugué à un marché notoirement haussier, ne suffit plus à lui seul à justifier la majoration de 40 %. L’administration doit désormais caractériser plus précisément l’élément intentionnel : pourquoi, dans ce dossier-là, cet écart traduit une volonté délibérée de minorer l’assiette taxable, et pas une appréciation de bonne foi, une méthode d’évaluation discutable ou une simple erreur.
Pour l’héritier confronté à un tel redressement, pour le notaire qui l’accompagne, comme pour l’expert sollicité en amont ou après coup, ce point mérite d’être gardé en tête : la solidité de la valorisation initiale reste évidemment essentielle, mais la contestation d’une majoration de 40 % ne doit pas se limiter à discuter le montant de l’écart. Elle doit aussi porter, spécifiquement, sur ce que l’administration a réellement démontré de l’intention.
