Le potin de la semaine
L’édition officielle des RNEI 2026 se tiendra les 15 et 16 octobre 2026 à Lyon. Et cette année encore, nous aurons le plaisir d’intervenir.
Au programme : un atelier résolument pratique — parce que la formation doit avant tout être concrète. Nous interviendrons le 16 octobre au matin autour de la lecture du compte de résultat.
L’objectif : savoir lire un compte de résultat, identifier les notions clés, comprendre les ratios et effectuer les retraitements nécessaires dans le cadre de l’évaluation d’un fonds de commerce, notamment en matière d’indemnité d’éviction.
Ce sera également l’occasion de partager des retours d’expérience, à partir de cas concrets issus du terrain, avec une vision croisée entre expert-comptable et expert immobilier.
Parce qu’avant d’évaluer, il faut comprendre.
Nous serons ravies de vous retrouver à cette occasion.
Les inscriptions sont ouvertes :
https://www.edilaix.com/categorie/rencontres-nationales/rencontres-nationales-de-l-expertise-immobiliere/
Démolition impossible : quand le calendrier l’emporte sur l’irrégularité
Dans les dossiers d’urbanisme, il y a une idée qui revient souvent chez les parties. Un permis est annulé, donc la construction doit disparaître. Sur le terrain, c’est rarement aussi simple. L’arrêt rendu le 9 avril 2026 par la Cour de cassation le rappelle de manière assez nette.
On est face à une situation classique. Une construction réalisée sur la base d’un permis délivré en 2004, achevée en 2005. Plusieurs années plus tard, le permis est annulé par le juge administratif. Les voisins engagent alors une action en démolition en 2012, en pensant logiquement que l’irrégularité de la construction suffit à obtenir sa disparition.
C’est précisément là que le raisonnement juridique prend une direction que les parties n’anticipent pas toujours.
Le juge ne regarde pas d’abord l’irrégularité. Il regarde la date d’achèvement des travaux. C’est un point fondamental, et en expertise, c’est souvent le premier élément à vérifier. Parce que cette date conditionne le régime juridique applicable.
Ici, les travaux étant achevés avant la réforme de 2006, on reste soumis à l’ancien régime de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme. Et ce régime prévoit un délai de prescription de cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.
Concrètement, cela signifie que l’action devait être engagée avant 2010. En 2012, le débat est clos. L’action est prescrite.
La Cour de cassation confirme cette lecture en rappelant que le texte ne distingue pas selon que l’action porte sur la démolition ou sur des dommages et intérêts. Pour les constructions achevées avant 2006, c’est l’ancien délai qui continue de s’appliquer, sans exception.
Le temps n’est pas un élément secondaire. Il est structurant. Il peut, à lui seul, neutraliser un fondement juridique pourtant solide.
Le rôle de l’expert, dans ce type de mission, n’est pas de revenir sur la légalité du permis. Ce point relève du juge administratif et, dans ce dossier, il est déjà tranché. Le permis est annulé. L’irrégularité est acquise.
La vraie question est ailleurs. Elle est de savoir ce que cette irrégularité permet encore juridiquement.
Et la réponse est parfois déroutante pour les parties. Une construction irrégulière peut ne plus être démolissable. Non pas parce qu’elle est conforme, mais parce que le délai pour agir est dépassé.
À partir de là, l’expertise change de nature.
On ne cherche plus à démontrer que la construction n’aurait pas dû exister. On cherche à qualifier la situation actuelle. Y a-t-il un préjudice ? Un trouble ? Une emprise ? Une atteinte à la propriété ?
Dans cette affaire, les demandeurs tentent de se repositionner sur le terrain du trouble anormal de voisinage. C’est une stratégie classique lorsque le fondement urbanistique est fermé.
Mais là encore, le juge procède par analyse fine. Il distingue l’ouvrage lui-même et les nuisances invoquées. Les troubles allégués tiennent à la circulation sur une parcelle voisine, et non à la maison en elle-même.
Cette distinction est décisive. Parce que la démolition suppose un lien direct entre l’ouvrage et le trouble. À défaut, elle n’est pas justifiée.
Pour l’expert, c’est un point de vigilance majeur. Il ne suffit pas de constater des nuisances. Il faut en identifier précisément la cause. Et surtout éviter les raccourcis.
On voit souvent des dossiers où tout est imbriqué. Accès, réseaux, urbanisme, voisinage. Mais le juge, lui, raisonne par blocs. Chaque fondement est analysé séparément, avec ses propres conditions et ses propres délais.
C’est exactement ce que rappelle cet arrêt.
Dans la pratique, cela conduit parfois à des situations difficiles à accepter pour les parties. Une construction reconnue irrégulière peut rester en place de manière définitive, simplement parce que l’action en démolition a été engagée trop tard.
Cela ne signifie pas qu’il n’y a plus rien à faire. Mais cela impose de repositionner le dossier sur des terrains encore ouverts. Indemnisation, remise en état partielle, respect de servitudes, ou encore cessation de troubles identifiés.
Le rôle de l’expert est alors double. D’une part, sécuriser juridiquement l’analyse en intégrant ces contraintes de prescription. D’autre part, ramener les attentes des parties sur des solutions réellement opérantes.
Ce type d’arrêt rappelle une chose simple, mais déterminante. En matière immobilière, la légalité d’une situation ne suffit pas. Elle doit s’inscrire dans un calendrier.
Et lorsque ce calendrier est dépassé, le rôle de l’expert n’est plus de contester l’existant, mais d’en mesurer les conséquences.
