Le potin de la semaine
Il y a des dossiers qui, au premier abord, semblent tout simples (en fait un dossier simple c’est rarement le cas, il y a toujours un truc) qui finissent par vous rappeler les règles bien concrètes du droit de la copropriété. Celui-ci en fait partie.
Tout commence avec une copropriété avec deux copropriétaires, une organisation fragile, et la nomination d’un administrateur provisoire pour remettre de l’ordre. La mission est large : il reprend toutes les attributions du syndic, avec une sortie prévue dès qu’un syndic sera désigné par une assemblée générale.
On accepte le dossier, on regarde ce qui tient, ce qui ne tient pas, on remet un cadre. Très vite, la question de la décision collective se pose. Avec deux personnes, inutile de faire compliqué. La loi permet aujourd’hui, pour ces petites structures, de passer par une consultation écrite. C’est souple, efficace, parfaitement adapté.
Cette consultation aboutit. Un syndic bénévole est désigné. La mission de l’administrateur provisoire prend fin. Le dossier est transmis. À ce stade, tout est propre. Dossier clôturé …
Deux ans plus tard, un courrier d’avocat arrive. Le ton est posé, mais la critique est nette (on adore … ) . Il est question d’une vente de partie commune, décidée malgré l’opposition d’un copropriétaire, en raison de la répartition des tantièmes. Sur le fond, rien de surprenant. En copropriété, ce sont les tantièmes qui tranchent.
Là où le débat s’installe, c’est sur la forme. La notification du procès-verbal : une lettre recommandée envoyée, mais non réclamée. Puis un email, avec un accusé de réception et d’ouverture.
Pour l »avocat : est-ce vraiment suffisant pour sécuriser une décision de ce type ?
La réponse n’est pas une question d’appréciation personnelle. Elle est juridique.
La notification du procès-verbal obéit à des règles précises. Elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est ce formalisme qui déclenche le délai de contestation. Et ce point a été rappelé très clairement par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 avril 2026. Peu importe que le destinataire retire ou non le courrier. Le délai court à partir de la première présentation. (donc oui c’était suffisant)
Autrement dit, ne pas aller chercher son recommandé ne protège pas. Cela revient simplement à ignorer une décision qui, juridiquement, a bien été notifiée. (faire l’autruche ce n’est pas la solution)
Ici : la lettre a été envoyée. Elle a été présentée. Elle est revenue non réclamée. La notification est donc régulière. Le délai de contestation a commencé à courir.
L’email envoyé ensuite n’était pas une obligation. C’était une précaution supplémentaire (avec accusé de réception et d’ouverture – car il y a le risque SPAM). Une façon de s’assurer que l’information passe malgré tout. (C’est transparent )
Dire que cela serait insuffisant ou non professionnel ne tient pas vraiment. On est dans le cadre de la loi, et même au-delà avec cette double information.
A savoir, une nouvelle assemblée générale s’est tenue entre-temps (pendant ces deux ans). Le syndic a été confirmé dans ses fonctions. Et parmi ses missions, il y avait la poursuite de la vente en question. (et la pas de réaction non plus), on pourrait y voir une forme d’acceptation des décisions antérieures…
Sur le terrain, ce type de situation revient régulièrement. Un copropriétaire ne retire pas ses courriers, ne conteste pas, puis revient plus tard en remettant en cause les décisions. Le droit, lui, ne fonctionne pas comme cela. Il fixe des délais, et ces délais ont un point de départ précis.
Le rôle du syndic est souvent mal compris dans ces moments-là. Il n’a pas à juger du bien-fondé d’une résolution. Il doit inscrire les questions à l’ordre du jour, notifier les décisions, et les exécuter. Rien de plus, mais rien de moins.
Le reste appartient aux copropriétaires. À leur attention, à leur réactivité.
Bail précaire ou bail commercial ? Quand le silence du bailleur coûte une indemnité d’éviction
La cour d’appel de Lyon a tranché : ce fameux bail « précaire » signé en 2019 ? C’était en réalité un vrai bail commercial classique. Résultat : le locataire qui a dû quitter les lieux a droit à une indemnité d’éviction. Cerise sur le gâteau, il ne doit plus que 500 euros de loyers impayés.
Retour sur les faits : d’une promesse d’achat à un imbroglio juridique
L’histoire oppose la SCI Le Bateau-Lavoir (le propriétaire) à la SARL Clé Céleste, qui exploitait une salle événementielle. Un troisième acteur, M. S., est arrivé en 2020 en tant que nouveau locataire.
En 2017, la SCI avait signé avec Mme P une « convention de mise à disposition préalable à une location-accession » pour un local situé dans le 9e arrondissement de Lyon. L’idée ? Un an de location à 26 000 euros TTC, avec un projet d’achat à 260 000 euros. Le but affiché : que la locataire crée une société pour gérer la salle événementielle. Ce qu’elle a fait en immatriculant la SARL Clé Céleste fin 2017.
Mais très vite, les choses se compliquent. En janvier 2018, la Ville de Lyon rappelle qu’un arrêté de fermeture administrative date du 21 juin 2016. La locataire n’était pas au courant. Pour rouvrir, il faut réaliser des travaux de sécurité et d’accessibilité, qui dureront environ 18 mois. L’autorisation de réouverture tombe finalement en mars 2019.
En mai 2019, la SCI fait signer à la SARL un acte intitulé « bail commercial précaire » (avec effet rétroactif au 1er décembre 2018), pour 24 mois renouvelables, avec un loyer porté à 31 200 euros TTC. Le document mentionne que le contrat de 2017 est « resté sans suite » à cause de la fermeture administrative.
Puis, en mars 2020, la SCI signe un nouveau bail « précaire » avec M. S. pour le même local. La SARL, estimant que son bail doit être requalifié en bail commercial de neuf ans et que la location à M. S. constitue une éviction, attaque en justice.
Pourquoi le « bail précaire » est requalifié en bail commercial classique
Le point clé du litige, c’est l’article L.145-5 du code de commerce. Ce texte permet de déroger au statut des baux commerciaux pour une durée maximale de trois ans. Mais attention : si le locataire reste dans les lieux après l’échéance sans que le propriétaire réagisse dans le mois, un bail commercial de neuf ans naît automatiquement.
La cour analyse d’abord la convention de septembre 2017. Même si elle s’appelle « mise à disposition préalable à une LOA », son contenu montre qu’il s’agit d’une vraie location pour exploiter un fonds de commerce. C’est donc un bail commercial dérogatoire, pas une simple occupation précaire.
Surtout, à l’échéance du 18 septembre 2018, la locataire reste dans les lieux et le propriétaire ne dit rien. Mieux : la SCI réclame des loyers et indemnités d’occupation à partir d’octobre 2018, ce qui revient à reconnaître que l’occupation continue. Son courrier de novembre 2018 pour « dénoncer » la convention et réclamer des arriérés arrive trop tard. Le délai d’un mois est dépassé : le bail statutaire est déjà en place depuis le 19 septembre 2018, pour neuf ans.
Dans ce contexte, l’acte de mai 2019 ne peut pas redevenir un bail dérogatoire. D’abord, le preneur est déjà dans les lieux depuis 2017, alors que le texte réserve ce type de bail à l’« entrée dans les lieux ». Ensuite, une fois le bail commercial né, les parties ne peuvent plus renoncer à ce statut protecteur par simple convention. La cour confirme donc la décision de première instance.
Fermeture administrative et loyers : qui paie quoi ?
Autre point important : les loyers pendant la fermeture administrative. La convention de 2019 mentionne que la salle a été fermée par la Ville, la SCI reconnaissant ne pas avoir été informée par l’ancien occupant. La locataire démontre qu’elle n’a découvert la fermeture qu’après la signature du bail de 2017, par un courrier municipal, et qu’elle a dû réaliser d’importants travaux.
Pour la cour, le propriétaire ne peut pas opposer son ignorance à la locataire. Puisque le local était totalement inexploitable à cause d’un arrêté de fermeture antérieur au bail, le preneur est en droit de demander une dispense de loyers pour la période où le fonds ne pouvait pas fonctionner. La cour dispense donc la SARL des loyers du 18 septembre 2017 (début du bail) jusqu’au 14 mars 2019 (autorisation de réouverture), ainsi que pour la période après le 10 mars 2020, date de son éviction au profit de M. S.
En revanche, entre ces deux dates, la SARL doit payer les loyers sur la base du bail de 2017, soit 26 000 euros hors taxes par an (12 mois de loyers pour la période exploitable). La SCI reconnaît avoir perçu 23 500 euros, mais la SARL produit des preuves de paiement à hauteur de 25 500 euros. La cour retient ce dernier montant et fixe le solde dû à seulement 500 euros, que la SARL devra payer.
Éviction indirecte, indemnité et sort du nouveau locataire
Le tribunal avait déjà jugé que la location à M. S. en mars 2020 avait évincé la SARL, lui ouvrant droit à une indemnité d’éviction. Une expertise avait été ordonnée pour fixer son montant. La SCI a fait appel, mais sa déclaration d’appel excluait certains points, notamment la condamnation à indemnité d’éviction. Ce point n’est donc plus contestable.
La cour d’appel ne revient pas sur le principe de l’indemnité, déjà acquis. Elle renvoie les parties devant le tribunal pour la suite de la procédure et la fixation du montant après expertise. L’arrêt confirme aussi le rejet des demandes de la SARL pour annuler le bail de M. S. et l’expulser. M. S. ayant quitté les lieux à la fin de son bail et n’ayant commis aucune faute, sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est également rejetée.
Ce qu’il faut retenir pour les bailleurs et les commerçants
Cette décision illustre parfaitement le risque pour un propriétaire qui laisse un locataire en place après l’échéance d’un bail dérogatoire, sans réagir dans le mois. Passé ce délai, le bail commercial de neuf ans naît automatiquement, avec toutes ses protections pour le locataire. Et il est impossible de revenir en arrière, même en faisant signer un nouveau « bail précaire » avec effet rétroactif. Pour un investisseur ou un propriétaire, la gestion du calendrier et des notifications est cruciale, surtout s’il veut garder la liberté de récupérer son local.
Côté fermeture administrative, l’arrêt rappelle qu’un local frappé d’un arrêté avant le bail, rendant toute exploitation impossible, ne peut pas donner lieu au paiement de loyers tant que la situation dure. Les travaux de mise en conformité et le risque d’inexploitation ne peuvent pas être automatiquement répercutés sur le preneur, surtout s’il découvre la fermeture après coup. Pour un repreneur ou un entrepreneur, cela signifie qu’il faut être très vigilant avant de signer : vérifier les autorisations administratives, les arrêtés de fermeture et la conformité du local à l’usage prévu.
Enfin, cette affaire montre qu’un locataire évincé conserve un droit à indemnité même si un nouveau bail a été donné à un tiers, sans qu’il soit forcément possible d’annuler ce bail ou de réintégrer les lieux. Pour un propriétaire comme pour un investisseur, toute tentative d’« optimiser » la situation en remplaçant le locataire en place peut générer un coût caché important, sous forme d’indemnité, d’expertise et de contentieux.
