Une indemnité de déplacement peut être due lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail sans que cela entraîne une perte du fonds de commerce. C’est le cas d’une activité transférable.
Les dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce posent une présomption de perte du fonds. C’est pourquoi il appartient en conséquence au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l’activité est transférable.
Dans ce cas il convient dans le rapport de justifier que le fonds est transférable.
Exemple : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 27 octobre 2022, 21/17984
« Elle rappelle que la Société xxx est un grossiste vendant des vêtements de différentes tailles standards, en ligne, ce qui explique que le déplacement des clients sur site est occasionnel. »
Lorsque la clientèle est principalement captée du fait de l’emplacement du commerce, il sera considéré que le fonds de commerce n’est pas transférable, car le déplacement entraînera la perte de la clientèle.
Calcul de l’indemnisation
Cette indemnité inclut à la fois une indemnité principale et des indemnités accessoires, le montant de ces indemnités sert de compensation pour le locataire.
Indemnité principale
L’indemnité principale dans le cas d’une éviction de bail commercial sans perte de fonds de commerce est déterminée par la valeur du déplacement du fonds. Le calcul de cette indemnité dépend de la situation spécifique du locataire après l’éviction :
Acquisition d’un Droit au Bail :
Si le locataire s’est réinstallé en acquérant un nouveau droit au bail, l’indemnité d’éviction couvre le montant de cette acquisition.
Cette approche assure que le locataire est compensé pour les coûts directs encourus pour maintenir son activité commerciale dans un nouvel emplacement.
Réinstallation sans Acquisition de Droit au Bail :
Lorsque le locataire se réinstalle sans acquérir de nouveau droit au bail, l’indemnité est basée sur la valeur du droit au bail dont il a été privé à cause de l’éviction.
Cette valeur est calculée de manière similaire à celle utilisée en cas de perte du fonds de commerce, prenant en compte les caractéristiques du local initial et son importance pour l’activité commerciale.
Il convient dans certains cas d’intégrer la différence entre le loyer qu’aurait dû payer le preneur si le bail avait été renouvelé et la valeur locative pour un nouveau local.
Dans les deux cas, le but de l’indemnité principale est de compenser le locataire pour la perte ou le changement de son droit au bail commercial, garantissant ainsi une certaine continuité dans son activité commerciale malgré l’éviction.
Indemnités accessoires
Frais de Réinstallation :
Le bailleur doit indemniser les frais de réinstallation du locataire évincé, sauf preuve que le locataire ne se réinstallera pas (Cass. 3e civ. 12 janvier 2017, n°15-25939).
L’indemnisation couvre uniquement le même type d’installation.
Les agencements non amortis, étant compris dans la valeur du fonds, ne sont pas sujets à indemnisation séparée.
Frais de Déménagement :
Pris en compte selon le devis. En cas de devis multiples, le moins élevé pour une prestation équivalente est retenu.
Frais de Double Loyer :
Ces frais sont considérés, en tenant compte d’une franchise de loyer, en fonction de la durée des travaux, généralement 1 à 4 mois.
Indemnité pour Perte Partielle de Clientèle :
Calculée en fonction de la rentabilité, de l’emplacement et de l’éloignement du nouveau local par rapport à l’ancien, de la nature de l’activité et de la structure de la clientèle. Environ 10% de l’ancien chiffre d’affaires.
Frais Nécessaires pour Prévenir la Clientèle du Déplacement :
Indemnisés sur justificatifs, ces frais sont limités grâce à l’utilisation d’internet.
Indemnité de Surcoût d’Exploitation Occasionné par le Transfert :
Corresponds aux moyens matériels nécessaires si la réinstallation intervient sur un site éloigné.
Frais Administratifs et de Changement de Siège Social :
Indemnisés sur justificatifs, principalement les frais liés au registre du commerce.
Trouble Commercial :
Calculé différemment en cas de déplacement par rapport à un remplacement, en se concentrant sur le temps passé pour le transfert. Calculée sur la base de 15 jours de masse salariale ou 3 mois d’EBE
Trouble d’exploitation
L’indemnité de trouble d’exploitation couvre la perte financière issue de l’arrêt d’activité pour la période ou le preneur ne dispose d’aucun local. Déterminer en fonction d’un nombre de jours de masse salariale ou d’un pourcentage du chiffre d’affaires.
Indemnité pour Licenciement :
Due uniquement si la réinstallation nécessite un site éloigné induisant des licenciements. Sur présentation de justificatifs.
Les fourchettes de détermination de frais sont données à titre indicatif, et peuvent varier en fonction des spécificités et de chaque cas.
Cette liste est non exhaustive, il doit être pris en compte au cas par car toutes les charges et frais liés au refus de renouvellement du bail, dans le cas d’une activité transférable.
Ces éléments démontrent la complexité et la variabilité des indemnités liées à l’éviction d’un bail commercial, soulignant l’importance d’une évaluation précise et justifiée de chaque frais. Pour une compréhension approfondie de ces aspects, il est conseillé de consulter des experts juridiques et de se référer à la jurisprudence pertinente.
