Textes
Don : Avantages fiscaux : inéligibilité des dons faits aux organismes condamnés pour abus de faiblesse ou sujétion
Depuis le 10 mai 2024, la loi n° 2024-420 modifie les règles relatives aux avantages fiscaux pour les dons. L’article 4 de cette loi, publié au Journal officiel le 11 mai 2024, précise que les dons faits aux organismes condamnés pour abus de faiblesse ou sujétion ne sont plus éligibles aux réductions d’impôt. Cette mesure concerne les dons donnant droit à des avantages fiscaux, tels que les réductions d’impôt sur le revenu (IR), l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou le mécénat.
L’abus de faiblesse, défini à l’article 223-15-2 du Code pénal, se produit lorsqu’une personne profite de l’état de vulnérabilité ou de dépendance d’une autre personne pour obtenir d’elle des engagements ou des donations. La sujétion, quant à elle, est une forme plus grave où la victime est totalement soumise à l’influence de l’auteur de l’abus. Ces infractions visent à protéger les personnes vulnérables contre les manipulations et les pressions exercées à leur encontre.
La loi de 2024 introduit une conséquence directe pour les organismes ayant fait l’objet de telles condamnations. Ceux-ci perdent le droit de bénéficier des avantages fiscaux liés aux dons qu’ils reçoivent. Cela vise à garantir que les fonds publics, via les réductions d’impôt, ne soutiennent pas des entités ayant exploité la vulnérabilité de leurs donateurs.
Pour les donateurs, cette nouvelle règle implique une vigilance accrue lors du choix des organismes bénéficiaires. Ils doivent s’assurer que les entités auxquelles ils font des dons n’ont pas été condamnées pour abus de faiblesse ou sujétion, sous peine de perdre l’avantage fiscal auquel ils pourraient prétendre. Les organismes eux-mêmes doivent aussi se conformer rigoureusement aux règles éthiques pour maintenir leur éligibilité aux dons défiscalisés.
Cette disposition est également une réponse aux dérives observées dans le secteur associatif, où certaines structures ont été accusées d’exploiter la générosité de donateurs fragiles. En retirant les incitations fiscales à donner à ces organismes, le législateur cherche à dissuader les pratiques abusives et à orienter les dons vers des structures plus transparentes et respectueuses des droits des donateurs.
Urbanisme : Expérimentation d’un certificat de projet dans les friches : modalités d’application précisées
D. n° 2024-452, 21 mai 2024 : JO 22 mai 2024
Le décret n° 2024-452 du 21 mai 2024, publié au Journal officiel le 22 mai 2024, précise les modalités d’application de l’expérimentation du certificat de projet dans les friches. Cette mesure s’inscrit dans le cadre de l’article 212 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, visant à lutter contre le dérèglement climatique et à renforcer la résilience face à ses effets.
Les friches, ces terrains abandonnés ou sous-utilisés souvent laissés en état de dégradation, représentent un enjeu majeur pour le développement durable des territoires. Leur réhabilitation permet de limiter l’étalement urbain, de préserver les espaces naturels et de dynamiser le tissu économique local. C’est dans cette perspective que le certificat de projet intervient.
Ce certificat de projet, conçu comme un outil d’accélération et de sécurisation juridique, offre aux porteurs de projets une visibilité claire sur la faisabilité de leur initiative de réhabilitation des friches. En validant la compatibilité du projet avec les réglementations en vigueur, il permet de simplifier les démarches administratives et de réduire les délais de procédure.
Le décret de mai 2024 définit les conditions précises dans lesquelles ce certificat peut être délivré. Les porteurs de projets doivent d’abord soumettre une demande détaillée à l’autorité compétente, incluant une description complète de l’initiative, les objectifs poursuivis, et les impacts environnementaux envisagés. L’autorité examine ensuite la conformité du projet avec les documents d’urbanisme locaux et régionaux, ainsi que sa compatibilité avec les politiques publiques de protection de l’environnement et de développement durable.
Les projets éligibles doivent démontrer leur capacité à revitaliser les friches tout en répondant aux exigences écologiques. Cela inclut la gestion des sols pollués, la réduction de l’empreinte carbone et la création d’espaces verts ou de nouveaux habitats pour la faune et la flore locales. Les porteurs de projets sont également tenus de consulter les parties prenantes locales, y compris les communautés et les entreprises environnantes, pour garantir que le projet bénéficie d’un soutien communautaire.
Une fois le certificat de projet délivré, les porteurs de projet bénéficient d’une sécurité juridique accrue. Le certificat garantit que les réglementations applicables ne changeront pas de manière significative pendant la période de validité du certificat, permettant ainsi aux investisseurs de planifier et de financer leurs projets avec une plus grande certitude.
Cette expérimentation, prévue pour une durée initiale de trois ans, sera évaluée régulièrement pour mesurer son efficacité et son impact sur la revitalisation des friches. Les premiers retours d’expérience permettront d’ajuster les modalités du dispositif et d’envisager une éventuelle généralisation à l’échelle nationale.
sécurisant les projets de réhabilitation, le décret n° 2024-452 contribue à la fois à la lutte contre le dérèglement climatique et à la promotion d’un développement urbain durable et inclusif. Les friches, longtemps perçues comme des symboles de déclin, pourraient ainsi devenir des vecteurs de renaissance et de croissance pour les territoires.
Jurisprudence
Notaire : L’action en responsabilité formée par un donataire contre un notaire est recevable même sans mise en cause des autres donataires
Cass. 1re civ., 15 mai 2024, n° 23-12.432,
Le 15 mai 2024, la Cour de cassation, dans son arrêt n° 23-12.432, a rendu une décision importante concernant la responsabilité des notaires. Elle a confirmé que l’action en responsabilité intentée par un donataire contre le notaire est recevable même si les autres donataires ne sont pas mis en cause dans la procédure. Cette décision clarifie la jurisprudence concernant les obligations des notaires et les droits des parties impliquées dans des actes de donation.
Le litige trouve son origine dans une affaire où un donataire a assigné le notaire ayant instrumenté l’acte de donation, alléguant une faute professionnelle dans la rédaction de l’acte. Le donataire soutenait que le notaire n’avait pas respecté ses obligations de conseil et de vérification, ce qui avait entraîné des conséquences financières défavorables pour lui. Le notaire, pour sa défense, a contesté la recevabilité de l’action au motif que les autres donataires, parties à l’acte, n’avaient pas été cités dans la procédure.
La Cour de cassation, saisie de la question, a dû trancher sur la nécessité de la mise en cause des autres donataires pour que l’action en responsabilité soit recevable. En se basant sur les principes du droit de la responsabilité civile et du rôle spécifique du notaire, la Cour a statué que le donataire victime d’une faute professionnelle du notaire peut engager seul une action en responsabilité contre ce dernier.
Le notaire, en sa qualité d’officier public, a l’obligation de veiller à la régularité des actes qu’il rédige et de conseiller toutes les parties de manière impartiale. Cette obligation de conseil est au cœur de sa mission et s’étend à tous les aspects de l’acte de donation. La Cour a rappelé que la responsabilité du notaire peut être engagée dès lors qu’il commet une faute dans l’exercice de ses fonctions, entraînant un préjudice pour une des parties.
En excluant la nécessité de citer les autres donataires, la décision de la Cour simplifie les démarches pour les donataires souhaitant obtenir réparation d’une faute notariale. Cela signifie que chaque donataire peut individuellement poursuivre le notaire pour des manquements qui lui ont causé un préjudice, sans que cela implique nécessairement l’ensemble des bénéficiaires de l’acte.
Cette jurisprudence renforce la protection des donataires en leur offrant une voie plus accessible pour faire valoir leurs droits en cas de faute du notaire. Elle rappelle aussi aux notaires l’importance de leur devoir de diligence et de conseil. Chaque acte notarié doit être rédigé avec une attention particulière pour prévenir les litiges futurs et protéger les intérêts de toutes les parties impliquées.
La décision de la Cour de cassation est donc une étape importante dans l’affirmation des droits des donataires face aux notaires et dans la clarification des conditions de recevabilité des actions en responsabilité notariale. Elle souligne l’autonomie de chaque donataire à poursuivre des recours judiciaires sans la complexité d’impliquer toutes les parties bénéficiaires de l’acte de donation.
Bail commercial : Franchise : indivisibilité avec le contrat de location-gérance et cession d’actions sans accord préalable des franchisés
Cass. com., 15 mai 2024, n° 22-20.747,
Dans un arrêt rendu le 15 mai 2024 (n° 22-20.747), la chambre commerciale de la Cour de cassation a examiné la notion d’intuitu personae dans le cadre des contrats de franchise, en particulier son impact sur la location-gérance et la cession d’actions. Cet arrêt de rejet souligne l’importance de l’accord préalable des franchisés dans certaines opérations contractuelles impliquant les franchiseurs.
L’affaire concernait une chaîne de franchise où le franchiseur avait cédé ses actions sans obtenir au préalable l’accord des franchisés, en violation des clauses intuitu personae stipulées dans les contrats de franchise. Ces clauses étaient destinées à préserver la relation personnelle et la confiance entre les parties, en interdisant toute cession d’actions ou de fonds de commerce sans l’accord explicite des franchisés.
Les franchisés ont contesté la validité de cette cession, arguant qu’elle modifiait substantiellement la nature de la relation contractuelle en introduisant de nouveaux acteurs avec lesquels ils n’avaient pas établi de relation de confiance. Ils ont également soutenu que la cession d’actions du franchiseur était indivisiblement liée à leurs contrats de franchise, notamment en raison de la clause de location-gérance, et que toute modification sans leur consentement constituait une violation de leurs droits contractuels.
La Cour de cassation a confirmé que les clauses intuitu personae jouent un rôle important dans les contrats de franchise, en protégeant les franchisés contre des changements imprévus dans l’identité ou la structure de leur partenaire contractuel. La Cour a précisé que ces clauses permettent de maintenir l’équilibre et la confiance initiale entre les parties, essentiels à la bonne marche du réseau de franchise.
L’arrêt a réaffirmé l’indivisibilité du contrat de franchise avec le contrat de location-gérance lorsque cette indivisibilité est explicitement stipulée. Dans ce cas précis, la location-gérance était intégrée de manière à ce que tout changement dans la gestion ou la propriété du fonds de commerce devait être soumis à l’approbation des franchisés. La Cour a estimé que la cession d’actions sans cet accord constituait une entorse à cette indivisibilité et à l’esprit du contrat intuitu personae.
En rejetant le pourvoi du franchiseur, la Cour a consolidé la position selon laquelle les franchisés ont un droit de regard sur les changements significatifs affectant la structure de leur relation contractuelle. Cet arrêt impose une vigilance accrue aux franchiseurs, qui doivent désormais veiller à respecter scrupuleusement les clauses intuitu personae de leurs contrats, sous peine de voir leur cession d’actions ou de fonds contestée.
Pour les franchisés, cette décision renforce leur protection contractuelle et leur garantit une stabilité dans leurs relations d’affaires. Ils peuvent ainsi s’assurer que la personne ou l’entité avec laquelle ils ont initialement conclu leur contrat reste leur interlocuteur principal, ou qu’ils ont leur mot à dire en cas de changement.
Cette jurisprudence souligne l’importance de l’accord préalable des franchisés dans la cession des parts sociales ou du fonds de commerce des franchiseurs. Elle rappelle que les contrats de franchise sont souvent construits sur la confiance et la personnalité des parties, et que toute tentative de contournement de ces clauses peut être rigoureusement sanctionnée par les tribunaux.
L’arrêt du 15 mai 2024 est donc une référence pour les acteurs du secteur de la franchise, clarifiant les implications des clauses intuitu personae et renforçant la sécurité juridique des franchisés dans leurs relations commerciales.
Bail (en général) : Loyers indus versés avant la vente : action en restitution maintenue contre le bailleur initial
Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922,
Le 16 mai 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision (n° 22-19.922) concernant les droits des locataires à récupérer les loyers et charges indûment versés avant la vente d’un bien immobilier. Cette décision précise que même après la vente d’un bien, les locataires peuvent réclamer la restitution des sommes indûment payées au bailleur initial.
Dans cette affaire, un locataire avait versé des loyers et charges à son propriétaire, avant que ce dernier ne vende le bien à un nouveau propriétaire. Après la vente, le locataire a découvert que certaines de ces sommes avaient été versées par erreur ou en excès. Il a alors intenté une action en restitution contre le bailleur initial, qui était propriétaire au moment des paiements contestés.
La Cour de cassation a confirmé que le locataire peut légitimement demander la restitution de ces paiements indus au bailleur initial, malgré le changement de propriétaire. La relation contractuelle entre le locataire et le bailleur est régie par le bail en vigueur à l’époque des paiements en question. Les sommes versées au titre des loyers ou des charges se rapportent à des périodes spécifiques et sont directement liées aux obligations contractuelles du bailleur de fournir la jouissance paisible du bien durant ces périodes.
En vertu de l’article 1235 du Code civil, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». Cela signifie que les locataires ont le droit de récupérer les montants versés en excès ou par erreur, même si le bien a été vendu à un nouveau propriétaire. Cette obligation de restitution est considérée comme une obligation personnelle du bailleur initial, distincte de ses obligations liées à la jouissance du bien.
La Cour de cassation a également précisé que cette obligation de restitution ne disparaît pas avec la vente du bien. Le bailleur initial reste responsable des sommes perçues indûment jusqu’à la date de transfert de propriété. Ce droit à la restitution se réfère aux périodes durant lesquelles le bailleur initial était le propriétaire et percevait les loyers et charges.
Cette décision est importante pour les locataires car elle clarifie leur droit à réclamer la restitution des paiements indus même après la vente du bien. Pour les bailleurs, elle souligne l’importance de vérifier la régularité des montants perçus avant de vendre un bien, afin d’éviter des réclamations postérieures des locataires.
Pour les locataires, il est essentiel de conserver des documents détaillant les paiements effectués et de vérifier la conformité de ces paiements par rapport aux obligations contractuelles en cours. En cas de vente de la propriété, ils doivent être conscients de leurs droits de restitution contre l’ancien propriétaire.
Pour les bailleurs, cette décision souligne l’importance de régler toutes les questions financières avant de vendre un bien immobilier. Les sommes indûment perçues pourraient être sujettes à restitution, même après la vente du bien à un nouveau propriétaire.
En somme, l’arrêt du 16 mai 2024 clarifie les droits des locataires en matière de restitution des loyers et charges indus et les obligations des bailleurs en cas de vente d’un bien.
Urbanisme : N’est pas chalet d’alpage qui veut : à propos de la servitude de l’article L. 122-11 du Code de l’urbanisme
CAA Lyon, 30 avr. 2024, n° 22LY00989, Commune de La Clusaz,
La cour administrative d’appel de Lyon, par son arrêt du 30 avril 2024 (n° 22LY00989), a apporté des précisions sur l’interprétation de la servitude de l’article L. 122-11 du Code de l’urbanisme, relative à la protection des « chalets d’alpage ». Dans l’affaire Commune de La Clusaz, la cour a examiné les conditions requises pour qu’un bâtiment puisse bénéficier de cette servitude protectrice.
La servitude de l’article L. 122-11 du Code de l’urbanisme vise à préserver les bâtiments dits « chalets d’alpage » situés dans des zones de montagne. Cette disposition interdit ou restreint les modifications qui pourraient altérer le caractère traditionnel de ces constructions. Cependant, la définition précise de ce qui constitue un « chalet d’alpage » est souvent sujette à interprétation, particulièrement lorsqu’un document d’urbanisme local, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU), tente d’identifier ces bâtiments.
Dans cette affaire, la commune de La Clusaz contestait la modification apportée à un bâtiment identifié dans le PLU comme « chalet d’alpage ». Le requérant avait effectué des travaux que la commune considérait comme contraires aux dispositions protectrices de l’article L. 122-11. La question était de savoir si l’identification dans le PLU suffisait pour que le bâtiment bénéficie de la servitude de protection.
La cour administrative d’appel a estimé que la simple mention d’un bâtiment comme « chalet d’alpage » dans un document d’urbanisme ne suffisait pas à lui conférer automatiquement la protection de l’article L. 122-11. Pour bénéficier de cette servitude, un bâtiment doit répondre à des critères précis définis par la loi et la jurisprudence, au-delà de son identification dans les documents locaux. Il doit, notamment, avoir été construit pour répondre aux besoins de l’alpage et doit être situé dans un environnement de montagne propre aux activités pastorales.
L’arrêt précise que l’évaluation de la qualité de « chalet d’alpage » doit tenir compte de l’usage originel du bâtiment et de son intégration dans l’économie et le mode de vie montagnard. La cour a souligné que des constructions modernes ou celles dont l’utilisation actuelle est éloignée de l’activité pastorale traditionnelle ne peuvent être protégées par cette servitude.
Cette interprétation a des implications importantes pour la gestion de l’urbanisme en zones de montagne. Les communes ne peuvent pas simplement s’appuyer sur leurs documents d’urbanisme pour définir les protections légales accordées aux bâtiments. Il est nécessaire d’examiner chaque cas individuellement pour déterminer si le bâtiment répond effectivement aux critères légaux de la protection en question.
L’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon renforce ainsi la nécessité d’une analyse rigoureuse et contextuelle des bâtiments revendiquant la protection de l’article L. 122-11 du Code de l’urbanisme. Cette décision incite les communes et les propriétaires à veiller à la conformité stricte des bâtiments avec les exigences légales pour bénéficier des servitudes de protection.
Urbanisme : Le défaut d’intérêt à agir d’une association en matière d’autorisation d’urbanisme ne se régularise pas
CAA Toulouse, 16 avr. 2024, n° 23TL01699, Assoc. Canopée,
L’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Toulouse le 16 avril 2024 (n° 23TL01699), dans l’affaire Association Canopée, a clarifié la question de l’intérêt à agir des associations en matière d’autorisation d’urbanisme. La cour a statué que, contrairement aux requêtes introduites par des particuliers, dont l’intérêt à agir peut être évalué en fonction de leur situation personnelle au moment du dépôt de la requête, celui des associations ne peut se régulariser a posteriori.
Dans cette affaire, l’Association Canopée contestait une autorisation d’urbanisme délivrée pour un projet immobilier. Le débat portait sur la légitimité de l’association à agir en justice, c’est-à-dire sur sa capacité juridique à contester l’autorisation. La question centrale était de savoir si l’association, qui n’avait pas démontré un intérêt suffisant au moment du dépôt de la requête, pouvait régulariser cet intérêt en cours de procédure.
La cour a rappelé que l’intérêt à agir des associations est défini par l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme. Ce texte précise que seules les associations régulièrement déclarées et ayant pour objet statutaire la protection des intérêts en lien avec l’objet de la contestation peuvent introduire une action en justice contre une décision d’urbanisme. Cet intérêt doit exister dès le début de la procédure contentieuse.
Pour les particuliers, l’intérêt à agir s’apprécie en fonction de leur situation au moment de l’introduction du recours. Par exemple, un voisin immédiat d’un projet de construction a généralement un intérêt direct à contester une autorisation d’urbanisme. Toutefois, cette appréciation peut être flexible et tenir compte de l’évolution de la situation pendant la procédure.
En revanche, pour les associations, l’intérêt à agir est rigoureusement encadré. La cour administrative d’appel de Toulouse a précisé que cet intérêt doit être conforme aux statuts de l’association et être lié à son objet social dès le début de la procédure. L’association doit démontrer qu’elle a un intérêt direct en rapport avec l’objet de l’autorisation d’urbanisme contestée. Ce point ne peut pas être régularisé a posteriori. Si une association ne prouve pas cet intérêt au moment où elle introduit son recours, sa demande est irrecevable et ne peut être régularisée ultérieurement.
Dans l’affaire en question, l’Association Canopée n’a pas pu prouver qu’elle remplissait les conditions requises par l’article L. 600-1-2 au moment de l’introduction de sa requête. Ses statuts ne spécifiaient pas de manière suffisante que l’objet de son action englobait la protection des intérêts directement en lien avec la décision d’urbanisme contestée. Par conséquent, la cour a jugé que l’association ne pouvait régulariser son intérêt à agir en cours de procédure.
Cet arrêt souligne l’importance pour les associations de bien définir leur objet social et de démontrer clairement leur intérêt à agir dès le dépôt de leur recours. Elles doivent veiller à ce que leurs statuts soient rédigés de manière à couvrir explicitement les actions qu’elles envisagent d’entreprendre en justice, notamment en matière d’urbanisme. Cette rigueur dans l’appréciation de l’intérêt à agir vise à éviter les recours abusifs et à garantir que seules les associations légitimement concernées puissent contester les décisions d’urbanisme.
Urbanisme : Sursis à statuer en vue de la régularisation d’une autorisation d’urbanisme : contestation du jugement
Le Conseil d’État, par son arrêt du 14 mai 2024 (n° 475663), a apporté des précisions essentielles concernant le sursis à statuer en vue de la régularisation d’une autorisation d’urbanisme. Cette décision s’inscrit dans le cadre de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, qui permet au juge de suspendre sa décision afin de laisser le temps au bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme de régulariser un vice affectant cette autorisation.
L’affaire en question concernait une autorisation d’urbanisme accordée pour un projet de construction qui avait été contestée par un tiers, sur la base de divers vices affectant la légalité de la décision. En première instance, le tribunal administratif avait décidé de prononcer un sursis à statuer pour permettre la régularisation des vices constatés. Le requérant avait alors contesté cette décision, argumentant que le sursis à statuer n’était pas justifié dans ce cas précis.
L’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme permet effectivement au juge, lorsqu’il constate un vice affectant la légalité d’une autorisation, de suspendre son jugement et de donner au bénéficiaire un délai pour régulariser ce vice. Cette disposition vise à éviter l’annulation pure et simple d’une autorisation d’urbanisme en cas de vices régularisables, offrant ainsi une solution pragmatique et équilibrée entre les intérêts des parties.
Dans son arrêt du 14 mai 2024, le Conseil d’État a rappelé que la décision de prononcer un sursis à statuer est une faculté laissée à l’appréciation du juge. Celui-ci doit évaluer si le vice constaté est régularisable et si une telle régularisation est de nature à rétablir la légalité de l’autorisation sans porter atteinte aux droits des tiers. Le Conseil d’État a précisé que le recours à l’article L. 600-5-1 doit respecter certains principes, notamment celui de la sécurité juridique et celui de la bonne administration de la justice.
Le Conseil d’État a également précisé que la contestation d’un jugement prononçant un sursis à statuer doit être examinée avec rigueur. La cour a souligné que le sursis à statuer ne doit pas être utilisé de manière automatique, mais doit répondre à une analyse approfondie des possibilités de régularisation. En l’espèce, le requérant soutenait que les vices étaient trop substantiels pour être régularisables, ce qui aurait dû conduire à l’annulation pure et simple de l’autorisation.
Dans son analyse, le Conseil d’État a affirmé que le juge administratif doit examiner de manière concrète si la régularisation envisagée est réalisable dans le cadre légal et dans les délais impartis. Il doit également s’assurer que cette régularisation ne porte pas préjudice aux droits des tiers, y compris ceux du requérant. Le recours à un sursis à statuer ne doit pas entraîner une situation d’incertitude prolongée pour les parties en litige.
En conséquence, le Conseil d’État a confirmé que le tribunal administratif avait bien exercé son pouvoir d’appréciation en décidant de prononcer un sursis à statuer. Il a jugé que le sursis était justifié par la possibilité de régularisation des vices affectant l’autorisation d’urbanisme, conformément aux objectifs de l’article L. 600-5-1.
Cette décision clarifie les conditions et les limites du sursis à statuer en matière d’urbanisme. Elle renforce l’idée que le recours à cette mesure doit être soigneusement justifié et doit toujours viser à équilibrer les besoins de régularisation administrative avec la protection des droits des tiers. Les autorités et les bénéficiaires d’autorisations d’urbanisme doivent ainsi être vigilants quant aux vices potentiels et à leurs impacts sur la légalité des autorisations délivrées.
Marché public : La responsabilité improbable du mandataire du maître de l’ouvrage
CE, 21 mai 2024, n° 490688, Sté GTM Guadeloupe
Le Conseil d’État, dans son arrêt du 21 mai 2024 (n° 490688), a apporté une précision importante en matière de responsabilité pour le paiement des sommes dues dans les marchés publics. L’affaire concernait la société GTM Guadeloupe, qui n’avait pas reçu le solde de paiement pour des travaux réalisés dans le cadre d’un marché public. Le maître de l’ouvrage avait délégué la gestion des paiements à un mandataire, mais ce dernier n’avait pas procédé au règlement final.
GTM Guadeloupe a alors intenté une action en justice contre le maître de l’ouvrage et le mandataire, argumentant que le mandataire devait aussi être tenu responsable du défaut de paiement. Le Conseil d’État a été sollicité pour statuer sur la question de savoir si le mandataire pouvait être considéré comme responsable de l’absence de paiement, malgré son rôle de gestionnaire.
Selon le droit des marchés publics, seul le maître de l’ouvrage est légalement responsable du paiement des travaux exécutés. Ce principe est établi par l’article 1799 du Code civil, qui impose au maître de l’ouvrage de payer le prix convenu pour les travaux accomplis. Même si le maître de l’ouvrage désigne un mandataire pour gérer les aspects financiers ou administratifs du projet, cela ne le décharge pas de sa responsabilité principale.
L’article L. 2422-1 du Code de la commande publique permet au maître de l’ouvrage de recourir à un mandataire pour l’exécution de ses obligations. Toutefois, le mandataire agit en tant que représentant et non comme débiteur principal des sommes dues. Ainsi, même si le mandataire n’exécute pas les paiements, la responsabilité de ce manquement incombe au maître de l’ouvrage. Le Conseil d’État a confirmé que le mandataire ne peut être tenu responsable du non-paiement du solde du marché.
Cette décision a des conséquences directes pour les entreprises engagées dans des marchés publics. Elles doivent se tourner uniquement vers le maître de l’ouvrage pour le paiement des travaux, même si un mandataire est chargé de la gestion des paiements. Cela simplifie les démarches juridiques pour les entreprises et les protège contre les risques d’impayés.
Pour les maîtres d’ouvrage, il est essentiel de comprendre que la délégation de tâches à un mandataire ne les exonère pas de leurs obligations principales. Ils doivent s’assurer que les mandataires respectent les engagements contractuels, en particulier en ce qui concerne les paiements, afin de prévenir tout manquement susceptible de créer des litiges avec les entreprises.
Cet arrêt du 21 mai 2024 réaffirme le principe de responsabilité unique du maître de l’ouvrage pour le paiement des travaux dans les marchés publics, apportant ainsi une clarté juridique aux relations contractuelles entre les parties.
Contrats et obligations : Résolution du contrat aux torts partagés et restitutions réciproques
Cass. com., 15 mai 2024, n° 23-13.990,
Dans son arrêt du 15 mai 2024, la chambre commerciale de la Cour de cassation a clarifié l’application de l’article 1229 du Code civil concernant la résolution des contrats pour cause de torts partagés entre les parties et les restitutions réciproques qui en découlent. Cette décision éclaire les mécanismes de restitution et les obligations réciproques en cas de résolution contractuelle, en particulier lorsque les deux parties ont contribué à la défaillance du contrat.
L’affaire portait sur un contrat commercial où les deux parties avaient échoué à remplir leurs obligations respectives, entraînant une cessation du contrat. Les parties se sont mutuellement accusées de manquements contractuels, conduisant à un litige sur la responsabilité et les conséquences financières de la résolution du contrat.
La Cour de cassation a confirmé que, conformément à l’article 1229 du Code civil, la résolution d’un contrat pour torts partagés implique que chaque partie doit restituer à l’autre ce qu’elle a reçu en exécution du contrat. Cette règle s’applique indépendamment de l’origine des manquements, tant que ceux-ci sont imputables aux deux parties.
L’article 1229 du Code civil, introduit par la réforme du droit des obligations en 2016, stipule que la résolution d’un contrat prend effet soit à la date de la notification, soit à une date antérieure si les parties ou le juge en décident ainsi. Lorsque les torts sont partagés, il impose aux parties de procéder à des restitutions réciproques proportionnelles aux prestations fournies et à l’avantage tiré de ces prestations.
Dans le cas d’espèce, la Cour a jugé que chaque partie devait restituer à l’autre les avantages reçus, ajustés pour refléter les contributions et les bénéfices réels. Par exemple, si une partie avait livré des biens ou services partiellement exécutés et que l’autre partie avait fourni une contrepartie monétaire ou autre forme de paiement, les restitutions devaient être proportionnelles à la valeur des prestations réellement exécutées et reçues.
Cette approche proportionnelle garantit que les parties ne subissent pas de pertes excessives ou ne tirent pas un avantage injuste de la résolution du contrat. Elle évite également les enrichissements sans cause, alignant les restitutions sur la valeur des prestations fournies et le niveau de défaut des obligations contractuelles.
La décision du 15 mai 2024 met en lumière l’équilibre recherché par la justice dans les litiges contractuels complexes, où les fautes ne sont pas clairement attribuables à une seule partie. Elle renforce le principe de justice contractuelle en veillant à ce que les conséquences financières de la résolution reflètent équitablement les actions et les omissions de chaque partie.
En pratique, cette jurisprudence signifie que les entreprises doivent être attentives à leurs obligations contractuelles et aux conséquences possibles des manquements partagés. Lorsqu’un contrat est résolu pour torts partagés, il est important de documenter et de quantifier précisément les prestations fournies et reçues pour assurer des restitutions équitables.
L’arrêt du 15 mai 2024 constitue une référence, clarifiant les obligations des parties en matière de restitution dans le cadre de résolutions contractuelles pour torts partagés. Cette décision apporte une sécurité juridique accrue en définissant clairement les modalités de restitution et en promouvant une approche équitable et équilibrée des litiges contractuels.
Société (en général) : Acte normal de gestion : rémunération du dirigeant par un tiers
CAA Versailles, 7 mai 2024, n° 21VE01760, SAS Loga
Le 7 mai 2024, la cour administrative d’appel de Versailles a rendu un arrêt notable dans l’affaire concernant la SAS Loga (n° 21VE01760), abordant la question de la rémunération d’un dirigeant par un tiers et l’acte de gestion normal dans ce contexte. Cette décision traite de la présomption d’anormalité associée aux conventions où les prestations de direction sont rémunérées par un tiers plutôt que par la société elle-même.
La SAS Loga avait conclu une convention avec une société tierce pour la rémunération de son dirigeant. Plutôt que de payer directement le dirigeant, la SAS Loga avait convenu que cette société tierce fournirait les services de direction et recevrait en retour une rémunération de la part de la SAS Loga. Cette structure, quoique inhabituelle, soulevait des questions quant à la nature et la validité de l’accord au regard des règles fiscales et de gestion des entreprises.
L’administration fiscale avait initialement considéré cette convention comme anormale, invoquant une présomption de gestion déraisonnable. En effet, elle estimait que le paiement des prestations de direction par un tiers, plutôt que directement par l’entreprise qui bénéficie de ces prestations, pouvait dissimuler des avantages injustifiés ou des manipulations fiscales. Cette présomption d’anormalité entraînait des redressements fiscaux et des pénalités pour la SAS Loga.
La cour administrative d’appel de Versailles, dans son examen de l’affaire, a jugé que la présomption d’anormalité pouvait être renversée si la société concernée démontrait que la convention en question répondait à des besoins légitimes et justifiables. En d’autres termes, pour que cette convention soit considérée comme un acte de gestion normal, l’entreprise devait prouver que cette structure de rémunération servait des intérêts économiques rationnels et était conforme aux pratiques de gestion courantes.
Dans cette affaire, la SAS Loga a réussi à convaincre la cour que la rémunération du dirigeant par le tiers était justifiée par des raisons économiques valables. Elle a démontré que cette convention permettait d’obtenir les services de direction à des conditions avantageuses, compatibles avec les objectifs commerciaux de la société. De plus, la société a montré que le recours à une entité tierce pour les services de direction permettait de gérer plus efficacement les coûts et d’améliorer la flexibilité de l’organisation.
La cour a ainsi jugé que, dans ce contexte spécifique, l’accord de rémunération avec un tiers ne pouvait être considéré comme anormal. Cet arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles souligne que, même si certaines pratiques peuvent sembler inhabituelles ou s’écarter des normes conventionnelles, elles ne sont pas nécessairement anormales ou illégitimes si elles sont justifiées par des considérations économiques rationnelles.
Cette décision est importante pour les entreprises qui recherchent des structures innovantes ou non traditionnelles pour la gestion de leurs opérations et de leurs ressources humaines. Elle montre que la clé pour surmonter la présomption d’anormalité est la démonstration claire et documentée des avantages économiques et de gestion que de telles conventions apportent à l’entreprise.
Cet arrêt illustre la flexibilité du concept d’acte de gestion normal, reconnaissant que les entreprises peuvent avoir des raisons valables de conclure des accords non conventionnels, à condition qu’elles puissent prouver que ces accords sont fondés sur des motifs économiques solides et qu’ils servent les intérêts de l’entreprise.
Société (en général) : Fusion-absorption d’une SARL : responsabilité pénale de la société absorbante pour des faits commis par la société absorbée avant l’opération
Cass. crim., 22 mai 2024, n° 23-83.180,
Par un arrêt en date du 22 mai 2024, la chambre criminelle de la Cour de cassation a clarifié la responsabilité pénale de la société absorbante concernant des faits commis par la société absorbée avant une opération de fusion-absorption.
La question posée était de savoir si, après une fusion-absorption, la société absorbante pouvait être tenue pour responsable des infractions pénales perpétrées par la société absorbée avant l’opération. En effet, la fusion-absorption, opération où une société (l’absorbée) est intégrée dans une autre (l’absorbante), amène souvent des interrogations sur la continuité des obligations légales, y compris celles de nature pénale.
L’arrêt rendu par la chambre criminelle suit une tendance jurisprudentielle européenne visant à renforcer l’idée de continuité de la personnalité juridique entre les sociétés fusionnées. Cette approche a été fortement influencée par la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), notamment à travers l’arrêt Skanska de 2019 (CJUE, 14 mars 2019, Skanska, C-724/17), qui établit que la société absorbante succède aux responsabilités, y compris pénales, de la société absorbée.
Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation française, il a été statué que la société absorbante hérite des obligations de la société absorbée, incluant les infractions pénales commises avant la fusion. Cette décision repose sur l’article 121-1 du Code pénal, qui stipule que « nul n’est responsable pénalement que de son propre fait », mais interprétée dans le cadre d’une fusion, elle implique la responsabilité de la nouvelle entité sur la base des faits antérieurs.
L’argument de la continuité de l’activité économique et de la personnalité juridique entre les entités fusionnées a joué un rôle important dans cette décision. Les juges ont estimé que permettre à la société absorbante de se soustraire à la responsabilité pénale de l’ancienne société aurait été contraire à l’esprit de la loi et aux principes de justice. Ils ont considéré que les bénéfices tirés de la fusion incluent également la prise en charge des dettes et des passifs, y compris ceux liés à des infractions pénales.
La jurisprudence française s’est donc alignée sur une interprétation stricte de la continuité des obligations légales lors des fusions-absorptions. Cette décision a des implications majeures pour les entreprises envisageant une telle opération, car elle souligne la nécessité d’un examen minutieux des antécédents juridiques et financiers de la société cible. Le risque de reprise des responsabilités pénales impose une diligence accrue pour éviter d’assumer des passifs cachés ou non déclarés lors de la transaction.
L’arrêt de la Cour de cassation du 22 mai 2024 confirme une évolution jurisprudentielle vers une responsabilisation accrue des sociétés absorbantes, intégrant les obligations pénales des sociétés absorbées. Cela reflète une volonté de garantir que les opérations de fusion ne deviennent pas des moyens d’échapper à la justice pour des infractions passées.
Fiscalité : Taxe sur la valeur vénale des immeubles : un actionnariat réel
Cass. com., 10 mai 2024, n° 21-11.230,
Dans un arrêt rendu le 10 mai, la chambre commerciale de la Cour de cassation a précisé les obligations déclaratives relatives à la taxe sur la valeur vénale des immeubles détenus par des entités juridiques. Cette décision clarifie l’exigence d’une déclaration précise de l’identité et de l’adresse des actionnaires, associés ou membres, pour la détermination de cette taxe, mettant en lumière l’importance d’un actionnariat réel et transparent.
La taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI), introduite par l’article 990 D du Code général des impôts (CGI), s’applique aux entités juridiques, qu’elles soient françaises ou étrangères, possédant directement ou indirectement des biens immobiliers en France. Cette taxe vise à lutter contre l’évasion fiscale en assurant que les propriétaires réels de biens immobiliers, souvent cachés derrière des structures complexes, soient identifiés et imposés en conséquence.
Dans l’affaire en question, une société étrangère, propriétaire de plusieurs biens immobiliers en France, avait omis de déclarer l’identité de certains de ses actionnaires. L’administration fiscale a imposé des sanctions pour non-conformité, arguant que la déclaration incomplète empêchait l’identification des propriétaires réels des biens et, par conséquent, l’application correcte de la TVVI.
La Cour de cassation a confirmé que pour se conformer aux obligations fiscales en matière de TVVI, les entités doivent déclarer avec exactitude l’identité et l’adresse de tous les actionnaires, associés ou membres. Cette exigence permet de garantir que l’imposition soit fondée sur une connaissance complète et transparente de l’actionnariat, reflétant la réalité économique et non seulement la structure juridique formelle de l’entité.
En mettant l’accent sur un « actionnariat réel », la Cour a souligné que l’objectif de la législation est de révéler les bénéficiaires économiques ultimes des biens immobiliers, et non seulement les entités juridiques en façade. Cette transparence est essentielle pour assurer une imposition juste et pour prévenir l’utilisation de sociétés écrans ou d’autres structures complexes visant à dissimuler les propriétaires effectifs.
L’arrêt du 10 mai 2024 impose ainsi une rigueur accrue dans les déclarations fiscales des entités détenant des biens immobiliers en France. Les sociétés, notamment celles basées à l’étranger, doivent fournir des informations complètes et vérifiables sur leurs actionnaires ou membres, incluant leurs identités et adresses. En cas de manquement à cette obligation, l’administration fiscale est en droit de rejeter les déclarations et d’appliquer des sanctions.
Cette décision a des implications pratiques importantes pour les entreprises et leurs conseillers fiscaux. Elle souligne la nécessité de maintenir des registres d’actionnaires à jour et précis, et de garantir que toutes les informations requises sont disponibles pour les autorités fiscales françaises. Les entreprises doivent également être prêtes à fournir ces informations dans le cadre de leurs obligations déclaratives annuelles.
Pour les contribuables, cet arrêt réitère l’importance de la transparence dans la détention de biens immobiliers. Les structures complexes ou offshore ne doivent pas être utilisées pour masquer la réalité de l’actionnariat. Toute tentative de dissimulation ou de non-déclaration correcte expose les entités à des risques fiscaux significatifs, y compris des pénalités pour non-conformité.
Cet arrêt renforce le principe de transparence fiscale en matière de propriété immobilière et souligne l’exigence d’un actionnariat réel et déclaré pour l’application de la taxe sur la valeur vénale des immeubles. Les entités doivent s’assurer que leurs déclarations reflètent fidèlement la réalité de leur structure de propriété pour se conformer aux règles fiscales.
Fiscalité : Créance certaine : paiement sous condition suspensive
CAA Nantes, 2 mai 2024, n° 23NT00563, SAS BH Construction,
Le 2 mai 2024, la cour administrative d’appel de Nantes a rendu une décision marquante dans l’affaire SAS BH Construction (n° 23NT00563) concernant la notion de créance certaine en fiscalité, particulièrement lorsqu’un paiement est soumis à une condition suspensive. Cette affaire illustre comment les conditions contractuelles peuvent influencer la comptabilisation des créances pour une entreprise à la clôture de son exercice fiscal.
Dans cette affaire, la SAS BH Construction avait réalisé une prestation pour le compte d’un client. À la clôture de son exercice fiscal, elle avait inscrit cette prestation en créance dans ses comptes, estimant que le travail étant accompli, la créance était certaine et devait être reconnue en tant que telle. Cependant, l’administration fiscale a contesté cette comptabilisation, arguant que le paiement de la créance était soumis à une condition suspensive qui n’était pas encore réalisée au moment de la clôture de l’exercice.
En fiscalité, une créance est considérée comme certaine lorsqu’elle est juridiquement exigible et que son montant est déterminable avec précision. Toutefois, lorsque le paiement d’une prestation est soumis à une condition suspensive, la créance n’est pas considérée comme certaine tant que cette condition n’est pas remplie. Une condition suspensive est une clause contractuelle qui stipule que le paiement ne sera effectué que si et seulement si un événement futur incertain se produit.
Dans le cas de la SAS BH Construction, la prestation réalisée était soumise à l’approbation du client sur la base de critères de conformité spécifiques. Cette approbation devait intervenir après la clôture de l’exercice. En d’autres termes, même si le travail était terminé, le paiement dépendait encore de la satisfaction de la condition suspensive, c’est-à-dire l’approbation formelle du client.
La cour administrative d’appel de Nantes a soutenu l’analyse de l’administration fiscale, statuant que tant que la condition suspensive n’était pas levée, la créance ne pouvait être considérée comme certaine à la clôture de l’exercice. Elle a précisé que l’inscription de la créance dans les comptes devait attendre la levée de la condition. Ainsi, pour que la créance soit certaine et reconnue fiscalement, il est nécessaire que toutes les conditions contractuelles affectant sa réalisation soient remplies avant la clôture de l’exercice.
Cette décision met en évidence l’importance des conditions contractuelles dans la détermination de la certitude des créances pour la comptabilisation fiscale. Les entreprises doivent être attentives aux clauses de leurs contrats qui peuvent affecter la reconnaissance des revenus. Les conditions suspensives, en particulier, peuvent retarder la reconnaissance des créances jusqu’à ce que ces conditions soient satisfaites.
Pour les professionnels de la comptabilité et de la fiscalité, cette affaire souligne la nécessité de bien comprendre et d’évaluer les termes contractuels lors de la préparation des états financiers. Ils doivent s’assurer que les créances inscrites dans les comptes à la clôture de l’exercice sont réellement certaines et exigibles, conformément aux principes comptables et fiscaux.
L’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes réaffirme que la réalisation de la prestation seule ne suffit pas à constituer une créance certaine si son paiement dépend d’une condition suspensive. Cette jurisprudence offre une clarté supplémentaire sur la gestion comptable des créances dans des situations contractuelles complexes, garantissant que les entreprises respectent les exigences de la fiscalité tout en reflétant fidèlement leur situation financière.
Impôt sur la fortune : Parts exonérées d’ISF d’une société : la condition d’activité
Cass. com., 10 mai 2024, n° 22-18.812,
Le 10 mai 2024, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu un arrêt important concernant l’exonération de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour les parts de sociétés présentant une activité mixte. Cet arrêt clarifie les conditions dans lesquelles les parts sociales d’une société peuvent être exclues de la base de calcul de l’ISF, notamment lorsque l’activité de la société combine des éléments professionnels et patrimoniaux.
L’affaire concernait un contribuable détenant des parts dans une société ayant une activité à la fois commerciale et de gestion de patrimoine. Le contribuable soutenait que ces parts devaient être totalement exonérées de l’ISF, arguant que l’activité principale de la société était de nature commerciale. L’administration fiscale contestait cette position, estimant que la composante patrimoniale de l’activité de la société devait être incluse dans la base de l’ISF.
La Cour de cassation a statué que, pour bénéficier de l’exonération totale ou partielle de l’ISF, la société doit remplir la condition d’activité professionnelle. Conformément à l’article 885 I bis du Code général des impôts, l’exonération s’applique aux parts des sociétés ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Cependant, lorsque la société exerce une activité mixte, une analyse de la prédominance de chaque activité est nécessaire pour déterminer l’éligibilité à l’exonération.
Dans ce contexte, la Cour a précisé que la société doit démontrer que l’activité professionnelle représente l’activité principale. Cette évaluation repose sur des critères tels que le chiffre d’affaires, les actifs et les ressources consacrées à chaque activité. Si l’activité patrimoniale (comme la gestion d’actifs immobiliers ou financiers) domine, les parts sociales ne bénéficient pas de l’exonération de l’ISF, ou alors, seulement de manière partielle en proportion de l’activité professionnelle.
En l’espèce, la Cour de cassation a constaté que l’activité de gestion patrimoniale de la société était prépondérante par rapport à son activité commerciale. Par conséquent, elle a jugé que les parts détenues par le contribuable ne pouvaient pas être totalement exonérées de l’ISF. Seule la portion de l’activité attribuable à l’exploitation commerciale était éligible à l’exonération.
Cet arrêt souligne l’importance de bien distinguer et de quantifier les activités au sein d’une société pour bénéficier des exonérations fiscales prévues par la législation. Les sociétés exerçant des activités mixtes doivent être particulièrement vigilantes dans la présentation de leur bilan et la répartition de leurs ressources pour démontrer la prépondérance de leur activité professionnelle, condition sine qua non pour l’exonération de l’ISF.
Pour les contribuables, cette décision implique une attention accrue dans la gestion de leurs participations dans des sociétés à activité mixte. Ils doivent s’assurer que les documents financiers et les opérations de la société reflètent clairement la nature et l’importance de chaque activité pour justifier l’exonération.
L’arrêt du 10 mai 2024 apporte une clarification importante pour l’application de l’ISF aux parts de sociétés. Il impose une analyse rigoureuse de la nature des activités de la société et une documentation précise pour démontrer l’éligibilité à l’exonération. Cette décision renforce la nécessité pour les entreprises et leurs actionnaires de structurer leurs activités de manière à maximiser les avantages fiscaux tout en respectant les conditions légales strictes.
La Cour de cassation réaffirme que la condition d’activité professionnelle est déterminante pour l’exonération de l’ISF des parts de société, et que cette condition doit être évaluée de manière précise et proportionnelle dans le contexte des activités mixtes.
Impôt sur la fortune : Plafonnement de l’ISF : revenus de parts de sociétés civiles
Cass. com., 10 mai 2024, n° 22-18.988,
Dans un arrêt rendu le 10 mai 2024, la chambre commerciale de la Cour de cassation a apporté des précisions importantes sur le calcul du plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) concernant les revenus de parts de sociétés civiles. Cette décision éclaire les contribuables sur la manière dont les revenus perçus des sociétés civiles doivent être intégrés dans le calcul du plafonnement de l’ISF, tel que prévu par l’article 885 V bis du Code général des impôts (CGI).
Le mécanisme de plafonnement de l’ISF vise à éviter que le total de l’ISF et des impôts sur le revenu n’excède un certain pourcentage des revenus du contribuable, ce qui, en 2024, est fixé à 75 %. Le but est de préserver les contribuables d’une imposition excessive qui pourrait menacer leur capacité à maintenir leur patrimoine.
L’affaire en question concernait un contribuable détenant des parts dans plusieurs sociétés civiles, générant des revenus divers, notamment des revenus fonciers et des dividendes. Le contribuable a contesté l’inclusion de certains de ces revenus dans le calcul du plafonnement de l’ISF, arguant que les revenus non distribués ou capitalisés par ces sociétés ne devraient pas être pris en compte.
La Cour de cassation a clarifié que les revenus imposables servant au calcul du plafonnement de l’ISF incluent tous les revenus disponibles pour le contribuable, qu’ils soient distribués ou non. Selon l’article 885 V bis du CGI, tous les revenus potentiels et effectivement perçus, incluant les revenus de parts de sociétés civiles, doivent être pris en compte dans ce calcul. La Cour a statué que même les revenus non distribués mais générés par les sociétés civiles doivent être inclus dans le calcul du plafonnement, car ils représentent un revenu potentiel pour le détenteur des parts.
Les revenus des sociétés civiles, même lorsqu’ils ne sont pas immédiatement distribués aux associés, sont considérés comme un revenu de fait pour ces derniers, car ils peuvent influencer la valeur des parts détenues et être perçus comme des dividendes potentiels. Ainsi, la Cour a jugé que ces revenus doivent être inclus dans le calcul du plafond de l’ISF, reflétant l’approche selon laquelle la capacité contributive du contribuable est mesurée par l’ensemble de ses revenus, disponibles ou réinvestis.
Ce principe s’applique spécifiquement aux sociétés civiles immobilières (SCI) et autres formes de sociétés civiles où les revenus, bien que non distribués, augmentent la valeur des parts des associés. Les contribuables doivent donc considérer ces revenus latents lorsqu’ils calculent leur plafond d’ISF.
Cet arrêt impose aux contribuables une vigilance accrue dans la déclaration de leurs revenus issus de sociétés civiles. Ils doivent inclure non seulement les revenus perçus, mais aussi ceux générés mais non distribués, afin de respecter les obligations fiscales et de bénéficier correctement du mécanisme de plafonnement de l’ISF.
Cette décision est un rappel pour les propriétaires de parts de sociétés civiles qui peuvent être tentés de minimiser leur base de calcul de l’ISF en omettant les revenus non distribués. La Cour de cassation réaffirme que la capacité contributive totale doit être reflétée dans le calcul du plafonnement, alignant ainsi le traitement fiscal des revenus perçus et latents.
Les contribuables doivent être attentifs à la structuration de leurs sociétés civiles et à la gestion des revenus pour optimiser leur situation fiscale sans contrevenir aux règles de l’ISF.
Cet arrêt fournit une clarification essentielle sur l’application du plafonnement de l’ISF en lien avec les revenus de parts de sociétés civiles. Il renforce le principe selon lequel tous les revenus potentiels ou réels doivent être pris en compte dans le calcul de la capacité contributive d’un contribuable pour déterminer l’imposition juste et proportionnée sous le régime de l’ISF.
Doctrine Administrative
Notaire : Tirage au sort des diplômés notaire : des garde-fous existent pour limiter la candidature des notaires déjà installés
Rép. min. n° 16790 : JOAN 21 mai 2024, p. 4080
- Gilles Le Gendre a attiré l’attention du garde des Sceaux, ministre de la Justice, sur la situation des jeunes diplômés notaires à la veille du prochain tirage au sort des offices prévus pour l’année 2024. Lors de l’examen parlementaire de la loi dite « Macron » du 6 août 2015, de nombreuses attentes se cristallisaient autour de la profession notariale. Cette loi visait à ouvrir de nouveaux offices notariaux, réduire les tarifs et offrir une plus grande liberté d’installation. Si la réforme a permis d’atteindre plusieurs de ces objectifs, le système de tirage au sort continue de susciter des préoccupations, notamment chez les jeunes diplômés.
Le décret du 9 novembre 2016, signé par Jean-Jacques Urvoas, alors garde des Sceaux, a permis aux notaires déjà installés de participer aux tirages au sort pour les nouveaux offices. Cette situation a conduit certains notaires déjà établis à se retrouver à la tête de plusieurs études, tandis que de jeunes diplômés peinent toujours à trouver une opportunité pour s’installer. M. Le Gendre souhaite donc connaître les intentions du ministre de la Justice quant à la gestion du prochain tirage au sort.
En réponse, le ministère rappelle que l’article 52 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a instauré une liberté d’installation régulée pour favoriser l’accès des jeunes diplômés aux offices tout en assurant une couverture territoriale adéquate et la viabilité des offices existants. Un arrêté du 27 février 2024 a ainsi défini 136 zones où la création de nouveaux offices est encouragée, permettant l’installation de 502 notaires d’ici à 2026. Les candidats seront nommés en fonction de l’ordre de dépôt des demandes, avec un tirage au sort prévu si, dans les 24 heures suivant l’ouverture des candidatures, le nombre de demandes excède les recommandations pour une même zone.
Le ministre de la Justice a précisé que, conformément au principe d’égalité et de liberté d’entreprendre, le Conseil d’État a jugé qu’il est impossible d’interdire aux notaires déjà en place de participer aux candidatures pour les nouveaux offices. Néanmoins, il est important de noter que cette participation est soumise à des conditions strictes. Notamment, un notaire déjà installé ne pourra se voir attribuer un nouvel office que s’il démissionne de son office actuel ou de la société où il exerce. De plus, comme indiqué dans une réponse antérieure à une question écrite du député Yves Blein le 14 novembre 2017, les notaires déjà installés qui obtiennent un nouvel office ne sont pas comptabilisés parmi les nouveaux professionnels dans la zone concernée, ce qui ne réduit pas le nombre de primo-installations disponibles pour les jeunes diplômés.
Ces conditions visent à garantir un nombre significatif de nouvelles installations pour les jeunes notaires, conformément aux objectifs fixés par le gouvernement. Elles sont conçues pour équilibrer la concurrence et offrir de véritables opportunités aux jeunes diplômés, tout en permettant une certaine flexibilité pour les notaires expérimentés souhaitant changer d’office.
Les garde-fous institués pour réguler l’accès des notaires déjà installés aux tirages au sort pour de nouvelles créations de postes démontrent une volonté claire de protéger l’équité du processus et de soutenir l’accès des jeunes professionnels à la profession notariale. Ces mesures sont cruciales pour garantir que la réforme continue de bénéficier à l’ensemble de la profession et pour assurer une répartition équilibrée des offices notariaux à travers le pays.
Environnement : Annonce d’un comité de suivi sur l’application de la loi limitant l’engrillagement dans les espaces naturels
Min. Transition écologique, actualités, 6 mai 2024
Le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et le secrétaire d’État chargé de la Mer et de la Biodiversité ont annoncé une loi limitant l’engrillagement dans les espaces naturels.
Le 6 mai 2024, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, ainsi que le secrétaire d’État chargé de la Mer et de la Biodiversité, ont annoncé la mise en place d’un comité de suivi pour superviser l’application de la loi limitant l’engrillagement dans les espaces naturels. Cette annonce marque une étape importante dans la protection des écosystèmes et la promotion de la biodiversité en France.
L’engrillagement des espaces naturels, qui consiste à clôturer de vastes étendues de terres, a des conséquences négatives sur la faune et la flore. En entravant les déplacements des animaux et en fragmentant les habitats, cette pratique nuit gravement à la biodiversité. La loi limitant l’engrillagement vise à préserver la biodiversité, faciliter les déplacements des espèces animales, protéger les écosystèmes, réduire l’impact des clôtures sur les écosystèmes et promouvoir un usage responsable des terres en encourageant des pratiques de gestion respectueuses de l’environnement.
La loi introduit plusieurs mesures clés pour limiter l’engrillagement des espaces naturels. Les clôtures dépassant une certaine hauteur ou utilisant des matériaux empêchant le passage des animaux seront interdites dans les zones écologiquement sensibles. Dans les zones où des clôtures sont nécessaires, les propriétaires doivent installer des passages fauniques pour minimiser l’impact sur la faune. La loi identifie des zones prioritaires pour la biodiversité, incluant les parcs nationaux, les réserves naturelles et d’autres espaces protégés, où les restrictions seront les plus strictes. Des sanctions sont prévues pour les propriétaires qui ne respectent pas les nouvelles règles, incluant des amendes et des obligations de démantèlement des clôtures illégales.
Pour garantir la mise en œuvre efficace de cette loi, un comité de suivi a été institué. Ce comité supervisera que les dispositions de la loi sont correctement appliquées et respectées par les propriétaires fonciers et les gestionnaires d’espaces naturels. Une évaluation régulière des impacts de la loi sur la biodiversité et les écosystèmes sera réalisée pour ajuster les mesures si nécessaire. Le comité assurera la coordination entre les différentes parties prenantes, incluant les administrations locales, les associations de protection de l’environnement, et les propriétaires fonciers. Des campagnes d’information et de sensibilisation seront menées pour informer le public et les propriétaires fonciers des nouvelles obligations et des bonnes pratiques en matière de gestion des clôtures.
La mise en place de cette loi et du comité de suivi aura plusieurs implications pour les différents acteurs concernés. Les propriétaires devront adapter leurs pratiques de clôture pour se conformer aux nouvelles règles et pourraient être amenés à modifier ou à démanteler les clôtures existantes non conformes. Les collectivités locales devront collaborer avec le comité de suivi pour identifier les zones sensibles et s’assurer que les règlements locaux sont en conformité avec la loi nationale. Les associations de protection de l’environnement joueront un rôle dans la surveillance de la mise en œuvre de la loi et dans la sensibilisation du public aux enjeux de la biodiversité. Les citoyens seront informés des mesures et pourront participer aux efforts de protection de la biodiversité, notamment en signalant les clôtures non conformes.
Cette annonce représente un pas en avant significatif dans la protection de la biodiversité en France. En limitant l’engrillagement des espaces naturels, la loi contribue à préserver les écosystèmes et à promouvoir un usage responsable des terres. Les efforts de coordination et de sensibilisation entrepris par le comité de suivi seront essentiels pour assurer la réussite de cette initiative et pour garantir un avenir durable aux espaces naturels français.
Successions et libéralités : Maintien de l’automaticité des pénalités fiscales en cas de règlement tardif d’une succession
Rép. min. n° 16260 : JOAN 14 mai 2024, p. 3833
Le député André Chassaigne a interrogé le ministre délégué chargé des comptes publics sur la question de l’application systématique des pénalités fiscales lors de retards dans le règlement des successions. En effet, l’article 1701 du Code général des impôts impose que les droits dus sur les actes et mutations soient payés avant l’exécution de formalités comme l’enregistrement ou la publicité foncière. Cependant, l’article 1717 permet un paiement fractionné ou différé sous certaines conditions. De plus, les articles 641 et suivants du même code fixent les délais pour le règlement des successions, généralement à six mois.
En cas de retard dans le dépôt de la déclaration de succession, des intérêts de retard s’appliquent à hauteur de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an. En outre, des majorations peuvent être imposées, allant de 10 % à 80 %, en fonction de la situation.
Le député a exposé plusieurs cas où les héritiers se retrouvent pénalisés pour des retards dans la succession, bien qu’ils ne soient pas directement responsables de ces délais. Par exemple, un neveu qui hérite d’une maison familiale doit vendre sa propre maison pour payer les droits de succession, mais la vente prend plus d’un an. Une fille, quant à elle, hérite de son père décédé en Thaïlande et ne peut pas obtenir un certificat de coutume malgré de nombreuses démarches, retardant ainsi la succession. Enfin, une veuve hérite des parts de son mari dans un groupement agricole, mais se retrouve empêtrée dans une procédure judiciaire prolongée avec un autre associé qui conteste la valeur des parts. Dans chacun de ces cas, les héritiers sont confrontés à des pénalités fiscales pour des retards qu’ils ne peuvent pas contrôler.
Le député Chassaigne demande si le gouvernement envisage de rendre ces pénalités moins automatiques et de laisser aux services fiscaux locaux la latitude de juger de l’application des intérêts de retard en fonction des circonstances spécifiques de chaque cas.
En réponse, le ministre a expliqué que les intérêts de retard ne sont pas considérés comme une sanction, mais plutôt comme une compensation pour le préjudice subi par l’État en raison du retard dans la perception de l’impôt. Les majorations, quant à elles, sont conçues pour encourager les contribuables à respecter les délais de dépôt des déclarations, indispensables pour assurer que l’assiette de l’impôt et son calcul soient conformes à la loi. Le caractère automatique de ces majorations vise à uniformiser la réponse de l’administration face à une grande diversité de situations.
Néanmoins, le ministre a souligné que les difficultés rencontrées par les contribuables peuvent être prises en compte dans le cadre d’une demande de remise gracieuse des pénalités. L’article L. 247 du Livre des procédures fiscales permet en effet à l’administration de réduire ou même d’annuler les pénalités après un examen au cas par cas. Les contribuables qui rencontrent des obstacles à déposer leur déclaration dans les délais, comme ceux évoqués par M. Chassaigne, peuvent solliciter une telle remise en expliquant les circonstances particulières qui ont empêché le respect des délais légaux.
Le ministre a précisé que les services fiscaux locaux adoptent une approche bienveillante lors de l’analyse de ces demandes, permettant ainsi d’adapter les sanctions aux situations spécifiques de chaque contribuable. Cette procédure de remise gracieuse offre une réponse adaptée aux préoccupations exprimées et permet de tempérer l’automaticité des pénalités en tenant compte des réalités rencontrées par les héritiers.
Projets, propositions et rapports
Immobilier : Le Sénat amende la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif
Sénat, actualités, 21 mai 2024 (Locatif)
Après l’Assemblée nationale le 29 janvier dernier (V. JCP N 2024, n° 6, act. 266), le Sénat a adopté à son tour la proposition de loi. Le 21 mai 2024, le Sénat a apporté des modifications importantes à la proposition de loi visant à corriger les déséquilibres du marché locatif, après son adoption par l’Assemblée nationale le 29 janvier 2024. Cette réforme est centrée sur l’amélioration des conditions pour les locataires tout en fournissant des moyens de gestion adaptés pour les propriétaires, dans un contexte où l’augmentation des loyers et la pénurie de logements abordables sont particulièrement préoccupantes dans certaines zones urbaines.
Le texte initial portait sur plusieurs aspects essentiels pour rééquilibrer le marché. L’encadrement des loyers constitue une pièce maîtresse de cette réforme. La proposition visait à limiter les augmentations excessives de loyers, notamment en imposant des plafonds dans les zones tendues où la demande de logements dépasse largement l’offre. Les amendements du Sénat ont introduit une flexibilité permettant aux collectivités locales d’adapter ces plafonds aux réalités spécifiques de leurs marchés. Cette mesure est conçue pour protéger les locataires contre des hausses de loyers déraisonnables tout en tenant compte des particularités locales.
Les protections accordées aux locataires ont été un autre point central de la réforme. La loi initiale proposait de renforcer les droits des locataires face aux expulsions et de garantir des conditions de logement décentes. Le Sénat a ajouté des éléments pour faciliter l’accès à la médiation avant toute expulsion, offrant des alternatives aux procédures judiciaires directes. Les critères de décence des logements ont également été mis à jour pour inclure des normes de sécurité et de salubrité plus strictes, assurant que tous les locataires puissent vivre dans des conditions acceptables.
Pour les propriétaires, la loi prévoit des soutiens financiers pour la rénovation de leurs biens, en mettant l’accent sur l’amélioration de l’efficacité énergétique. Le Sénat a introduit des dispositifs de garantie locative renforcés pour protéger les propriétaires contre les impayés de loyer. Ces garanties visent à minimiser les risques financiers et à encourager les propriétaires à louer des biens actuellement vacants. L’objectif est de rendre le marché de la location plus attractif pour les propriétaires tout en maintenant des standards élevés de gestion des propriétés.
La question des logements vacants a également été abordée. La proposition initiale incluait des incitations pour que les propriétaires remettent sur le marché des logements inoccupés. Les amendements du Sénat ont ajouté des incitations fiscales pour encourager la rénovation et la location de ces logements, particulièrement ceux vacants depuis longtemps. Cette initiative est destinée à augmenter l’offre de logements disponibles et à atténuer les tensions sur le marché locatif dans les zones à forte demande.
En matière de modernisation des procédures administratives, la proposition de loi inclut des mesures pour digitaliser les démarches liées à la location. La création de plateformes en ligne pour la signature des baux et la gestion des loyers est envisagée, ce qui vise à simplifier les interactions entre locataires et propriétaires et à moderniser le processus de location.
Les réactions aux amendements sont diversifiées. Les associations de locataires soutiennent les mesures renforçant leurs droits, tout en insistant sur l’importance de l’application effective des nouvelles règles. Les organisations de propriétaires, tout en accueillant favorablement les garanties financières et les incitations fiscales, restent prudentes face aux restrictions sur les loyers, craignant qu’elles ne dissuadent certains d’investir dans la location de biens immobiliers.
Cette réforme cherche à équilibrer les intérêts des locataires et des propriétaires dans un marché locatif en constante évolution. En ajustant les mesures pour répondre aux besoins locaux et en renforçant les protections pour toutes les parties concernées, la proposition de loi amendée par le Sénat espère créer un cadre plus équitable et durable pour la location de logements en France.
Banque : Projet final de normes techniques dans le cadre de la réglementation des marchés de crypto-actifs
Le 7 mai 2024, l’Autorité bancaire européenne (ABE) a présenté des projets finaux de normes techniques pour réguler les marchés de crypto-actifs dans l’Union européenne. Ces documents comprennent trois normes techniques de réglementation (RTS) et une norme technique d’exécution (ITS), élaborées dans le cadre de la législation européenne MiCA (Markets in Crypto-Assets).
Ces normes visent à instaurer un cadre réglementaire harmonisé pour les crypto-actifs. Elles sont conçues pour protéger les investisseurs, encourager l’innovation et minimiser les risques associés à ces actifs numériques. Les projets de RTS et l’ITS publiés par l’ABE couvrent divers aspects de la gestion et de la supervision des crypto-actifs.
Les normes techniques de réglementation abordent plusieurs domaines essentiels. En premier lieu, elles définissent des exigences pour la gouvernance et la gestion des risques des entreprises opérant sur les marchés de crypto-actifs. Ces entreprises doivent mettre en place des structures de gouvernance appropriées, développer des politiques de gestion des risques spécifiques aux crypto-actifs et assurer une séparation claire des fonctions pour éviter les conflits d’intérêts.
Ensuite, les RTS précisent les règles de transparence que les fournisseurs de services de crypto-actifs doivent respecter. Ils doivent divulguer des informations détaillées sur les produits offerts, les risques associés, les conditions de service, ainsi que sur les procédures de traitement des plaintes des clients. Cette transparence est nécessaire pour permettre aux investisseurs et aux consommateurs de prendre des décisions informées.
De plus, les exigences de sécurité et de protection pour les plateformes de trading et les fournisseurs de services de portefeuille sont renforcées. Les RTS imposent la mise en place de mesures pour protéger les actifs numériques des utilisateurs, telles que la sécurisation des systèmes informatiques, la gestion rigoureuse des clés cryptographiques, et la prévention des cyberattaques et des fraudes.
La norme technique d’exécution (ITS), quant à elle, détaille les exigences de reporting que les entités régulées doivent suivre. Les entités doivent collecter et rapporter aux autorités compétentes des données spécifiques, selon des formats et des fréquences définis. Ce reporting est conçu pour améliorer la surveillance des marchés de crypto-actifs par les régulateurs, en fournissant des informations précises et actuelles sur les activités des entités supervisées.
L’adoption de ces normes techniques est une étape importante dans la mise en œuvre de la réglementation MiCA. Elles visent à établir un environnement où la confiance des investisseurs est renforcée et où le développement des marchés de crypto-actifs se fait de manière structurée. Ces règles cherchent aussi à prévenir les risques de fraude et de manipulation du marché, tout en assurant que les entreprises opérant dans ce secteur respectent des standards de conduite professionnelle rigoureux.
Échos et opinions
Notaire : Élection de Frédéric Phan Thanh, nouveau président de l’Assemblée de Liaison des notaires de France
Assemblée de Liaison des notaires de France, communiqué, 29 mai 2024
Frédéric Phan Thanh, notaire associé à La Baule, a été élu le 18 avril 2024 président de l’Assemblée de Liaison des notaires de France, succédant ainsi à son prédécesseur dans ce rôle central pour la profession notariale. Son élection, annoncée par un communiqué le 29 mai 2024, marque un nouveau chapitre pour l’Assemblée de Liaison, qui joue un rôle clé dans la représentation des notaires et dans la coordination des actions au sein de la profession.
L’Assemblée de Liaison des notaires de France est une institution essentielle qui agit comme un organe consultatif, facilitant la communication entre les différents notaires et les instances dirigeantes de la profession. Elle a pour mission de promouvoir les intérêts des notaires, d’assurer une concertation efficace sur les questions professionnelles et de contribuer à l’élaboration de politiques et de réformes touchant le notariat.
Frédéric Phan Thanh apporte à cette position une riche expérience en tant que notaire associé. Son parcours professionnel à La Baule est marqué par une expertise dans les domaines de l’immobilier et du droit des affaires, secteurs cruciaux pour le notariat. Sa vision pour l’Assemblée de Liaison inclut des initiatives visant à moderniser la profession, à renforcer la formation continue des notaires et à améliorer la communication interne au sein de l’organisation.
Lors de son élection, Phan Thanh a souligné l’importance de la solidarité entre les notaires et de la nécessité d’adapter la profession aux défis contemporains. Il a mis l’accent sur la nécessité de promouvoir une approche proactive face aux changements législatifs et économiques qui impactent le notariat. Son leadership est vu comme une opportunité pour naviguer à travers les évolutions rapides du cadre juridique et technologique.
En prenant ses fonctions, Frédéric Phan Thanh se concentre sur plusieurs priorités pour l’Assemblée de Liaison. Parmi celles-ci figurent le soutien aux jeunes notaires dans leur installation et leur développement professionnel, ainsi que la défense des spécificités du modèle notarial français face aux pressions de la standardisation européenne. Il s’engage également à renforcer les liens avec les autres professions juridiques et à promouvoir l’innovation au sein de la pratique notariale.
L’Assemblée de Liaison, sous la présidence de Phan Thanh, continuera de jouer un rôle pivot dans l’orientation des politiques notariales en France. Les défis à venir incluent la gestion des impacts de la digitalisation sur la profession, la réponse aux attentes croissantes des clients pour des services plus rapides et plus transparents, ainsi que la navigation dans un paysage réglementaire en constante évolution.
Les membres de l’Assemblée de Liaison ont exprimé leur confiance en la capacité de Frédéric Phan Thanh à diriger l’institution avec efficacité et vision. Son élection est perçue comme un pas positif vers une plus grande cohésion au sein de la profession et un engagement renouvelé envers l’excellence notariale.
Construction : France Rénov’ à la Foire de Paris
À la Foire de Paris, qui s’est déroulée du 1er au 12 mai dernier, les Conseillers France Rénov’ et les agents de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ont tenu un stand pour la première fois, dans une démarche proactive visant à informer les propriétaires du parc privé sur la rénovation de leurs logements. Cette initiative a rencontré un vif succès, avec près de 4 000 ménages conseillés sur place.
Durant les douze jours de l’événement, le stand de 160 m² aux couleurs du service public de l’habitat a accueilli le réseau France Rénov’ – comprenant les Espaces Conseil, les services de l’État et les agents de l’Anah. Leurs efforts se sont concentrés sur la réponse aux nombreuses questions du public concernant les aides disponibles, les étapes pour monter un projet de rénovation, le choix des artisans, et les contacts locaux à privilégier. En tout, plus de 4 000 ménages ont reçu des conseils et 1 000 rendez-vous personnalisés ont été réalisés par les conseillers France Rénov’, spécialistes en rénovation énergétique. Le stand était équipé de comptoirs et d’espaces confidentiels, permettant des échanges sereins sur les détails spécifiques de chaque projet.
Un des points forts de ce stand a été l’espace pédagogique baptisé « La Maison de la rénovation », qui a attiré beaucoup de visiteurs. À travers des panneaux informatifs et interactifs, cette exposition a permis aux participants de découvrir de manière ludique les divers aspects de la rénovation d’un logement. Les thèmes couverts incluaient les pertes et économies d’énergie, les gestes à adopter dans une maison pour les personnes en perte d’autonomie, et les différents types de matériaux isolants disponibles. Une matériauthèque était également présente pour illustrer concrètement ces concepts.
L’espace « conférences » a aussi joué un rôle important dans le succès de cette initiative. Quarante conférences thématiques ont été animées par les experts de France Rénov’, abordant des sujets variés tels que les aides à la rénovation, les pratiques optimales pour bénéficier pleinement des travaux effectués, les gestes quotidiens pour économiser l’énergie, et l’adaptation du logement pour répondre aux besoins des personnes en perte d’autonomie. Ces sessions ont offert au public des informations précieuses et pratiques, renforçant la compréhension et l’engagement dans des projets de rénovation énergétique.
Cette première participation des Conseillers France Rénov’ et des agents de l’Anah à la Foire de Paris a permis de sensibiliser un large public aux opportunités et aux processus de la rénovation de l’habitat. Grâce à leur expertise, les professionnels présents ont pu fournir des conseils personnalisés et adaptés, rendant plus accessibles les démarches de rénovation aux propriétaires présents à l’événement.
Chiffres et Statistiques
Immobilier : Conjoncture immobilière en France
Notaires de France, note de conjoncture, 16 mai 2024
Les Notaires de France ont publié le 16 mai 2024 leur dernière note de conjoncture immobilière, offrant un aperçu détaillé de l’état du marché immobilier en France. Cette analyse met en lumière plusieurs tendances marquantes, tant sur le volume des transactions que sur l’évolution des prix des logements, et met en perspective les dynamiques régionales et nationales.
Le marché immobilier français connaît des fluctuations notables. Le volume de transactions de logements a enregistré une légère baisse par rapport à l’année précédente. Cette diminution est en partie attribuée à la hausse des taux d’intérêt, qui a impacté la capacité d’emprunt des ménages et leur pouvoir d’achat immobilier. Les conditions de crédit se sont durcies, rendant l’accès à la propriété plus difficile pour certains acheteurs potentiels.
Les prix des logements ont continué d’augmenter, mais à un rythme plus modéré que les années précédentes. Cette croissance des prix varie toutefois fortement selon les régions. Les grandes villes et les zones métropolitaines, notamment Paris, Lyon et Bordeaux, continuent de voir des hausses significatives, bien que l’intensité de ces augmentations commence à ralentir. En revanche, certaines régions rurales et périurbaines montrent des signes de stabilisation ou même de légère baisse des prix, reflétant une demande moins dynamique.
L’offre de logements neufs demeure insuffisante pour répondre à la demande croissante, ce qui maintient une pression à la hausse sur les prix des biens existants. Le ralentissement de la construction de nouveaux logements, en partie lié à des contraintes réglementaires et des coûts de construction élevés, accentue ce déséquilibre entre l’offre et la demande. Les notaires soulignent que cette situation pourrait s’aggraver si des mesures ne sont pas prises pour stimuler la construction et faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants.
Les régions touristiques comme la Côte d’Azur, les Alpes et la Bretagne, qui bénéficient d’une forte demande saisonnière, ont également enregistré des hausses de prix notables. Les achats de résidences secondaires dans ces zones restent populaires, bien que la hausse des coûts d’acquisition et d’entretien puisse freiner certains acheteurs.
Les évolutions réglementaires récentes, telles que la loi Climat et Résilience, qui impose des restrictions sur les logements les plus énergivores, commencent à influencer les décisions d’achat. Les biens immobiliers nécessitant des rénovations énergétiques importantes voient leur attractivité diminuer, car les acheteurs sont de plus en plus conscients des futures obligations de mise aux normes et des coûts associés.
Dans ce contexte, le rôle des notaires devient de plus en plus crucial pour accompagner les transactions immobilières et conseiller les parties prenantes. Leur expertise est essentielle pour naviguer dans un marché complexe, marqué par des variations régionales significatives et des évolutions législatives impactantes.
En somme, la conjoncture immobilière en France, telle que décrite par les Notaires de France, révèle un marché en transition, confronté à des défis liés aux conditions de crédit, à la régulation énergétique et à la dynamique de l’offre et de la demande. Les tendances actuelles suggèrent que la prudence est de mise pour les acteurs du marché, qu’ils soient acheteurs, vendeurs ou investisseurs, face à un environnement en évolution.
Construction : Commercialisation des logements neufs : vente aux particuliers au 1er trimestre 2024
Au premier trimestre 2024, la commercialisation des logements neufs aux particuliers en France a montré des signes d’ajustement, avec 15 130 réservations de logements neufs enregistrées, selon les données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Ce chiffre reflète un contexte complexe marqué par plusieurs facteurs économiques et sociaux influençant le marché.
Ce niveau de réservations représente une légère baisse par rapport au trimestre précédent, ce qui s’inscrit dans une tendance observée depuis plusieurs trimestres consécutifs. Les raisons de cette baisse sont multiples et incluent des taux d’intérêt en hausse, des contraintes économiques accrues pour les ménages et une offre de logements neufs qui peine à répondre à la demande.
L’augmentation des taux d’intérêt a significativement impacté le pouvoir d’achat des acheteurs potentiels. Avec des coûts d’emprunt plus élevés, de nombreux particuliers hésitent à s’engager dans l’achat de logements neufs, préférant attendre des conditions de financement plus favorables. Cette prudence se reflète dans la réduction du nombre de réservations, malgré une demande toujours présente pour de nouveaux logements.
Le contexte économique plus large, marqué par une inflation persistante et une incertitude économique, contribue également à ce ralentissement. Les ménages sont de plus en plus attentifs à leurs dépenses et peuvent être réticents à s’engager dans des investissements importants comme l’achat d’un logement neuf. Les coûts de construction et les prix de l’immobilier, en constante augmentation, n’aident pas à alléger cette réticence.
En termes de géographie, la demande pour les logements neufs montre des disparités régionales. Les grandes agglomérations continuent de dominer en termes de réservations, avec des zones comme l’Île-de-France et la région PACA restant attractives pour les acheteurs en raison de leurs opportunités économiques et de leur dynamisme. Cependant, ces mêmes régions souffrent aussi de prix plus élevés et de pressions sur l’offre, rendant l’achat de logements neufs plus difficile pour les particuliers.
Dans les zones rurales et certaines villes moyennes, la dynamique est différente. Ces régions voient une demande plus stable ou en légère hausse, les particuliers cherchant souvent des alternatives plus abordables et des environnements de vie plus spacieux en dehors des centres urbains congestionnés. Cette migration vers des zones moins denses peut partiellement compenser le ralentissement observé dans les grandes villes.
La politique gouvernementale joue un rôle non négligeable dans la commercialisation des logements neufs. Les mesures prises pour encourager la construction de logements abordables et soutenir l’accession à la propriété, comme les incitations fiscales et les subventions, sont des facteurs importants pour stimuler la demande. Cependant, leur efficacité peut être limitée par les réalités économiques actuelles et les contraintes du marché immobilier.
Les perspectives pour les prochains trimestres restent incertaines. Les promoteurs immobiliers devront naviguer dans un environnement où les conditions de financement sont plus strictes et où la confiance des consommateurs est fluctuante. La capacité à adapter les offres aux attentes des acheteurs potentiels, en termes de prix, de localisation et de caractéristiques des logements, sera cruciale pour maintenir le dynamisme du marché des logements neufs.
Cette période de moindre activité pourrait aussi offrir des opportunités pour les acheteurs disposés à investir dans un marché moins concurrentiel, avec potentiellement plus de négociation possible sur les prix et les conditions de vente. Toutefois, une reprise significative du marché dépendra probablement de l’évolution des taux d’intérêt, de la stabilité économique générale et de la capacité du secteur à répondre aux défis de l’offre et de la demande.
Les données du premier trimestre 2024 illustrent donc un marché de la construction de logements neufs qui s’ajuste aux nouvelles réalités économiques et financières, avec des impacts notables sur la demande des particuliers.
Construction : Commercialisation des logements neufs : vente aux institutionnels au 1er trimestre 2024
Au premier trimestre 2024, le marché des ventes de logements neufs aux institutionnels en France a montré des dynamiques distinctes par rapport à celles des particuliers, selon les données publiées par Statinfo le 17 mai 2024 (Statinfo n° 640). Ce segment du marché, qui inclut les achats par des entités telles que les sociétés de gestion de patrimoine, les fonds d’investissement et les compagnies d’assurance, reste un acteur clé dans la dynamique globale de la construction de logements.
Durant cette période, 7 850 logements neufs ont été réservés par des institutionnels, selon les données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Ce chiffre représente une relative stabilité par rapport aux trimestres précédents, soulignant l’intérêt continu des investisseurs institutionnels pour le marché résidentiel, malgré un contexte économique incertain.
Les achats institutionnels de logements neufs sont souvent motivés par des stratégies d’investissement à long terme, visant à sécuriser des rendements stables grâce à la location résidentielle. Les institutionnels privilégient généralement des projets de grande envergure, souvent situés dans des zones urbaines attractives ou en développement, où la demande locative est forte.
L’attrait des investisseurs institutionnels pour le marché des logements neufs s’explique par plusieurs facteurs. Les institutionnels recherchent des placements solides et sécurisés, particulièrement dans des environnements économiques volatils. Les actifs résidentiels, avec leur potentiel de revenus locatifs réguliers, correspondent bien à ces critères. De plus, la pénurie de logements dans certaines régions continue de soutenir les perspectives de valorisation à long terme des biens immobiliers résidentiels.
La stabilité observée dans les réservations par les institutionnels au premier trimestre 2024 contraste avec la légère baisse du marché des particuliers. Cette résilience peut être attribuée à la capacité des investisseurs institutionnels à absorber les fluctuations économiques et à bénéficier de conditions de financement souvent plus favorables que celles disponibles pour les acheteurs individuels. Les taux d’intérêt, bien que en hausse, restent relativement attractifs pour les grandes entités disposant de solides capacités de levier financier.
Les investisseurs institutionnels se concentrent principalement sur les régions où la demande locative est forte et les perspectives économiques sont positives. Les grandes métropoles comme Paris, Lyon et Marseille continuent d’attirer des investissements significatifs. Ces zones bénéficient d’une forte demande de logements locatifs, alimentée par la croissance démographique et l’attraction économique. Les institutionnels y voient une opportunité de garantir des flux de revenus stables grâce à la location.
En revanche, les régions périphériques et les villes moyennes voient un intérêt plus modéré de la part des investisseurs institutionnels. Néanmoins, certaines villes secondaires, particulièrement celles situées dans des zones en plein développement économique ou offrant des perspectives de croissance du marché locatif, commencent à attirer plus d’attention. Ces zones peuvent offrir des rendements attractifs pour les investisseurs prêts à explorer des opportunités au-delà des principaux centres urbains.
Le gouvernement a également un rôle dans l’attractivité du marché pour les institutionnels, notamment par le biais de politiques de soutien à la construction de logements et d’incitations fiscales. Les dispositifs tels que le Pinel et le Censi-Bouvard, bien que principalement destinés aux particuliers, peuvent indirectement stimuler l’intérêt des institutionnels pour certains types de projets immobiliers.
Les perspectives pour les ventes de logements neufs aux institutionnels restent positives pour le reste de l’année 2024. La demande pour des investissements immobiliers stables et résilients continue de soutenir l’activité sur ce segment du marché. Cependant, les promoteurs immobiliers doivent rester vigilants face aux évolutions des conditions de marché et adapter leurs stratégies en fonction des préférences et des exigences changeantes des investisseurs institutionnels.
Ce premier trimestre de 2024 illustre la robustesse de l’intérêt institutionnel pour les logements neufs, malgré les défis économiques actuels. Les achats par les institutionnels continuent de jouer un rôle significatif dans le soutien à la construction et au développement du parc immobilier résidentiel en France.
