Le potin de la semaine
Cette semaine, une demande de devis pour une mission de répartition de valeur entre terrain et construction. Rien d’inhabituel dans la demande elle-même. Ce qui l’était un peu moins, ce sont les deux conditions qui l’accompagnaient : un modèle de rapport à joindre au devis, et une préférence déjà arrêtée sur la méthode à utiliser.
Et à chaque fois, ma réponse tient en deux mots : ben non.
Pas par mauvaise volonté, ni par susceptibilité mal placée. Mais parce qu’un rapport d’expertise n’est pas un produit qu’on feuillette avant achat pour vérifier qu’il plaira : c’est le résultat d’un travail qui n’existe pas encore au moment du devis, et dont le contenu dépend justement de ce qu’on va trouver en l’examinant. Vouloir un modèle avant la mission, c’est un peu demander à voir le diagnostic avant la consultation.
Il y a aussi une raison plus concrète. Fournir un modèle, c’est s’engager d’avance sur un format standardisé, alors que chaque évaluation est différente : pour une répartition terrain/construction, le plan du rapport dépend du bien, de son état, de ce qu’on découvre en cours d’analyse. Et c’est surtout donner, gratuitement et avant toute mission, une partie du travail lui-même : la structure d’un rapport, la façon de présenter une analyse, ça se construit, ça a une valeur, ce n’est pas une brochure qu’on distribue pour appâter le client.
Et la méthode, c’est pareil, en pire. Si le client pouvait me dire quelle méthode utiliser pour ventiler la valeur entre terrain et construction, il n’aurait pas vraiment besoin de moi : il aurait besoin de quelqu’un pour valider un chiffre qu’il a déjà en tête. Le choix de la méthode, c’est justement ce pour quoi on fait appel à un expert plutôt qu’à une calculette. Sur ce point-là au moins, j’ai de quoi appuyer la réponse : on suit les recommandations du Conseil d’État, un sujet sur lequel j’ai d’ailleurs eu l’occasion d’écrire en détails.
Sauf qu’un « ben non » tel quel, ça ne se dit pas toujours à un client.
Alors je commence par dire à l’IA le fond de ma pensée, cash, sans détour. Puis je lui demande de reformuler tout ça en version diplomate avant d’envoyer ma réponse à la demande de devis, chiffrage compris.
Le fond ne bouge pas ; la forme, si. L’objectif : ne vexer personne, même lorsque la réponse est non et qu’elle est parfaitement étayée.
Le sujet de fond
Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904 : la clause de hausse automatique et forfaitaire du loyer commercial est réputée non écrite
Un arrêt publié au Bulletin vient rappeler que la révision du loyer commercial obéit à un nombre fermé de mécanismes légaux, et qu’une clause habilement rédigée pour échapper à cette liste n’y échappe pas pour autant.
Les faits. Des bailleurs personnes physiques donnent à bail commercial, à une société exploitant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, une chambre de cet établissement. Le bail prévoit qu’à compter de la deuxième année, le loyer sera révisé chaque 1er janvier, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an, sans indice de référence ni plafond. La locataire demande que cette clause soit réputée non écrite et sollicite la restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années. La cour d’appel de Lyon lui donne tort, estimant que le loyer était déterminé dès la conclusion du bail pour toute sa durée, et qu’il ne s’agissait donc que d’une clause forfaitaire indépendante de toute indexation.
Le raisonnement de la Cour de cassation. La troisième chambre civile casse. La révision du loyer commercial en cours de bail est un système fermé, organisé par les articles L. 145-33 et L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce : révision triennale plafonnée, clause d’échelle mobile, clause recettes, ou loyer à paliers fixés dès la signature avec un plafond connu à l’avance (Cass. 3e civ., 14 mai 1980, n° 79-10.511). La clause litigieuse ne relève d’aucun de ces mécanismes : elle ne fixe pas le prix initial du bail pour toute sa durée, elle organise une progression automatique du loyer, à sens unique, sans plafond ni terme. La Cour de cassation étend ainsi aux clauses de hausse forfaitaire la solution déjà retenue pour les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse, réputées non écrites depuis un arrêt de 2016 (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681), la Cour ayant précisé en 2022 que seule la stipulation prohibée d’une telle clause doit être neutralisée, et non nécessairement la clause dans son ensemble (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169).
Le sommaire officiel résume ainsi la solution :
« La clause d’un bail commercial qui stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite dès lors qu’elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer. »
Ce que cela change pour l’expert immobilier. Ce type de clause n’est pas propre aux EHPAD : on la retrouve régulièrement dans les baux d’établissements monovalents, hôtels, cliniques, résidences services, où le bailleur cherche à sécuriser un rendement locatif indépendamment de l’évolution réelle du marché. L’arrêt invite à distinguer, dans l’analyse d’un bail avant évaluation, ce qui relève d’un véritable loyer à paliers (niveaux et plafond fixés dès l’origine, valable) de ce qui organise en réalité une révision déguisée (progression automatique sans plafond ni terme, non écrite). Pour l’expert chargé d’évaluer un droit au bail ou une valeur locative, la portée est directe : un loyer contractuel gonflé par une telle clause ne reflète pas la valeur locative réelle du local, et sa remise en cause peut entraîner une obligation de restitution sur cinq ans (article 2224 du code civil) qui affecte la situation financière du bailleur, donc potentiellement la valeur du bien évalué dans un contexte de cession ou de contentieux.
