Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Qu’est-ce que la prépondérance immobilière et pourquoi est-elle importante ?
Dans le monde de l’évaluation des parts de SCI, la notion de prépondérance immobilière occupe une place centrale. À la fois concept juridique, fiscal et économique, elle conditionne la manière dont une société est analysée, imposée, et parfois même restructurée. Encore faut-il bien comprendre ce que recouvre cette notion… et pourquoi elle est déterminante.
Une définition avant tout fiscale
La prépondérance immobilière signifie que plus de 50 % de l’actif d’une société est constitué de biens ou droits immobiliers, directement ou indirectement détenus. Autrement dit, une société est considérée comme « à prépondérance immobilière » si son patrimoine est principalement composé d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou de titres de sociétés elles-mêmes immobilières.
Ce critère n’est pas défini par le Code civil, mais par le Code général des impôts. Il varie d’ailleurs selon les contextes fiscaux :
- Pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), on retient les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle, détenus directement ou par l’intermédiaire d’une société ;
- Pour l’article 150 UB du CGI (régime des plus-values), la société est considérée comme à prépondérance immobilière si l’immobilier représente plus de 50 % de son actif sur les trois derniers exercices précédant une cession ;
- Pour les droits d’enregistrement (article 726 du CGI), cette qualification implique que la cession de titres est taxée comme s’il s’agissait de biens immobiliers, au taux de 5 %.
Pourquoi est-ce important en évaluation ?
La prépondérance immobilière a plusieurs conséquences majeures dans une mission d’évaluation de parts sociales :
- Elle détermine l’approche à privilégier : une société à prépondérance immobilière sera le plus souvent évaluée par l’approche patrimoniale, fondée sur la valeur des immeubles, et non sur les résultats ou les flux financiers comme dans une société d’exploitation classique.
- Elle justifie certaines décotes : puisque les parts d’une SCI ne sont pas cotées et sont difficilement cessibles, une décote pour illiquidité, minorité ou contraintes statutaires est généralement appliquée. Ces ajustements sont admis par l’administration fiscale, mais doivent être argumentés et proportionnés.
- Elle influence la fiscalité de la cession : céder des parts d’une SCI à prépondérance immobilière peut entraîner des conséquences fiscales importantes, notamment en matière de plus-value, de droits d’enregistrement, ou d’imposition à l’IFI. L’évaluation devient alors un enjeu stratégique, parfois contesté par l’administration.
Une notion à manier avec précaution
Attention : toutes les SCI ne sont pas automatiquement à prépondérance immobilière. Une SCI qui détient uniquement un immeuble d’exploitation affecté à une activité commerciale peut ne pas être qualifiée comme telle pour l’IFI ou certains articles du CGI. De plus, le pourcentage doit être apprécié à la valeur vénale des actifs, ce qui nécessite une réévaluation des biens à chaque changement de contexte.
Enfin, la prépondérance immobilière ne concerne pas que les SCI : elle peut aussi s’appliquer à des sociétés commerciales, des holdings patrimoniales, voire des groupes familiaux.
La prépondérance immobilière est un critère fiscal clé, qui influence à la fois les méthodes d’évaluation, le traitement fiscal des opérations et le degré d’exigence dans les expertises. Elle ne se décrète pas : elle se démontre, chiffre à l’appui. C’est pourquoi une bonne évaluation suppose d’abord de poser le bon diagnostic sur la nature de la société… avant d’entrer dans les calculs.
