Apprécier la valeur d’un fonds de commerce d’un hôtel

Pour évaluer au plus juste, et apprécier la valeur d’un fonds de commerce dont l’activité principale est l’hôtellerie, il est impératif de connaître les principaux éléments sectoriels, les principaux ratios financiers et les critères impactant l’évaluation du fonds.

Le secteur de l’hôtellerie

Selon l’INSEE, le secteur de l’hôtellerie traditionnelle dépend de la sous-classe 55.10Z, ce qui correspond aux hôtels et hébergement similaire. Cela inclut les hôtels de tourisme offrant des chambres ou des appartements meublés à une clientèle de passage pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, avec ou sans service de restauration. Les hôtels peuvent fonctionner toute l’année ou pendant une ou plusieurs saisons.

En pratique, cela regroupe tous les établissements dont l’activité principale est la location de chambres ou d’appartements meublés pour de courts séjours. Ils peuvent proposer une variété de services tels que des restaurants, des bars, des salles de conférence, des piscines, des boutiques, et des espaces de détente comme des spas.

 

Analyse économique

La fréquentation des hôtels en France

En 2023, la fréquentation des hôtels en France a augmenté de 2,6 %, atteignant 212,7 millions de nuitées. Cette hausse a été principalement stimulée par les réservations de touristes étrangers disposant d’un fort pouvoir d’achat, qui ont représenté environ un tiers des réservations totales. La demande provenant des voyages d’affaires a également contribué à cette croissance, compensant partiellement la baisse des réservations des particuliers français. En effet, les Français ont privilégié des solutions d’hébergement moins coûteuses, comme les campings et les locations entre particuliers, en réponse aux pressions sur leur pouvoir d’achat.

Le taux d’occupation des hôtels français a atteint près de 62 % en 2023, se rapprochant des niveaux de 2019. Ce taux a bénéficié du dynamisme du tourisme international et des voyages d’affaires, ainsi que d’un contexte sanitaire stabilisé qui a soutenu les réservations, notamment en début d’année dans les stations de ski. Cependant, la saison estivale a été mitigée en raison des arbitrages défavorables des Français face à la diminution de leur pouvoir d’achat.

Les prix des chambres d’hôtel ont continué d’augmenter en 2023, avec une progression de 7 % après une hausse de 12,1 % en 2022. Cette augmentation est due à la répercussion des coûts accrus, tels que les factures énergétiques et les charges salariales, ainsi qu’à la demande croissante dans les grandes agglomérations et le retour des touristes étrangers, notamment dans les hôtels de luxe et premium. Les tarifs des chambres dans les hôtels de luxe ont augmenté de 9,8 % en 2023, cumulant une croissance de 27,4 % depuis 2019.

Malgré cette croissance, la fréquentation totale n’a pas encore dépassé le record de 2019, manquant de près de 2 millions de nuitées, principalement en raison de la baisse de la clientèle domestique. La clientèle française a généré 140,4 millions de nuitées en 2023, contre 142,2 millions avant la crise sanitaire.

Les acteurs du secteur de l’hôtellerie traditionnelle

Vue d’ensemble

Le secteur de l’hôtellerie traditionnelle en France est constitué de trois principales catégories d’opérateurs :

• Indépendants purs : Des structures de petite capacité détenues par un actionnariat familial et non rattachées à un groupe ou un réseau.
• Chaînes volontaires : Des hôteliers indépendants qui se regroupent autour d’une structure centrale sans perdre leur indépendance.
• Chaînes intégrées : Filiales de grands groupes hôteliers ou des indépendants liés par des contrats de franchise ou de licence de marque.

 

Chaînes intégrées

• Accor : Leader du secteur avec des enseignes comme Ibis, Mercure, Novotel, et Adagio. Le groupe a adopté un modèle « asset-light » pour accélérer son expansion.
• Louvre Hotels Group : Deuxième plus grand groupe en France, avec des marques comme Campanile, Première Classe, et Kyriad.
• B&B Hôtels : Complète le podium avec un parc d’hôtels en expansion.

 

Chaînes volontaires

• Logis Hôtels : Principal groupement, avec près de 2 000 établissements et 40 000 chambres en France.
• The Originals, Human Hotels & Resorts : Rassemble 327 adresses avec 12 870 chambres.
• Best Western et Contact Hôtel : Chacun compte plus de 250 hôtels en France.

 

Autres intervenants

• Casinotiers et gestionnaires de parcs de loisirs : Inclut des groupes comme Lucien Barrière, Euro Disney, et des centres de thalassothérapie comme Thalazur.
• Hôtels indépendants : Généralement de petite taille, ces établissements font face à des défis financiers et à une concurrence accrue des chaînes et plateformes de réservation en ligne. Certains optent pour l’affiliation à des chaînes volontaires pour bénéficier d’une meilleure visibilité commerciale.

Les perspectives d’avenir du secteur de l’hôtellerie.

Croissance de la fréquentation hôtelière

La fréquentation des hôtels en France devrait continuer de progresser en 2024, soutenue par plusieurs facteurs. L’augmentation du nombre de réservations, notamment par les touristes étrangers, contribuera à cette croissance. Par ailleurs, la clientèle asiatique, absente en grande partie durant la crise sanitaire, devrait faire un retour significatif.

Adaptation aux nouvelles attentes

Les hôteliers devront continuer à adapter leurs offres pour répondre aux attentes croissantes des clients en termes de confort et de services. La montée en gamme des établissements, avec un accent sur les infrastructures de bien-être et la restauration de qualité, sera un levier important de croissance. Les hôtels de luxe et haut de gamme, en particulier, devraient enregistrer une forte demande.

Digitalisation et fidélisation

La digitalisation des services hôteliers se poursuivra, avec une adoption accrue des plateformes de réservation en ligne et des outils numériques pour améliorer l’expérience client. Les programmes de fidélité deviendront essentiels pour sécuriser les revenus et encourager les retours des clients réguliers.

Défis de recrutement et de formation

Le secteur continuera de faire face à des défis importants en matière de recrutement de personnel qualifié. Les initiatives de formation et d’amélioration des conditions de travail seront cruciales pour attirer et retenir les talents nécessaires à la prestation de services de qualité.

Environnement économique et réglementaire

Les hôteliers devront naviguer dans un environnement économique incertain, marqué par des pressions inflationnistes et des coûts opérationnels élevés, notamment en énergie et en main-d’œuvre. De plus, le durcissement des normes environnementales et fiscales pourrait imposer des contraintes supplémentaires aux exploitants.

Innovation et durabilité

Les investissements dans l’innovation et la durabilité seront essentiels pour rester compétitifs. Les initiatives visant à réduire l’empreinte carbone des établissements, à améliorer l’efficacité énergétique et à adopter des pratiques respectueuses de l’environnement seront de plus en plus valorisées par les clients et les régulateurs.

 

Structure financière

Afin d’apprécier le fonds d’un hôtel il est indispensable de pouvoir et d’avoir analysé les bilans et comptes de résultat des trois dernières années.

Les chiffres clés

Une analyse détaillée des chiffres clés tirés de 3208 comptes entre 2022 et 2024 dans le panel analysé révèle des insights précieux sur les performances financières et opérationnelles des entreprises dans ce secteur.

Chiffre d’affaires et rentabilité

Le chiffre d’affaires HT (CA HT) médian pour les hôtels est de 816 161 €, avec une fourchette allant de 179 470 € à 1 541 021 €. La marge brute représente 96 % du CA HT, avec une variation entre 85 % et 100 %. L’excédent brut d’exploitation (opérationnel) médian est de 20,6 % du CA HT, pouvant atteindre jusqu’à 40,5 %.

Charges et effectifs

Les charges de personnel pèsent en moyenne 26 % du CA HT, avec des variations de 8 % à 38 %. Le nombre moyen de salariés par établissement est de 7, avec un salaire mensuel chargé moyen par salarié de 2 695 €, pouvant aller de 1 810 € à 4 248 €. Le chiffre d’affaires HT par effectif est de 122 005 €.

Charges externes et autofinancement

Les charges externes représentent 43 % du CA HT, avec une variation entre 28 % et 61 %. La capacité d’autofinancement médiane est de 15,2 % du CA HT, atteignant jusqu’à 31,8 % dans certains cas.

Structure financière

Le ratio des dettes à moyen terme par rapport aux fonds propres est de 40,8 %, avec des variations importantes pouvant aller jusqu’à 354,2 %. Les fonds propres représentent 34,6 % du total du bilan, avec une fourchette de -2 % à 73,1 %. La trésorerie médiane des établissements est de 21,8 % du CA HT.

Gestion des créances et des stocks

Le besoin en fonds de roulement (BFR) médian est de -17 jours de CA HT, signifiant que les établissements disposent généralement de fonds de roulement excédentaires. Les crédits clients sont en moyenne de 8 jours de CA HT, tandis que les crédits fournisseurs sont de 32 jours. La rotation des stocks est très rapide, avec une médiane de 1 jour de CA HT.

Sources:

• Données InfoGreffe non confidentialisées retraitées par atometrics, à partir de 2015
• Données atometrics

 

Les critères impactant la valorisation du fonds de commerce

Dans le secteur de l’hôtellerie les principaux critères impactant la valorisation sont notamment :

• Localisation
• Taux d’occupation
• Type et classification de l’hôtel
• Qualité de l’équipe
• État des infrastructures
• Notoriété et réputation
• Diversification des services
• Nombre de chambres
• Présence de parking
• Accessibilité par la route
• Conformité aux normes
• …

Il conviendra d’adapter la grille de scoring afin de prendre en compte les spécificités de ce secteur.

Méthode de valorisation

Dans le secteur de l’hôtellerie, la méthode de valorisation la plus couramment utilisée repose sur le chiffre d’affaires et la rentabilité. Une valorisation a la chambre (à la clef) est également courante.

Selon le barème professionnel proposé par les éditions Francis Lefebvre dans leur guide de l’évaluation 10ème édition pour l’hôtellerie : Hôtel de tourisme/hébergement , la valorisation est estimée entre 160 % et 320 % du chiffre d’affaires annuel hébergement HT. Ces taux sont bien au dessus de ce qui ce pratique en région.

Selon les données du site evaluation-fonds-de-commerce.fr, pour les activités d’hôtel (code NAF 5510Z), le ratio moyen est de 110.78 % du chiffre d’affaires HT. La moitié des mutations observées se situe entre 45.03 % et 136,14 % du chiffre d’affaires HT. Ce qui cohérent en région mais pas adapté aux grandes villes.

En pratique, le chiffre d’affaires HT retenu pour cette valorisation est souvent la moyenne, pondérée ou non, des chiffres d’affaires des trois dernières années.

En complément de la méthode basée sur le chiffre d’affaires, la valorisation fondée sur l’EBE retraité est également nécessaire pour prendre en compte la rentabilité de l’entreprise.

Pour les activités d’hôtellerie en France, les multiples de l’EBE observés au cours des deux dernières années varient entre 3 et 15, avec une médiane à 7.

Bien entendu il convient de corriger le résultat obtenu ou d’ajuster le coefficient  en fonction des forces et faiblesses du fonds de commerce valorisé.

L’évaluation de fonds dans le secteur de l’hôtellerie est particulière et nécessite l’intervention d’un spécialiste qui a une bonne connaissance du secteur.