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La valorisation d’un bien démembré

démembrement

Définitions du démembrement

Le démembrement de la propriété, est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit.

Pour définir ces notions, il faut se référer à l’ article 544 du Code Civil qui stipule :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements ».

Dans cet article, nous retrouvons ainsi les notions principales du droit de propriété, avec le droit de  :

  • User de la chose : « l’usus » donc la possibilité d’utilisation du bien.
  • percevoir les fruits de la chose : « le fructus ».
  • Disposer de la chose : « l’abusus », c’est à dire d’effectuer tous actes de transfert de propriété ou de constitution de droits réels (hypothèque).

L’usufruit est à la fois « l’usus » et « le fructus », par conséquent le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, l’ « abusus » correspond à la nue-propriété.

Principe de valorisation d’une propriété démembrée

En partant du principe que la valeur totale de la pleine propriété est égale à la valeur de l’usufruit additionnée à la valeur de la nue-propriété.

En cas de démembrement de la propriété, la répartition de la valeur du bien entre l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Méthodes de valorisation

Pour valoriser le bien, il convient donc d’évaluer le prix du bien selon les différentes méthodes mises à la disposition de l’expert. En sachant que la valeur dépend de la demande et que la vente de la nue-propriété est un marché très spécifique.

Une première approche consiste à utiliser la méthode des cash-flows soit par la capitalisation du loyer prévisionnel de l’année « n » ; soit partant de l’hypothèse de la revalorisation probable entre la date de l’estimation de la nue-propriété et la date de fin de l’usufruit.

Une seconde approche consiste à utiliser les méthodes dites traditionnelles : par comparaison, par capitalisation du revenu, …. Puis d’appliquer le barème fiscal prévu à l’article 669 du code général des impôts.

Par exemple pour un usufruit viager, si l’usufruitier est âgé de 51 à 60 ans alors la valeur de l’usufruit sera de 50% et la valeur de la nue-propriété de 50 %.

Pour un bien d’une valeur totale de 500 000 Euros, avec un usufruitier âgé de 55 ans la valeur de l’usufruit sera de 250 000 Euros. La nue-propriété sera valorisée à 250 000 Euros (quel que soit l’âge du nu-propriétaire).

Démembrement temporaire

A noter également qu’il existe un démembrement temporaire, c’est le cas par exemple d’un usufruit donné pour un nombre d’années fixé. Dans ce cas, la valeur de l’usufruit est estimée à 23% par période de dix ans de la valeur de la propriété entière.

Vous l’aurez donc compris, l’estimation de ce type de droit est très particulière et devra faire l’objet d’une étude par un professionnel.

Marine Desthuilliers pour Adma Expertise

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