Le changement d’affectation d’un lot dans une copropriété
Rappel du texte
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, précise le contenu obligatoire d’un règlement de copropriété, avec :
- Déterminer la destination des parties communes mais également privatives
- Fixer les conditions de leur jouissance
- Fixer les règles d’administration des parties communes
- Déterminer les règles de fonctionnement des organes de la copropriété.
Évidemment, cette liste n’est pas limitative. Le règlement de copropriété peut comporter un état descriptif de division en annexe. Il arrive également sur les anciennes copropriétés qu’il n’y ait qu’un état descriptif de division qui soit publié.
Le règlement de copropriété permet de déterminer la destination de l’immeuble et l’affectation des parties privatives.
L’état descriptif
L’état descriptif de division permet d’identifier les différents lots d’une copropriété concernant la publicité foncière. Il précise pour chaque lot :
- Son numéro
- Sa situation physique
- Son affectation
- Sa quote-part des parties communes
Les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives sont comparables à ceux d’un propriétaire ordinaire, mais il ne doit porter ni atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, ni aux prescriptions du règlement de copropriété.
Les copropriétaires ne peuvent pas :
- Émettre des bruits violents et réguliers empêchant toute vie normale dans l’appartement voisin.
- Laisser émaner des odeurs de friture et de cuisine ou de fumée de grillade, et ce même si ce lot est à vocation de restaurant.
- Exercer des activités dangereuses, incommodantes ou insalubres créant des inconvénients de jouissance pour les autres copropriétaires.
- Exploiter un débit de boissons nocturne à l’origine de nuisances importantes.
D’une manière générale, il y a lieu de se référer d’une part au règlement de copropriété et d’autre part à l’état descriptif de division pour déterminer si telle ou telle activité est envisageable dans son lot.
Par exemple :
La location meublée saisonnière d’une résidence principale à des touristes est totalement possible, par contre la location meublée saisonnière d’une résidence secondaire, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, constitue un changement d’usage du lot. Ce type de location nécessite, dans certains cas, l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie pour ce type de location. Une fois l’autorisation obtenue, cette résidence secondaire n’est plus considérée comme un logement d’habitation, mais comme un local commercial.
Le changement d’affectation
Le changement d’affectation d’un lot en copropriété, conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est librement possible. Néanmoins, si chaque copropriétaire peut librement changer l’affectation de son lot sans avoir besoin de solliciter une autorisation en Assemblée Générale, il faut s’assurer :
- De l’affectation d’origine du lot.
- Du contenu du règlement de copropriété relatif au changement d’affectation.
- De la conformité du changement d’affectation avec la destination de l’immeuble.
- De sa conformité avec les droits des autres copropriétaires.
Nous le rappelons, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant communes que privatives, l’état descriptif de division (même s’il est traditionnellement dépourvu de valeur contractuelle) peut permettre de clarifier l’affectation des lots car il en précise la nature. En l’absence de règlement de copropriété, c’est l’état descriptif de division qui pose le cadre de l’affectation des lots.
Il convient donc de connaître d’une part la destination de l’immeuble et il faut d’autre part contrôler que la conformité de la nouvelle affectation ne nuise pas aux droits des autres copropriétaires, chaque copropriété étant unique.
Il faut également comprendre que les tantièmes dans chaque catégorie de charge ont été calculés en fonction de la situation du lot, de sa surface et de son usage. Il est évident qu’un lot a usage d’habitation n’aura pas le même impact sur l’usure d’un ascenseur, par exemple, que le même lot destiné à un usage professionnel (cabinet médical par exemple).
Différents types de lots
Il existe différents types de lots principaux en copropriété :
- Local professionnel.
- Local commercial.
- Local artisanal.
- Habitation.
- Commerce.
- Magasin.
- Bureau.
Attention chaque type de lot à ses spécificités.
Par exemple
Un magasin est un endroit où l’on vend au détail, mais ne permet pas la fabrication ou la transformation.
Vous l’aurez compris, seul un spécialiste est en mesure de vous accompagner dans cet univers particulier qu’est la copropriété.
