Il faut savoir que pour la détermination de l’IFI (Impôts sur la Fortune Immobilière), la déclaration de la valeur des biens immobiliers est effectuée sous la responsabilité du déclarant.
Une erreur dans la détermination peut avoir des conséquences. En effet :
- Une surévaluation de cette valeur entraînera une taxation excessive.
- Une sous-évaluation peut provoquer un redressement par l’Administration fiscale.
C’est pourquoi vous devez réaliser une évaluation immobilière précise et objective de votre patrimoine afin de déclarer une valeur juste, vérifiable et justifiable.
Un expert immobilier vous permettra de connaître cette juste valeur en toute objectivité.
Quand ?
Les biens sont évalués d’après leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt c’est-à-dire au 1er janvier de chaque année.
Comment ?
Quant à la valeur des biens qui composent votre patrimoine immobilier, elle peut être déterminée selon des méthodes d’évaluation différentes suivant les biens.
La méthode par comparaison
La méthode la plus courante, la plus fiable et qui recommandée par l’Administration est la méthode par comparaison.
La méthode par comparaison consiste à évaluer le prix d’un bien en s’appuyant sur le montant de la transaction d’un ou plusieurs bien(s) similaire(s) dans le même secteur. Cette méthode s’appuie essentiellement sur les chiffres fournis par le marché immobilier.
Pour la mise en œuvre de cette méthode il existe plusieurs outils et bases de données permettant d’avoir connaissance des ventes réalisées au cours des dernières années.
Un expert en évaluation connaît parfaitement ces outils pour la mise en œuvre de cette méthode.
Évaluation par le revenu
Pour les biens donnés en location, une autre approche est possible en utilisant l’évaluation par le revenu.
Cette méthode consiste à prendre le montant annuel des loyers perçus et à le diviser par le taux de rendement correspondant à l’état du marché locatif.
Un expert saura appliquer cette méthode avec discernement.
Quels sont les biens immobiliers concernés ?
- Les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.), quel qu’en soit l’usage (habitation, professionnel) ;
- Les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts, landes, etc.) ou en cours de construction ;
- Les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, droit d’habitation, droit du preneur d’un bail à construction, notamment) ;
- Les parts ou actions de sociétés et organismes (établis en France ou à l’étranger), à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme, quel que soit le nombre de niveaux d’interposition (les sociétés concernées ne sont donc pas seulement les sociétés à prépondérance immobilière) ;
- Les actifs immobiliers faisant l’objet d’un crédit-bail ou d’un contrat de location-accession à la propriété (ces actifs sont compris dans le patrimoine du preneur ou de l’accédant).
Quelle que soit la nature de vos biens immobiliers, vous devez calculer leur valeur vénale au 1er janvier.
Bénéficier des abattements
Les valeurs vénales de vos biens ont droit à certains abattements. Cette décote permet de tenir compte des difficultés que vous auriez à trouver un acquéreur si vous deviez les céder.
Pour la résidence principale, par définition occupée (donc compliquée à vendre), la décote est fixée à 30%.
Pour les autres biens, le taux varie de 5 à 40%, sachant que c’est à vous de le déterminer en fonction des contraintes liées à chaque type de bien.
| Usage du bien | Particularité | Décote | |
| Immeuble détenu en pleine propriété | Résidence principale | Disposition légale | 30 % |
| Résidence secondaire | 0 % | ||
| Immeuble donné en location | Bien relevant du secteur réglementé | Contraintes liées à chaque réglementation | Jusqu’à 40 % |
| Bien relevant du secteur non réglementé | Évaluation en fonction de la durée restant à couvrir du bail | De 10 % à 15 % | |
| Immeuble démembré | Résidence principale | L’usufruitier est redevable de l’IFI | 30 % |
| Location | La décote varie en fonction de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation | De 15 % à 40 % | |
| Résidence secondaire | Pas de décote | 0 % |
Conditions de révision de la valeur du bien à la baisse
Si le bien nécessite :
- D’importants travaux de rénovation (ravalement de façade, réfection complète de la toiture…).
- Des défauts (nuisances visuelles ou sonores).
Sa valeur pourra alors être revue à la baisse.
Conditions révision de la valeur du bien à la hausse
Si le bien possède des atouts :
- Situation au sein de l’immeuble.
- Absence de vis-à-vis.
- Beau quartier,
- Présence de jardin, ou d’annexes, …).
Dans ce cas, la valeur devra être revue à la hausse au moment de la déclaration à l’IFI.
Le recours à un expert vous permettra d’avoir un rapport d’expertise en valeur vénale de votre parc immobilier, établit à l’aide de méthodes reconnues, officielles et incontestables, permettant de déclarer la « juste valeur » de votre patrimoine.
À voir aussi : Faire une évaluation dans le cadre de la mise en place d’un PACTE DUTREIL
