Le surloyer, également appelé loyer de solidarité, est une mesure visant à réguler les loyers dans le cadre du parc social. Initialement instauré par la loi de Finances pour 1977, ce dispositif a été renforcé et précisé au fil des années, notamment par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) de 2000 et la loi Égalité et Citoyenneté de 2017.
Le surloyer concerne les locataires des logements sociaux dont les ressources dépassent un certain plafond fixé par la réglementation.
La mission de vérification du calcul du surloyer peut être menée auprès :
- Des locataires, cela assure qu’ils ne paient pas plus que ce qui est légalement requis, protégeant leurs droits et leur budget.
- Des bailleurs, une vérification rigoureuse garantit l’application correcte des lois et évite les litiges potentiels avec les locataires.
Cadre légal et réglementaire du surloyer
Définition légale
Le surloyer est défini par l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Cette définition est encadrée par le cadre juridique et réglementaire spécifique au logement social. Elle découle principalement de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000, qui a introduit des dispositions visant à réguler les conditions d’occupation des logements sociaux. L’article L. 442-3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) énonce les principes du surloyer, stipulant qu’il s’agit d’un complément de loyer pouvant être appliqué par les bailleurs sociaux lorsque les ressources du ménage locataire excèdent les plafonds définis par la réglementation en vigueur. Ces plafonds sont fixés par l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux conditions de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré (HLM), modifié notamment par l’arrêté du 28 avril 2017.
Critères de calcul
L’article R. 442-8 du CCH détermine les modalités de calcul du surloyer, en prenant en considération les ressources du ménage, la composition familiale et la surface habitable du logement.
Cette réglementation vise à garantir une évaluation juste et équitable du surloyer, en prenant en compte les spécificités de chaque situation.
De plus, elle prévoit des mécanismes de modulation pour tenir compte des particularités régionales et des situations sociales diverses.
Droits et obligations en terme de SLS
Le cadre juridique et réglementaire encadrant le surloyer établit les droits et les obligations des locataires et des bailleurs sociaux.
L’article L. 442-4 du CCH prévoit ainsi que le surloyer doit être notifié au locataire par le bailleur, accompagné d’une explication détaillée des motifs et des modalités de calcul. De plus, les locataires disposent de recours en cas de contestation du surloyer, conformément à l’article L. 442-5 du CCH, qui prévoit la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation en cas de litige.
Cette démarche garantit la protection des locataires et le respect de leurs droits dans le cadre de l’application du surloyer.
Éléments pris en compte dans le calcul
Surface habitable du logement : Calculée selon les modalités définies par le décret du 30 janvier 2002. Conformément à l’article R. 442-8 du CCH, cette surface est déterminée selon des règles précises, qui prennent en compte les normes de la réglementation en matière de logement. Ainsi, les logements plus spacieux peuvent être soumis à des surloyers plus élevés, tandis que les logements de petite taille peuvent bénéficier de certaines réductions.
Plafonds de ressources du locataire : Fixés annuellement par décret en fonction de la composition du foyer. Conformément à l’article L. 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), les revenus du foyer sont pris en compte pour déterminer si le locataire dépasse les plafonds fixés. Ces revenus incluent les salaires, les allocations, les pensions et autres sources de revenus réguliers perçus par les membres du foyer.
La composition familiale : Selon l’article R. 442-8 du CCH, le nombre de personnes vivant dans le logement social est pris en considération pour ajuster le montant du surloyer. Ainsi, les familles nombreuses peuvent bénéficier de certaines exonérations ou réductions, tandis que les ménages plus restreints peuvent être soumis à des conditions spécifiques.
Montant de référence du loyer : Déterminé en fonction des caractéristiques du logement et de sa localisation géographique la formule de calcul du surloyer peut également inclure d’autres critères spécifiques, tels que les ressources du locataire par rapport au niveau de loyer initial, les spécificités régionales, ou les politiques locales en matière de logement social.
Formule de calcul
La formule légale de calcul des surloyers en France est déterminée par l’article R. 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Cette formule se base sur le montant du loyer initial du logement social (L), auquel est ajouté un pourcentage en fonction des ressources du ménage et de sa composition familiale. Plus précisément, le surloyer est calculé en multipliant un coefficient de surloyer (C) par un montant de référence (R), qui est lui-même la différence entre le montant total des ressources du foyer et un plafond de ressources fixé par la réglementation.
La formule mathématique se présente ainsi : Surloyer = L + (C × R).
