Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Les risques à sous-évaluer ou surévaluer des parts de SCI
Les conséquences d’une sous-évaluation
Sous-évaluer les parts d’une SCI, que ce soit volontairement ou par négligence, peut sembler avantageux lorsqu’il s’agit de réduire les droits à payer dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Mais cette stratégie comporte de sérieux dangers. L’administration fiscale peut remettre en cause la valeur déclarée si elle la juge anormalement basse, en s’appuyant sur ses propres expertises ou sur des références de marché. En cas de manœuvres considérées comme frauduleuses, les pénalités peuvent être particulièrement lourdes. Sur le plan familial, une sous-évaluation risque aussi de créer des tensions, notamment si elle lèse certains héritiers. Enfin, lors d’une revente ultérieure à un prix nettement supérieur, l’écart pourra être interprété comme une dissimulation, avec les conséquences fiscales et juridiques que cela implique.
Les effets d’une surévaluation
La surévaluation n’est pas moins risquée. Fixer un prix au-dessus de la valeur réelle complique, voire bloque, toute négociation, car les acquéreurs potentiels hésitent à payer un montant injustifié. Sur le plan fiscal, cette surestimation peut augmenter inutilement les droits de donation ou d’apport, puisqu’ils sont calculés sur une base exagérée. Dans les relations entre associés, elle peut être à l’origine de litiges, par exemple si l’un estime avoir payé ses parts trop cher et conteste ensuite l’opération. Une valeur surévaluée, publiée dans des documents officiels, peut en outre tromper investisseurs, partenaires ou établissements financiers sur la réalité économique de la société.
L’importance d’une évaluation objective
Qu’il s’agisse de sous-évaluer ou de surévaluer, le problème fondamental reste l’absence d’une base objective et justifiée. La valeur des parts doit résulter d’une méthode d’évaluation reconnue, appliquée avec rigueur et adaptée au contexte : nature des actifs, passifs, clauses statutaires, situation de l’associé, fiscalité applicable. Un rapport d’expertise indépendant et documenté demeure la meilleure protection pour défendre la valeur retenue face à l’administration fiscale, devant un juge ou vis-à-vis des autres associés. C’est aussi un outil de transparence et de sécurité pour toute transaction.
