Contrairement aux idées reçues, le viager n’est pas le seul apanage de l’immobilier d’habitation, il existe également le viager commercial.
Définition du viager
La vente en viager est un contrat de vente relevant du droit commun (art. 1582 à 1701 du Code Civil) avec dans le contrat des dispositions concernant une rente viagère (art. 1968 à 1983 du Code Civil).
Le viager est donc applicable également à la vente de « murs », « fonds » ou « murs et fonds ».
Tout comme dans un viager d’ « habitation », le viager « commercial » peut être libre ou occupé.
Définir la valeur du bien
Il convient dans un premier temps de définir la valeur du bien mis en viager. Nous vous conseillons pour cela de faire appel à un expert immobilier qui pourra vous donner une fourchette de valeurs « au plus près du marché ».
Une fois cette valeur estimée, il faut également définir votre projet :
- Dans le cadre de l’habitation continuer ou non à garder un droit d’ « usage et d’habitation »
- En immobilier commercial conserver ou non l’usufruit.
Cette distinction est faite, car en immobilier d’habitation, le droit conservé est plus restreint que l’usufruit. En effet, le titulaire ne peut que l’exercer personnellement et n’a pas la faculté comme l’usufruitier de percevoir les loyers et par conséquent de le louer.
Le montant du bouquet et la rente
Lorsque tous ces éléments sont connus, il ne reste plus qu’à définir le montant du bouquet (la partie du prix qui sera versé lors de la signature du contrat de viager), le montant restant sera payé via une rente que l’on calcule sur une durée égale à l’espérance de vie du ou des vendeurs.
Dans le cas d’un viager dit « occupé », le montant de la rente ainsi obtenue sera diminué de la valeur locative.
Faites-vous accompagner
Dans le cadre d’une vente en viager libre en immobilier « commercial », nous ne saurions que vous encourager à accompagner votre acquéreur dans sa prise en main du commerce.
Les avantages
A savoir, si le commerce continue à bien tourner, c’est la garantie pour vous que la rente sera payée et que le fonds garde sa valeur.
Un autre avantage de la vente par le biais d’un viager est la protection du vendeur. Si l’acquéreur décide de ne pas honorer une rente alors il s’expose à l’annulation pure et simple de la vente. Une fois celle-ci prononcée par un juge, non seulement le vendeur récupère la propriété du bien, mais il conserve à titre d’indemnisation le bouquet ainsi que l’ensemble des rentes déjà versées.
Les risques et points d’attention
Attention tout de même à certains points :
- Si le vendeur décède dans les 20 jours suivants la signature du viager ou si l’acquéreur était au courant que le vendeur était atteint d’une maladie pouvant entraîner son décès, la vente peut être annulée.
- Le vendeur dispose de 5 ans pour contester la vente s’il s’aperçoit que celle-ci a été conclu à vil prix donc si il a été lésé d’au moins 7/12e du prix du bien (rescision pour lésion).
- Si le viager a été conclu sur deux têtes, le bien ne revient définitivement à l’acheteur qu’une fois que les deux vendeurs sont décédés.
Marine Desthuilliers pour Adma Expertise
