L'idée de la semaine
La colocation d’un local commercial
La colocation d’un local commercial, c’est un peu comme la colocation d’appartement mais version business : on partage un espace, des frais, et on croise les doigts pour que tout se passe bien entre colocataires. C’est une option qui séduit de plus en plus de petites entreprises et d’indépendants, surtout pour alléger les coûts. Mais attention, comme dans toute colocation, il y a quelques subtilités juridiques à ne pas prendre à la légère.
Comment ça fonctionne ?
Deux scénarios possibles : soit vous signez un bail unique avec vos colocataires et le propriétaire (vous êtes tous dans le même bateau), soit chaque colocataire signe son propre bail avec le propriétaire (chacun son petit bout de papier).
Dans le cas du bail unique, tout le monde est solidairement responsable. Si votre colocataire disparaît dans la nature, le propriétaire peut très bien se tourner vers vous pour payer sa part. Sympa, non ? C’est ce qu’on appelle la clause de solidarité. Concernant le paiement des loyers dans le cadre d’une colocation commerciale, les colocataires ne sont solidairement responsables du paiement qu’à condition qu’ils soient tous commerçants ou qu’ils exploitent tous ensemble le fonds de commerce dans les lieux loués (par exemple, des époux gérant une activité commune). Dans ce cas, le bailleur peut exiger de n’importe lequel des colocataires le paiement intégral des loyers dus.
Le colocataire poursuivi pour le règlement ne peut pas imposer au bailleur de réclamer d’abord à un autre colocataire sa part du loyer ou de diviser la somme entre tous. Le colocataire doit payer la totalité de la dette, avec la possibilité de se retourner ensuite contre les autres colocataires pour récupérer leur part.
La clause de solidarité est une véritable protection pour le bailleur. Même si l’un des colocataires quitte les lieux après avoir donné congé, la solidarité continue à s’appliquer : ce colocataire reste responsable du paiement des loyers dus après son départ, ce qui garantit la sécurité des paiements pour le bailleur et soulage les colocataires restants.
Il s’agit ici d’une règle coutumière en matière de bail commercial, mais elle est de nature supplétive : elle peut être écartée par une clause contraire prévue au bail. Dans le cas des colocataires non-commerçants (comme les artisans), la solidarité ne se présume pas. Il est donc recommandé d’insérer explicitement une clause de solidarité dans le contrat de bail afin de garantir la responsabilité collective des colocataires vis-à-vis du bailleur.
Donc, choisissez bien vos partenaires de colocation !
Les avantages de la colocation commerciale
Pourquoi opter pour la colocation d’un local commercial, me direz-vous ? Eh bien, pour plusieurs raisons :
- Les coûts : On partage le loyer et les charges, donc ça allège la facture.
- La flexibilité : On n’a pas forcément besoin d’un local à temps plein, alors autant mutualiser l’espace avec d’autres professionnels.
- Les synergies : C’est l’occasion de collaborer avec des collègues d’autres domaines et d’élargir son réseau.
Mais attention aux écueils…
La colocation commerciale n’est pas sans risques. Si un colocataire quitte le navire avant la fin du bail, que se passe-t-il ? Eh bien, il faut prévoir cette éventualité dans le contrat. Le bail doit inclure des clauses sur la résiliation et le remplacement de colocataires. En principe, la résiliation d’un bail commercial par un seul colocataire ne met pas automatiquement fin au contrat pour les autres colocataires. Cette règle a été rappelée par la Cour de cassation, 3e chambre civile, dans un arrêt du 18 février 2015 (n° 14-10510). Ainsi, lorsque l’un des colocataires met fin à sa participation au bail, cela ne libère pas les autres locataires de leurs obligations envers le bailleur.
Le même principe s’applique lorsque la résiliation est effectuée par un mandataire judiciaire en cas de liquidation judiciaire d’un colocataire. La Cour de cassation, 3e chambre civile, dans un arrêt du 15 décembre 2016 (n° 15-122016), a précisé que la résiliation opérée par un mandataire judiciaire ne met pas fin au bail pour les colocataires restants. Ceux-ci se trouvent alors responsables de l’intégralité des loyers, même après le départ du colocataire concerné.
Dans ce type de situation, le colocataire restant est contraint de payer seul l’intégralité du loyer jusqu’au terme de la période triennale, sauf stipulation contraire prévue dans le bail. Cela peut engendrer des difficultés financières importantes pour le colocataire restant.
Il faut donc prévoir des dispositions spécifiques dans le bail commercial afin de prévenir ce type de situation. Par exemple, il est possible de stipuler que la résiliation par un colocataire entraînera la résiliation du bail pour l’ensemble des locataires, ou de prévoir des options permettant aux colocataires restants de choisir s’ils souhaitent poursuivre le contrat seuls. Ces précautions contractuelles permettent d’éviter des conséquences trop lourdes pour le colocataire qui resterait seul engagé dans le bail.
Ainsi, pas de panique, vous n’êtes pas forcément contraint de quitter les lieux si votre partenaire de colocation vous fait faux bond.
La colocation d’un local commercial, c’est une belle option pour partager les frais, à condition de bien encadrer les choses juridiquement. Assurez-vous de bien lire votre bail, de comprendre vos obligations, et surtout, de choisir vos colocataires avec soin. La solidarité, c’est bien en théorie, mais en pratique, ça peut vite devenir un casse-tête si l’un des colocataires ne joue pas le jeu !
Un dernier conseil : un bon avocat spécialisé dans les baux commerciaux, ça peut éviter bien des tracas futurs.
Et voilà, la colocation commerciale en toute légèreté, mais toujours avec sérieux !
Les actualités
Urbanisme
Les servitudes sont des charges imposées sur un fonds, appelé « fonds servant », au bénéfice d’un autre fonds, dit « fonds dominant », appartenant à un propriétaire différent. Elles peuvent être d’origine légale ou conventionnelle, et sont généralement instituées pour permettre au fonds dominant de jouir pleinement de son droit de propriété, par exemple pour accéder à une voie publique. Le fondement juridique des servitudes repose sur l’article 637 du code civil, qui définit ces droits réels immobiliers en stipulant qu’elles consistent en l’obligation pour le fonds servant de permettre certains usages au profit du fonds dominant, sans que le propriétaire du fonds servant ne soit tenu à des actions positives autres que de supporter cette charge.
Lorsque le fonds dominant vient à être divisé, l’article 700 du code civil prévoit que la servitude demeure due pour chacune des parcelles résultant de cette division, même si elles ne sont plus toutes directement attenantes au fonds servant. Néanmoins, la division du fonds dominant ne doit pas aggraver la charge supportée par le fonds servant. Cela signifie qu’une nouvelle servitude ne peut être créée sur une parcelle issue de la division du fonds dominant si cela entraîne une contrainte supplémentaire pour le propriétaire du fonds servant. Cette règle garantit un équilibre entre la continuité du bénéfice de la servitude pour les parcelles divisées et la préservation des droits du propriétaire du fonds servant.
À titre d’exemple, dans un arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 2023, une servitude de passage avait été constituée en 1998 au bénéfice de plusieurs parcelles. Après la division des parcelles, M. et Mme [G], propriétaires des fonds issus de cette division, ont tenté de faire valoir leur droit de passage sur une partie non initialement desservie par la servitude. La Cour a jugé que bien que la servitude soit maintenue pour chacune des parcelles divisées, elle ne pouvait être étendue au-delà de son assiette initiale, car cela constituerait une aggravation pour le fonds servant, ici la parcelle de Mme [W]. Cette décision illustre bien le principe selon lequel la servitude reste applicable aux fonds divisés sans pour autant créer de nouvelles contraintes pour le fonds servant.
Bail commercial
Indemnité d’éviction en cas de destruction du local
Lorsqu’un local commercial est détruit par un incendie ou tout autre cas fortuit, la question de l’indemnité d’éviction pour le locataire doit être analysée en fonction de l’état du droit au moment du sinistre. L’article 1722 du Code civil prévoit que la destruction totale du bien loué entraîne la résiliation de plein droit du bail, ce qui a un impact direct sur les droits du locataire, notamment concernant l’indemnité d’éviction.
En principe, si le bien est détruit en totalité, le locataire ne peut plus prétendre à l’indemnité d’éviction, à moins que celle-ci ne soit déjà définitivement acquise avant la survenance du sinistre. Cela signifie que, pour que le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction, cette indemnité doit être devenue irrévocable avant la destruction du bien. Plusieurs modalités permettent d’établir que l’indemnité est définitivement acquise :
- Accord écrit entre les parties: Si le bailleur et le locataire ont formalisé un accord concernant le montant et les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction avant la destruction du bien, le locataire pourra réclamer cette indemnité. Cet accord doit être clair et indiquer que l’indemnité a été validée par les deux parties.
- Décision judiciaire définitive: Lorsque le tribunal a statué sur le droit à l’indemnité d’éviction et que cette décision est devenue définitive, le locataire peut également réclamer l’indemnité même en cas de destruction ultérieure du local. Par exemple, si un tribunal a déjà condamné le bailleur à verser une indemnité et que le jugement n’est plus susceptible d’appel, l’indemnité est considérée comme définitivement acquise au locataire.
- Offre formelle et non contestée: Si le bailleur a émis une offre d’indemnité d’éviction et que cette offre n’a pas été contestée par le locataire, ou que le locataire l’a acceptée, cette indemnité devient irrévocable. Une telle offre peut résulter de la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et proposition d’indemnité d’éviction, à condition que le locataire ait manifesté son accord.
La jurisprudence est constante sur le fait que la destruction totale du bien loué entraîne la résiliation de plein droit du bail. Dans une décision du 29 juin 2011 (n° 10-19.975), la Cour de cassation a rappelé que, lorsque le bien est détruit, l’indemnité d’éviction n’est plus due, sauf si elle était définitivement acquise avant le sinistre. Cela signifie que le locataire, dont les droits ne sont pas encore acquis à la date de la destruction, ne peut prétendre à cette indemnité. Ce principe s’appuie sur le fait que la résiliation du bail met fin aux obligations réciproques des parties, y compris celle de verser une indemnité pour éviction.
Cette solution est également conforme aux principes posés par l’article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l’homme, et à l’article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne. En effet, la perte de l’indemnité d’éviction après la destruction du bien n’est pas considérée comme une atteinte au droit de propriété, car l’indemnité n’est pas encore entrée dans le patrimoine du locataire à la date du sinistre.
Il est important de rappeler que la destruction totale du bien ne signifie pas uniquement une disparition matérielle complète. La jurisprudence a précisé que l’impossibilité définitive d’utiliser le bien conformément à sa destination, ou le coût des travaux de remise en état excédant la valeur du bien, peut aussi être assimilée à une destruction totale (Cass. civ. 3e, 2 juillet 2003, n° 02-14.642). Dans de tels cas, le bail est également résilié de plein droit, et aucune indemnité d’éviction n’est due, sauf si elle a été acquise avant cette impossibilité d’usage.
Prenons un exemple illustratif. Une commune avait consenti un bail commercial à une discothèque et avait délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction. Alors que l’indemnité n’avait pas encore été versée, un incendie a détruit le local. La Cour de cassation a statué que, malgré l’offre initiale, l’indemnité n’était pas due, car elle n’était pas définitivement acquise avant l’incendie. Ainsi, la destruction totale a mis fin au bail et aux droits du locataire à l’indemnité d’éviction.
En conclusion, pour qu’un locataire puisse bénéficier de l’indemnité d’éviction après la destruction d’un local, cette indemnité doit avoir été confirmée par un accord écrit, une décision judiciaire définitive, ou une offre acceptée avant le sinistre. En l’absence de ces éléments, la destruction du bien entraîne la résiliation automatique du bail et la perte des droits à indemnité.
Bail rural
Bail à ferme – Baux successifs
Les articles L. 411-4, alinéa 1, du code rural et de la pêche maritime, et 1328 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, régissent les conflits qui peuvent naître en présence de deux baux successifs portant sur les mêmes parcelles agricoles. Dans un tel contexte, il est essentiel de comprendre comment le droit traite les baux opposables, notamment lorsque l’un des baux a acquis une date certaine, ce qui en fait un titre opposable aux tiers, tandis que l’autre n’a pas encore acquis cette sécurité juridique.
Selon ces dispositions, en présence de deux baux ruraux successifs sur les mêmes biens consentis à des preneurs différents, la priorité sera donnée au bail qui a acquis une date certaine en premier. Ce principe de la date certaine garantit la sécurité des transactions en rendant un acte opposable aux tiers à partir d’un certain moment, en l’occurrence à partir de son enregistrement ou d’un autre événement juridique déterminant, comme le décès de l’une des parties contractantes ou la rédaction d’un acte par un officier public (article 1328 du code civil).
Ce principe trouve une application particulière dans les baux ruraux, où il est fréquent que les terres agricoles fassent l’objet de cessions successives, souvent entre plusieurs locataires différents. En pratique, cela signifie que lorsqu’un propriétaire conclut deux baux successifs pour les mêmes parcelles avec des preneurs différents, le bail enregistré en premier, ou ayant autrement acquis date certaine, l’emporte sur le bail antérieur non enregistré. Cependant, il existe une exception à cette règle : si le preneur invoquant l’antériorité de son bail est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ignorait l’existence d’un autre bail, le titre le plus ancien pourrait être privilégié.
Pour illustrer ce principe, prenons un exemple concret tiré de la jurisprudence. Imaginons un propriétaire qui, en 2013, signe un bail avec un locataire (le preneur 1) pour une parcelle agricole. Ce bail, bien que juridiquement valable, n’est pas enregistré et donc n’acquiert pas de date certaine. Plus tard, en 2015, ce même propriétaire signe un autre bail pour la même parcelle avec un autre locataire (le preneur 2), cette fois-ci enregistré. En principe, le preneur 2, bénéficiant d’un bail ayant date certaine, pourra opposer ce titre au preneur 1, dont le bail, bien que signé antérieurement, n’est pas opposable aux tiers. Toutefois, si le preneur 2 connaissait l’existence du bail antérieur et en a néanmoins signé un second, sa mauvaise foi pourrait lui interdire d’invoquer l’opposabilité de son titre.
La bonne foi du preneur joue ainsi un rôle clé dans la résolution de ces conflits. Si le preneur qui se prévaut du bail le plus ancien peut démontrer qu’il ignorait l’existence du second bail, il pourrait conserver la jouissance des parcelles louées. Le raisonnement repose sur la protection du preneur de bonne foi, un principe fondamental du droit civil. Ce dernier ne peut se voir opposer un acte qui lui est inconnu et qui, par conséquent, n’aurait pas pu influencer ses actions.
Toutefois, la bonne foi doit être prouvée par celui qui s’en prévaut. Les tribunaux, dans leur analyse, vérifieront si les circonstances auraient dû alerter le preneur sur l’existence d’un autre bail ou d’une occupation antérieure. Si tel est le cas, le preneur postérieur, même titulaire d’un bail ayant acquis date certaine, pourrait se voir privé de la jouissance des biens au profit du preneur antérieur.
Ainsi, la règle de l’opposabilité des baux ruraux, bien que fondée sur la date certaine, est nuancée par la prise en compte de la bonne foi du preneur antérieur. Elle reflète un équilibre entre la protection de la sécurité des transactions et celle de la bonne foi des parties, deux principes fondamentaux du droit français. Ces dispositions permettent d’éviter que des situations d’incertitude ou de mauvaise foi ne pénalisent injustement l’une des parties à un bail rural, tout en assurant que les actes ayant date certaine conservent leur valeur probante dans les relations contractuelles.
Dans la pratique agricole, cette règle appelle à la prudence, tant pour les bailleurs que pour les preneurs, qui doivent veiller à enregistrer leurs baux pour les rendre opposables et éviter ainsi les conflits potentiels liés à la pluralité de contrats portant sur les mêmes biens.
« Quels sont les critères pour déterminer le montant de l’indemnisation en cas d’expropriation, et comment contester ce montant s’il est jugé insuffisant ? »
L’expropriation, en tant que procédure par laquelle l’État ou une collectivité publique peut contraindre un propriétaire à céder son bien immobilier dans l’intérêt général, est encadrée par des règles strictes en matière d’indemnisation. Le montant de cette indemnisation est au cœur des préoccupations des personnes expropriées, et la jurisprudence joue un rôle fondamental dans la détermination des critères et dans la contestation de ce montant lorsqu’il est jugé insuffisant.
Les critères de détermination de l’indemnisation en cas d’expropriation
L’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que l’exproprié a droit à une indemnité juste et préalable, correspondant à la valeur de son bien. Cette indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice subi par l’exproprié, et elle comprend à la fois l’indemnité principale pour la valeur vénale du bien, mais aussi des indemnités accessoires pour les préjudices annexes, tels que les frais de déménagement ou de relogement.
Plusieurs critères sont pris en compte pour évaluer cette indemnisation :
- La valeur vénale du bien: C’est le critère principal, déterminé en fonction de la valeur marchande du bien à la date de la décision d’expropriation. La valeur vénale doit refléter le prix que le bien pourrait obtenir sur le marché libre, sans tenir compte de la spéculation liée à l’expropriation.
- La destination du bien: L’usage du bien, qu’il s’agisse d’un usage personnel, professionnel, ou commercial, influence la valeur d’indemnisation. Par exemple, un bien utilisé pour une activité commerciale ou industrielle peut faire l’objet d’une indemnité tenant compte de la perte d’exploitation.
- Les caractéristiques du bien: La surface, la localisation, l’état d’entretien, et les éventuelles servitudes influent sur le montant de l’indemnité. La nature des bâtiments, leur vétusté ou, au contraire, leur modernité, sont également pris en compte.
- Les indemnités accessoires: En plus de la valeur vénale, le juge peut accorder des indemnités pour les préjudices annexes, comme les frais de déménagement, les pertes d’exploitation pour un commerce, ou encore les frais de réinstallation dans un bien similaire.
La contestation du montant de l’indemnisation
Si l’exproprié considère que le montant proposé par l’autorité expropriante est insuffisant, il a la possibilité de contester cette indemnité devant le juge de l’expropriation. Le recours doit être introduit devant le tribunal judiciaire, où le juge de l’expropriation fixe le montant de l’indemnité, en tenant compte des éléments présentés par les parties.
En matière de contestation, plusieurs décisions de la Cour de cassation ont fait jurisprudence :
- CA Paris Pôle 4 – Chambre 7, 11 mai 2023, n° 22/06970 : Cet arrêt rappelle que l’indemnisation doit être intégrale et couvrir tous les préjudices subis par l’exproprié. La Cour a jugé que l’indemnité doit tenir compte de la valeur marchande du bien, sans que l’administration puisse spéculer sur une éventuelle baisse du marché postérieure à la procédure d’expropriation.
- Décision n° 2010-87 QPC du 21 janvier 2011: La Cour a précisé que l’indemnisation doit inclure non seulement la valeur du bien, mais également les frais que l’exproprié doit supporter, comme les frais de relogement et de réinstallation professionnelle. Cela confirme que l’expropriation doit couvrir non seulement la perte de la propriété, mais aussi les conséquences financières liées à cette perte.
- Cass. 3e civ., 02 mars 2022, n° 20-17.133 : La Cour de cassation a statué que les indemnités d’expropriation doivent être calculées sur la base de la valeur actuelle du bien, sans prendre en compte d’éventuelles améliorations futures ou projets non réalisés. Cela renforce l’idée que la juste indemnité doit se baser sur l’état du bien à l’instant de l’expropriation, sans spéculations sur son avenir.
Comment contester l’indemnisation
L’exproprié qui souhaite contester le montant de l’indemnité d’expropriation dispose de plusieurs moyens :
- Faire appel au juge de l’expropriation: L’exproprié peut saisir le tribunal judiciaire, compétent en matière d’expropriation, pour demander une réévaluation du montant proposé. Le juge se prononce alors sur la base d’expertises immobilières, de comparaisons avec des transactions similaires, et des éléments fournis par les parties.
- L’expertise judiciaire: Dans le cadre de la procédure devant le juge de l’expropriation, les parties peuvent demander la désignation d’un expert qui évaluera la valeur du bien et des préjudices subis. Cette expertise joue un rôle central dans la détermination du montant final.
- Recours en appel: Si l’exproprié n’est pas satisfait de la décision rendue par le tribunal judiciaire, il peut interjeter appel devant la cour d’appel. Là encore, des expertises complémentaires peuvent être sollicitées pour affiner l’évaluation de l’indemnité.
La détermination du montant de l’indemnisation en cas d’expropriation repose sur plusieurs critères, principalement la valeur vénale du bien et les préjudices annexes. Si l’exproprié estime que l’indemnité proposée est insuffisante, il a la possibilité de la contester devant le juge de l’expropriation, qui procédera à une évaluation précise en tenant compte des expertises. La jurisprudence est venue renforcer le principe d’une indemnisation juste et complète, couvrant l’ensemble des préjudices subis, mais elle rappelle également que cette évaluation doit se faire en fonction de la réalité du bien au moment de l’expropriation.
