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Les Différentes surfaces rencontrées en immobilier

mesures en immobilier

En matière d’immobilier, nous rencontrons différentes notions de surfaces s’appliquant aux différents types d’immobilier (habitation, bureau, commerce, …) qu’il convient de définir précisément

La Surface Hors Œuvre Brut (SHOB)

Depuis le 1er mars 2012, la Surface Hors Œuvre Brut (SHOB) n’est plus utilisée depuis la création de la Surface de Plancher (SDP).

La SHOB représente la somme des surfaces de chaque niveau, des toiture-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée. Sont également compris les combles et sous-sols (aménageables ou non) ainsi que l’épaisseur des murs et des cloisons. Ne sont pas compris les zones ne constituant pas de surface de plancher comme les terrasses de plain-pied par exemple.

La Surface Hors Œuvre Net (SHON)

Tout comme la SHOB, la SHON n’est plus utilisée depuis le 1er mars 2012 car remplacée par la surface de Plancher et bien évidemment elles diffèrent l’une de l’autre !

Pour pouvoir calculer la SHON, il faut d’abord calculer la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB). Puis on déduit les surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m par exemple (cf tableau joint) mais également les surfaces des bâtiments affectés aux récoltes, animaux, matériel agricole ainsi qu’une surface égale à 5% de la Surface Hors Œuvre affectée à l’habitation.

La Surface de Plancher (SDP)

La surface de plancher est importante car elle est utilisée pour apprécier la conformité des ouvrages construits aux règles de l’urbanisme. Elle est la référence pour les permis de construire ou les certificats d’urbanisme. C’est cette surface qui est utilisée afin de vérifier si un projet respecte les droits à construire sur le terrain d’implantation. Néanmoins, au quotidien, la référence à la SHON est encore très présente. (cf tableau joint)

La Surface Habitable (SHAB)

La surface habitable ou mesurage Loi Boutin est calculée à partir de la SDP déduction faite des murs et cloisons, des marches et cages d’escaliers, … Cette surface doit impérativement être mentionnée dans les baux de locations vides et depuis août 2015 dans les baux de logements meublés. (cf tableau joint)

La Surface loi Carrez (Carrez)

Cette surface est calculée uniquement dans les copropriétés pour les lots d’une surface <8m2. Il n’est pas tenu compte de la partie inférieure à 1,80m de hauteur. (cf tableau joint).

La Surface Utile Brute ou Globale (SUB)

Cette surface est très utilisée en matière d’immobilier de bureaux ou d’activité (locaux artisanaux, entrepôts, …). Elle n’a pas de définition légale mais pourrait s’apparenter à la surface habitable à laquelle aucune déduction au titre des cloisons n’a été opérée.

La Surface Utile Bureau ou Surface Libre Utilisable ou Surface Utile Nette (SUN)

Il s’agit de la surface réellement destinée au travail. Elle se calcule sur la base de la SUB à laquelle on déduit les sanitaires, les locaux sociaux, les couloirs, …

Souvent inscrite dans le bail, elle sert d’une part de référence pour fixer le loyer mais d’autre part elle sert afin de calculer le rendement utile d’un bâtiment (ration SUN/SUB).

La Surface Développée Pondérée Hors Œuvre (SDPHO)

La SDPHO est calculée à partir de la SHOB auquel on applique un coefficient de pondération qui tient compte de l’utilité de chaque niveau. Elle est largement utilisée pour les immeubles d’habitation ou d’activité.

Généralement les coefficients utilisés pour l’habitation sont les suivants :

  • Rez-de-Chaussée, étages non mansardés      : 1
  • Fondation sur vide sanitaire                          : 0
  • Caves non aménagées (sol en terre battue)   : de 0,20 à 0,30
  • Caves aménagées                                          : de 0,30 à 0,50
  • Sous-sol aménagé                                          : de 0,50 à 0,80
  • Étages mansardés                                          : de 0,70 à 090
  • Greniers utilisables pour débarras                 : de 0,25 à 0,35
  • Greniers aménageables                                 : de 0,40 à 0,60
  • Combles aménagés                                        : de 0,50 à 0,80
  • Combles perdus                                             : 0
  • Terrasse                                                         : 0,10 à 0,30

Généralement les coefficients utilisés pour l’activité sont les suivants :

  • Sous-sol utilisable                                         : de 0,30 à 0,70Rez-de-Chaussée                                           : 1
  • Étages à usage de bureaux                             : 1
  • Étages à usage d’atelier ou de magasin         : de 0,50 à 0,75
  • Entresol, galeries d’ateliers                           : de 0,50 à 0,75

La Surface Gross Leasable Area (GLA)

La GLA est surtout utilisée dans les centres commerciaux. Il s’agit de la surface locative brute ou Surface Commerciale Utile (SCU).

Elle correspond aux surfaces de vente, de circulation dans le local ainsi que de stockage.

La Surface Utile Pondérée (SUP)

Elle est établie en appliquant un coefficient de pondération à la SUB. Cette surface est généralement utilisée pour les boutiques en pied d’immeuble. On découpe les surfaces en fonction de zones : vitrine (dans la limite de 5m de distance de la vitrine), surface de vente, passage, …

  • Vitrine                                                           : 1
  • Vente (entre 5 et 10m de la vitrine)              : 0,75
  • Vente (à plus de 10m de la vitrine)               : 0,50
  • Arrière-boutique                                            : 0,40
  • Sanitaires, …                                                 : 0

Vous l’aurez compris, il y a de nombreuses notions de surfaces qui ne sont pas comparables ; C’est pourquoi il est préférable de faire appel à un expert.

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