Le potin de la semaine
Ce mois-ci, nous avons eu l’occasion d’étudier trois dossiers de châteaux, situés proche de Bordeaux, en Dordogne et Bourgogne, avec des configurations et des problématiques très différentes : château hôtel, château résidentiel, ou encore château à usage événementiel (mariages, réceptions) avec un potentiel d’exploitation encore partiellement utilisé.
Et comme souvent… les surprises ne manquent pas.
Sur l’un des dossiers, un château exploité en hôtel-restaurant, avec plus de 1 100 m² bâtis et plusieurs hectares de terrain, un rapport d’évaluation nous a été transmis… le comparant à une simple maison.
Oui, une maison…
Alors bien sûr, un retour à un usage résidentiel peut être envisagé. Mais dans ce cas, encore faut-il intégrer les travaux nécessaires à ce changement de destination. Et certainement pas valoriser le bien comme une maison “clé en main”, en y ajoutant en plus le mobilier d’exploitation hôtelier…
Ce type d’approche pose question, et rappelle une évidence : l’évaluation des châteaux ne s’improvise pas.
Chaque actif doit être appréhendé dans sa globalité : usage actuel, potentiel, contraintes techniques, travaux, exploitation… Rien ne peut être traité de manière simplifiée.
C’est précisément pour cela que la formation est essentielle.
Nous vous proposons, en partenariat avec le CFEI, une formation dédiée à l’évaluation des châteaux, le 28 avril, sur une demi-journée. L’occasion de revenir sur les fondamentaux, les méthodes et les points de vigilance propres à ces actifs atypiques.
Si vous êtes amenés à intervenir sur ce type de biens, n’hésitez pas à vous inscrire.
Voici le lien : https://www.cfei.fr/visio/evaluation-des-chateaux-biens-dexception/
Expropriation et appel : l’extension du champ indemnitaire par la reconnaissance de la perte de loyers comme accessoire recevable
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 avril 2026 s’inscrit dans le contentieux spécifique de la fixation des indemnités d’expropriation, en apportant une précision notable quant à la recevabilité des demandes indemnitaires formulées pour la première fois en cause d’appel, au regard des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile. La solution retenue s’articule autour de la qualification d’accessoire de la demande d’indemnisation de la perte de revenus locatifs, en lien direct avec la dépossession subie par l’exproprié.
L’examen des faits révèle que l’expropriation portait sur des lots de copropriété à usage commercial, générant des revenus locatifs réguliers. La procédure engagée devant le juge de l’expropriation avait initialement conduit à la fixation d’une indemnité de dépossession, sans que soit expressément sollicitée, en première instance, une indemnité distincte au titre de la perte de loyers. Ce n’est qu’en cause d’appel que l’exproprié a formulé une telle demande, laquelle a été admise par la cour d’appel comme étant accessoire à la demande principale.
La question juridique posée à la Cour de cassation résidait dans la détermination du périmètre des demandes recevables en appel, en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile. Plus précisément, il s’agissait d’apprécier si une demande d’indemnisation complémentaire, fondée sur un préjudice distinct mais consécutif à la dépossession, pouvait être qualifiée d’accessoire, et ainsi échapper à l’irrecevabilité des demandes nouvelles.
La Cour de cassation adopte une approche finaliste de la notion d’accessoire. Elle retient que la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs, correspondant à la période nécessaire pour acquérir un bien de remplacement et le remettre en location, poursuit la même finalité indemnitaire que l’indemnité principale de dépossession. En conséquence, elle constitue l’accessoire de cette dernière et peut être introduite pour la première fois en appel.
Cette interprétation s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ancienne, mais dont la portée est ici précisée dans le contexte particulier de l’expropriation. La Cour confirme que la notion d’accessoire ne se limite pas à une dépendance formelle ou procédurale, mais implique une analyse substantielle du lien entre les chefs de demande. L’unité de finalité indemnitaire devient ainsi le critère déterminant.
L’apport de la décision doit être rapproché des solutions antérieures rendues notamment par la troisième chambre civile, qui avaient pu adopter une conception plus restrictive de l’accessoire, en excluant certaines demandes indemnitaires distinctes. La référence explicite aux arrêts du 7 novembre 1975, du 28 avril 1982 et du 30 juin 1992 invite à reconsidérer la cohérence de cette construction jurisprudentielle, en particulier dans les hypothèses où le préjudice invoqué se rattache directement aux conséquences économiques de la dépossession.
Sur le plan indemnitaire, la décision met en évidence la prise en compte du préjudice de perte de revenus locatifs comme un élément autonome mais intégré dans la logique de réparation intégrale. La cour d’appel avait déjà admis ce principe en fixant une indemnité correspondant à une période raisonnable de vacance locative, appréciée au regard des conditions du marché immobilier local. Cette approche renvoie à une appréciation in concreto du préjudice, conforme aux principes gouvernant l’indemnisation en matière d’expropriation.
L’articulation entre le droit processuel et le droit de l’expropriation apparaît ici déterminante. La faculté d’introduire en appel une demande indemnitaire complémentaire renforce les droits de l’exproprié, tout en soulevant des interrogations quant à l’équilibre procédural entre les parties. La reconnaissance d’un tel accessoire pourrait conduire à un élargissement du débat en appel, susceptible d’affecter la sécurité juridique et la prévisibilité du contentieux.
Cette solution conduit également à s’interroger sur les limites de la notion d’accessoire. Jusqu’où peut s’étendre cette qualification lorsque les chefs de préjudice invoqués présentent une certaine autonomie ? La perte de revenus locatifs constitue un prolongement direct de la dépossession, mais qu’en serait-il de préjudices plus indirects, tels que la perte d’opportunité économique ou les conséquences fiscales de l’expropriation ?
L’analyse de cette décision invite ainsi à approfondir la distinction entre les demandes nouvelles prohibées et les demandes complémentaires admissibles, en tenant compte de la finalité indemnitaire et du lien de causalité avec la dépossession. Elle conduit également à envisager les incidences pratiques pour les praticiens, notamment dans la stratégie contentieuse à adopter en première instance et en appel, ainsi que dans l’évaluation des chefs de préjudice susceptibles d’être invoqués.
