ACTUALITES
Promesse de vente : Les fausses promesses des personnes publiques
En vertu du principe du consensualisme, la délibération d’un conseil municipal décidant la vente d’un immeuble, sans condition particulière, au prix fixé avec l’acquéreur, forme une vente parfaite.
- B C a saisi le tribunal administratif de Toulon pour contester une délibération du conseil municipal du Lavandou datée du 31 janvier 2017, qui décidait de céder une parcelle à M. D A. Cette cession faisait suite à la caducité d’une promesse de vente antérieure faite à M. C. Le tribunal administratif a rejeté la demande de M. B C dans un jugement du 5 mars 2020, mais cette décision a été annulée par la cour administrative d’appel de Marseille, qui a renvoyé l’affaire pour réexamen.
Dans la procédure après renvoi, M. C, représenté par Me Faure-Bonaccorsi, demande à la cour : d’annuler le jugement du 5 mars 2020 ; d’annuler la délibération du 31 janvier 2017 ; de condamner la commune du Lavandou à verser une somme de 5 000 euros à titre de frais de justice.
- C soutient que la délibération en question constitue un refus injustifié de lui céder la parcelle, entre autres arguments.
La commune du Lavandou, représentée par Me Roi, s’oppose à cette requête. Elle soutient notamment que la délibération contestée est de facto abrogée en raison de la caducité de la promesse de vente et du décès de M. A, le bénéficiaire initial.
Après avoir examiné l’affaire, la cour administrative d’appel de Marseille conclut que la délibération du 31 janvier 2017 est illégale. En effet, elle révoque la décision antérieure de vendre la parcelle à M. C, sans fondement légal. La cour annule donc cette délibération ainsi que les articles correspondants du jugement du tribunal administratif de Toulon du 5 mars 2020.
La jurisprudence administrative met en lumière de manière catégorique les conditions dans lesquelles les ventes ou achats réalisés par les collectivités sont conclus de manière définitive. Elle souligne notamment l’importance de l’article 1583 du Code civil dans ce contexte. Une analyse de la jurisprudence depuis décembre 2020 révèle des cas variés, tant en matière de ventes qu’en matière d’achats.
Dans un arrêt du 8 décembre 2020 (n° 18 X04101), la cour administrative d’appel de Bordeaux rappelle qu’une délibération municipale favorable à l’achat d’une parcelle pour un prix déterminé, sans condition, constitue une vente parfaite, transférant ainsi la propriété à l’acheteur. Même le non-respect des engagements financiers de l’acheteur n’entraîne pas la perte de sa propriété.
Le 23 décembre 2020, la cour administrative d’appel de Marseille (n° 19ma04554) a jugé qu’une délibération ne conférant pas directement à l’acheteur un droit à la réalisation de la vente peut être révoquée légalement par la collectivité si des conditions préalables, comme un droit de préemption, ne sont pas remplies.
Le 18 juin 2021, la cour administrative d’appel de Nantes (n° 20nt02606) a clarifié que les droits créés suite à une délibération municipale résultent des dispositions du Code civil. Ainsi, une délibération approuvant un achat crée des droits, empêchant la collectivité de revenir sur sa décision.
Dans un arrêt du 19 novembre 2021 (n° 19ma03332), la cour administrative d’appel de Marseille a rappelé qu’une délibération municipale décidant de vendre un terrain sans condition crée des droits pour l’acheteur. La vente est alors considérée comme parfaite, même si certains détails restent à préciser.
Enfin, le conseil d’État, dans un arrêt du 29 juillet 2020 (n° 427 738), a affirmé qu’une délibération municipale autorisant la cession de biens entre collectivités constitue un acte créateur de droits si les conditions sont claires et acceptées. Ainsi, la rétractation de la commune vendeuse est rejetée.
Cette série d’arrêts met en évidence l’importance de l’article 1583 du Code civil dans les transactions impliquant les collectivités. Que ce soit pour des ventes ou des achats, la volonté inconditionnelle des parties et l’acceptation sans conditions définissent la validité des transactions. La gestion patrimoniale des collectivités doit donc se conformer aux principes du Code civil pour éviter toute contestation ultérieure.
TEXTES
État civil : Dématérialisation des actes de l’état civile : modification de dispositions relatives au registre centralisé par le MEAE (A. n° EAE-F2335826A du 28 décembre 2023)
Profession judiciaires et juridiques : Jury de l’examen de contrôle des connaissances des commissaires de justice pour la spécialisation « Droit immobilier, droit des baux » (A. n° JUSC2407122A, 8 mars 2024 : JO 10 mars 2024)
Par arrêté du garde des Sceaux, du 8 mars 2024, le jury de l’examen de contrôle des connaissances relatif à la spécialisation « Droit immobilier, droit des baux », prévu à l’article 34 du décret n° 2019-1185 du 15 novembre 2019 relatif à la formation professionnelle des commissaires de justice et aux conditions d’accès à cette profession est composé selon cet arrêté.
Energie : Réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire : le 4ème arrêté modificatif (horizon 2030) est publié (A. n° TREL2326715A du 20 février 2024)
Un nouvel arrêté daté du 20 février 2024, publié le 14 mars de la même année, actualise les dispositions concernant les obligations relatives à la réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire. Ce texte vient compléter un précédent arrêté datant du 10 avril 2020 qui détaillait les modalités d’application de ces obligations réglementaires.
L’arrêté de février 2024 met à jour certaines de ces dispositions et introduit notamment l’utilisation de la plateforme Operat pour le recueil et le suivi annuel des données de consommation et de réduction d’énergie finale.
Il clarifie également plusieurs notions telles que l’année de référence, la surface de consommations énergétiques, la consommation énergétique de référence, ainsi que les niveaux de consommation exprimés en valeur relative et absolue. Ces notions sont désormais notées Crelat et Cabs respectivement.
De plus, l’arrêté établit les conditions pour la prise en compte des consommations de l’année de référence lors d’un changement d’assujetti, précisant les éléments à fournir pour cette déclaration. Il spécifie également les niveaux de consommation d’énergie finale fixés en valeur absolue pour certaines catégories d’activité, comme les blanchisseries industrielles, la logistique, les établissements hospitaliers, médico-sociaux, pénitentiaires, etc.
Enfin, l’arrêté entré en vigueur le 15 mars 2024, prévoit une modulation automatique des objectifs en fonction du volume d’activité via la plateforme Operat lors de chaque déclaration.
Cet arrêté actualise les obligations relatives à la réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments tertiaires et définit les modalités de suivi et de déclaration, tout en précisant les conditions de modulation des objectifs en fonction du volume d’activité.
Environnement : Reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour plusieurs communes (A. n° IOME2407004A du 07 mars 2024
JURISPRUDENCE
Société (en général) : Transmission automatique des créances hypothécaires en cas de fusion d’entreprises et titres exécutoires (Cass. com., 13 mars 2024, n° 21-20.417)
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Nîmes le 6 mai 2021 a confirmé qu’en cas de fusion-absorption, les formalités requises par la loi du 15 juin 1976 pour la transmission de créances hypothécaires ne s’appliquent pas. Cette décision découle de l’affaire où la société Caixabank a consenti un prêt garanti par une hypothèque à la société Square Mérimée. Suite à une fusion-absorption entre Caixabank et Boursorama, cette dernière a réclamé le paiement du prêt. Malgré l’absence de formalités habituelles de transmission de créances, la cour a jugé que Boursorama, en tant que société absorbante, était légalement titulaire de la créance et pouvait justifier d’un titre exécutoire pour la récupération de la dette.
Construction : Responsabilité du maître de l’ouvrage : préjudice du sous-traitant agréé et accepté mais sans garantie de paiement (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-23.309)
Selon les dispositions de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 et du code civil, si le maître de l’ouvrage ne demande pas à l’entrepreneur principal de fournir une caution, sauf en cas de délégation de paiement, le sous-traitant perd le droit à une garantie pour le paiement complet de ses travaux. Dans ce cas, le préjudice réparable correspond à la différence entre ce que le sous-traitant aurait dû recevoir avec une délégation de paiement ou une caution d’un établissement financier, et ce qu’il a effectivement reçu. L’indemnisation du sous-traitant est donc basée sur les sommes toujours dues par l’entrepreneur principal, peu importe si les travaux ont été acceptés par le maître de l’ouvrage, dès lors qu’ils ont été attribués au sous-traitant pour réaliser le marché principal. Si cette obligation n’est pas respectée, le sous-traitant perd le bénéfice de cette garantie.
Dans l’affaire examinée par la cour d’appel de Paris le 9 septembre 2022, la société Sensation a attribué des travaux de rénovation à la société Dutheil, qui a sous-traité une partie à la société Ineo Provence et Côte d’Azur (Ineo). En raison de malfaçons et de retards, Sensation n’a pas payé Dutheil, qui a été mise en redressement puis en liquidation judiciaire. Ineo, n’ayant pas été payée, a intenté une action en justice contre Sensation pour indemnisation. Sensation conteste le pourvoi en cassation d’Ineo, mais celui-ci est jugé recevable. Ineo reproche à Sensation de ne pas avoir exigé de caution de la part de Dutheil, ce qui aurait privé Ineo de la garantie de paiement. La cour d’appel a condamné Sensation à payer à Ineo les montants impayés par Dutheil, excluant les travaux non validés par la maîtrise d’ouvrage et une rémunération complémentaire non justifiée. Cependant, cette décision a été contestée en cassation, arguant que l’indemnisation devrait se baser sur les montants restants dus par Sensation à Dutheil, indépendamment de la validation des travaux par la maîtrise d’ouvrage.
Construction : Prescription de l’action récursoire en assurance construction (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-20.555)
L’action en recours d’un responsable contre l’assureur de responsabilité d’un co-responsable est soumise aux mêmes délais de prescription que l’action en recours contre ce co-responsable. Ainsi, l’assureur d’un constructeur, agissant en tant que subrogé dans les droits de son assuré, peut intenter une action en recours contre l’assureur d’un autre constructeur tant que le délai de prescription prévu à l’article 2224 du code civil n’a pas expiré. Ceci reste valable même si l’assureur recherché n’est plus susceptible d’être poursuivi par son assuré en raison de l’écoulement du délai de prescription biennale établi par l’article L. 114-1 du code des assurances.
L’arrêt contesté du 14 juin 2022, émanant de la Cour d’appel de Caen, concerne un litige survenu lors de travaux d’extension et de rénovation d’un collège, réalisés en 2001 par le département du Calvados. La maîtrise d’œuvre a été confiée à une société d’architectes, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF).
Divers travaux ont été sous-traités à différentes entreprises, chacune ayant son propre assureur. Suite à un jugement du tribunal administratif en 2010, plusieurs entreprises ont été condamnées à payer des sommes au département du Calvados.
La MAF, ayant réglé certaines sommes, a ensuite assigné les assureurs des entreprises condamnées pour obtenir un remboursement.
L’assureur Axa conteste l’arrêt en invoquant la prescription de l’action récursoire, arguant que lorsque l’assureur a déjà payé la totalité de la dette solidaire de son assuré, il ne peut plus agir en contribution contre l’assureur de responsabilité du codébiteur solidaire si ce dernier n’est plus exposé au recours de son assuré. Il estime donc que l’action de la MAF est prescrite.
La Cour d’appel de Caen a jugé que l’action de la MAF n’était pas prescrite contre l’assureur Axa, car la prescription applicable est celle de l’article 2224 du code civil, qui commence à courir à la date des paiements effectués par la MAF. Ainsi, au moment de l’assignation de l’assureur Axa en janvier 2016, l’action de la MAF n’était pas prescrite, même si la société assurée par Axa n’était plus exposée au recours de son assureur, en raison de l’expiration de la prescription biennale prévue par le code des assurances.
Expropriation (pour cause d’utilité publique) : La recherche d’héritiers en expropriation : une simple mention en mairie ne suffit pas (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 23-12.754)
Le juge de l’expropriation, chargé de vérifier la conformité aux prescriptions légales, doit refuser de prononcer le transfert de propriété si l’autorité expropriante n’a pas démontré avoir accompli les formalités nécessaires pour identifier les héritiers des propriétaires décédés avant l’arrêté de cessibilité. La simple mention d’une recherche infructueuse des héritiers sur le certificat d’affichage en mairie ne suffit pas à établir leur existence.
Mmes [O] contestent l’ordonnance déclarant expropriée immédiatement une parcelle leur appartenant, au profit de la métropole Toulon Provence Méditerranée, pour cause d’utilité publique. Elles argumentent que l’autorité expropriante n’a pas accompli les diligences nécessaires pour identifier les héritiers du propriétaire décédé avant l’enquête parcellaire. En effet, aucune notification n’a été adressée aux héritiers, bien que la métropole ait eu connaissance du décès. L’ordonnance se fonde uniquement sur la mention d’une recherche infructueuse des héritiers sur un certificat d’affichage en mairie, insuffisante pour justifier leur non-identification. Ainsi, le juge de l’expropriation a violé les dispositions légales requises pour prononcer l’expropriation.
Par ces motifs, la Cour de cassation annule partiellement l’ordonnance rendue, sans qu’il soit nécessaire de statuer à nouveau sur le fond.
Saisie immobilière : Action en restitution de fonds après remise du prix d’adjudication : compétence exclusive du tribunal saisi de la procédure collective (Cass. com., 6 mars 2024, n° 22-22.465)
Une fois que la procédure de saisie immobilière s’est achevée avec la remise du prix d’adjudication au créancier poursuivant, le juge de l’exécution perd sa compétence pour traiter l’action en restitution des fonds engagée par le liquidateur judiciaire. Cette action, fondée sur les articles L. 622-21 et R. 622-19 du code de commerce, relève exclusivement de la compétence du tribunal saisi de la procédure collective.
L’arrêt attaqué, rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 8 septembre 2022, concerne une affaire où la SCI Pomponiana, après avoir été mise en redressement puis en liquidation judiciaire, a été dépossédée de biens immobiliers lors d’une procédure de saisie immobilière. Le liquidateur judiciaire, M. [R], a engagé une action en restitution des fonds devant le tribunal ayant ouvert la procédure collective, arguant que la remise du prix d’adjudication à la banque créancière violait les règles de l’arrêt des voies d’exécution énoncées dans le code de commerce.
M [R] conteste l’ordonnance confirmée en appel, arguant que le tribunal de la procédure collective devrait être compétent pour traiter cette affaire, conformément aux articles du code de commerce.
La Cour de cassation, en se basant sur les dispositions du code de l’organisation judiciaire et du code de commerce, rappelle que lorsque la procédure de saisie immobilière prend fin avec la remise du prix d’adjudication au créancier poursuivant, le juge de l’exécution perd sa compétence pour statuer sur une action en restitution des fonds engagée par le liquidateur judiciaire. Cette action relève alors de la seule compétence du tribunal saisi de la procédure collective.
Ainsi, la Cour de cassation annule la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, soulignant que celle-ci aurait dû reconnaître la compétence du tribunal de la procédure collective, étant donné que le prix d’adjudication avait été remis au créancier poursuivant.
Procédures collectives : Limitation des pouvoirs du juge saisi à l’examen de la contestation relative à la prescription de la créance (Cass. com., 6 mars 2024, n° 22-22.939)
Les dispositions des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce précisent que le juge compétent saisi par une partie sur invitation du juge-commissaire pour résoudre une contestation de créance ont pour seule compétence de trancher cette contestation et de renvoyer l’affaire au juge-commissaire pour décider de l’admission ou du rejet de la créance.
Selon l’arrêt attaqué du 19 mai 2022, la SCI du Domaine des Fabriques (la SCI) a été placée en redressement judiciaire par un jugement du 18 février 2014, avec Mme [R] et M. [H] désignés comme mandataire et administrateur judiciaires. Un plan a été adopté le 3 mars 2015, avec Mme [R] comme commissaire à son exécution. La société Crédit Suisse-France, désormais représentée par la société Crédit Suisse-Luxembourg (la banque), qui avait accordé un prêt à la SCI, a déclaré une créance contestée par le débiteur pour cause de prescription.
Le juge-commissaire, par une ordonnance du 18 septembre 2015, constatant une contestation sérieuse basée sur la prescription de la créance, a décidé qu’il n’avait pas compétence pour en juger et a suspendu la procédure d’admission de la créance, donnant aux parties un mois pour saisir la juridiction compétente sous peine de forclusion.
La SCI conteste l’arrêt qui a admis la créance de la banque au passif de son redressement judiciaire, arguant que le juge-commissaire avait une compétence exclusive pour trancher la contestation de la créance, et que la cour d’appel a outrepassé ses pouvoirs en fixant la créance elle-même.
La banque soutient que la SCI ne peut soulever ce moyen en cassation car sa demande en appel était uniquement le rejet de la créance pour prescription, mais la Cour de cassation admet la recevabilité du moyen.
Les articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce stipulent que, sauf en cas d’instance en cours, le juge-commissaire a une compétence exclusive pour décider de l’admission ou du rejet des créances, et que le juge compétent, une fois saisi, est limité à trancher la contestation soulevée.
En confirmant le jugement et en fixant la créance de la banque, alors que seul le litige relatif à la prescription avait été soulevé, la cour d’appel a outrepassé ses pouvoirs, violant ainsi les dispositions légales.
Conséquences de la cassation :
La Cour de cassation, après avoir examiné l’affaire, déclare que la créance de la banque n’est pas prescrite, conformément à la décision de la cour d’appel.
Procédures collectives : Sort des créances postérieures admises à la nouvelle procédure collective ouverte après résolution du plan (Cass. com., 6 mars 2024, n° 22-23.993)
Les articles L. 622-17, I et II du code de commerce établissent que les créances découlant régulièrement d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation après l’ouverture du redressement judiciaire ont un privilège sur les autres créances, sauf exceptions énumérées de manière limitative. Par conséquent, les créances survenues après l’adoption d’un plan de redressement, mettant fin à cette période d’observation, ne peuvent bénéficier de ce privilège lorsqu’elles sont déclarées et admises dans la nouvelle procédure collective ouverte à la suite de la résolution du plan.
L’arrêt attaqué émanant de la cour d’appel de Reims, daté du 11 octobre 2022, expose le litige autour des créances déclarées par la société Banque du bâtiment et des travaux publics (BTP) lors de la procédure collective de la société Schanus. Cette dernière avait été placée en redressement judiciaire par un jugement du 1er décembre 2015, avec un plan de redressement adopté le 6 juin 2017, suivi d’une résolution de ce plan le 13 juillet 2021, entraînant sa liquidation judiciaire. La BTP a déclaré des créances privilégiées le 3 août 2021, que le liquidateur judiciaire a contestées.
La société [S] [B], en sa qualité de liquidateur judiciaire, conteste l’admission des créances de la BTP au passif privilégié de la liquidation judiciaire de Schanus. Elle estime que ces créances, issues d’une cession de créances professionnelles et d’un cautionnement, sont nées après le jugement homologuant le plan de redressement, mettant fin à la période d’observation, et ne peuvent donc pas bénéficier du privilège. Cependant, la cour d’appel a admis ces créances comme privilégiées, arguant qu’elles étaient nées après le jugement d’ouverture de la procédure collective et qu’elles étaient potentiellement utiles à la poursuite de l’activité de Schanus.
La Cour de cassation, analysant les dispositions de l’article L. 622-17 du code de commerce, a conclu que seules les créances nées pendant la période d’observation après l’ouverture de la procédure collective bénéficient du privilège, excluant ainsi celles nées après l’adoption du plan de redressement. Par conséquent, elle a annulé la décision de la cour d’appel, déclarant les créances de la BTP admises à titre chirographaire plutôt qu’à titre privilégié.
Société commerciale : La SAS et la procédure des avantages particuliers (Cass. com., 13 mars 2024, n° 22-12.205)
Avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, la procédure des avantages particuliers, telle que prévue à l’article L. 225-14, alinéa 2, du code de commerce, était en accord avec les dispositions spécifiques régissant les sociétés par actions simplifiées (SAS) selon l’article L. 227-1, alinéa 3, du même code. Cependant, ladite loi ne régularise pas une irrégularité résultant du non-respect de cette procédure.
Concernant le calcul du plafond de la moitié du capital social, l’article L. 228-11, alinéa 3, du code de commerce spécifie que seules les actions dépourvues de droit de vote sont prises en considération.
Par ailleurs, selon l’article L. 227-2 du code de commerce, les dispositions des articles L. 225-8, alinéa 3, et L. 225-10, concernant exclusivement les sociétés anonymes constituées par appel public à l’épargne en vertu de l’article L. 225-12, ne sont pas compatibles avec les dispositions spécifiques régissant les SAS, telles que prévues par l’article L. 227-1, alinéa 3, du même code.
L’arrêt contesté, rendu par la cour de Basse-Terre le 20 décembre 2021, relate la constitution de la société par actions simplifiée [Adresse 2], réalisée le 25 février 2015 par M. [D] [A] et son père, [J] [A]. Les statuts de cette société ont attribué à [J] [A] 2 225 actions de catégorie B et à M. [D] [A] 25 actions de catégorie A, avec des droits de vote multiples pour les actions de catégorie A et des droits de vote simples pour les actions de catégorie B.
À la suite du décès de [J] [A], ses héritiers ont demandé l’annulation de certaines dispositions des statuts de la société [Adresse 2]. La Cour rejette ces demandes, confirmant la validité des statuts et ordonnant la signature d’actes pour assurer le respect des règles prévues par le code de commerce, notamment en ajoutant l’évaluation des avantages particuliers selon un rapport de M. [V].
- [D] [A] et la société MHW, parties défenderesses, contestent cette décision, arguant notamment que la procédure des avantages particuliers n’était pas obligatoire lors de la constitution de la société, et que l’entrée en vigueur de la loi de 2019 ne régularise pas le défaut de mention du rapport sur les avantages particuliers. Les demandes des héritiers [A] sont également rejetées, leur argumentation ne trouvant pas de base légale.
La Cour de cassation rejette les pourvois formés contre l’arrêt de la cour de Basse-Terre, confirmant ainsi la validité des dispositions statutaires et la régularité de la procédure engagée.
Banque : Violation de l’accord de conciliation par la banque et action en responsabilité (Cass. com., 6 mars 2024, n° 22-23.647)
L’action en responsabilité intentée contre une banque pour avoir retardé l’octroi d’un crédit et omis de fournir le report d’amortissement convenu dans un accord de conciliation n’est pas soumise aux dispositions de l’article L. 650-1 du code de commerce.
L’arrêt contesté énonce que les sociétés Joyaux perles gemmes, [O] [I] et MH Distribution, détenues par la société Fleur de sel participations représentée par M. [N], ont bénéficié d’un protocole d’accord dans le cadre d’une procédure de conciliation avec différents partenaires bancaires, dont la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée (la banque). Cependant, la banque n’a pas respecté certains termes du protocole, notamment en accordant le prêt de consolidation avec un retard de plus de trois mois et sans différé d’amortissement d’un an comme convenu. M. [N] a intenté une action en réparation de son préjudice contre la banque.
- [N] reproche à l’arrêt de rejeter ses demandes en se basant sur l’article L. 650-1 du code de commerce. Il soutient que cet article ne s’applique qu’en cas d’octroi fautif de concours par le créancier, non en cas de non-respect des engagements contractuels. Il estime que la responsabilité de la banque est engagée pour avoir retardé et diminué son concours, et non pour l’avoir consenti de manière fautive.
La cour d’appel a rejeté les demandes de M. [N], considérant que celui-ci n’accusait pas la banque de fraude ou d’immixtion dans la gestion de la société Joyaux perles gemmes, mais seulement de ne pas avoir respecté les engagements du protocole de conciliation. Par conséquent, la cour estime que la banque peut se prévaloir des dispositions de l’article L. 650-1 du code de commerce.
Cependant, cette décision est critiquée car M. [N] reproche à la banque non pas d’avoir consenti un concours fautif, mais d’avoir tardé à le lui octroyer et de ne pas avoir respecté les termes convenus, ce qui constitue une réduction abusive du concours. Ainsi, l’article L. 650-1 du code de commerce ne s’applique pas dans ce cas, ce qui rend la décision erronée.
En résumé, M. [N] conteste le rejet de ses demandes par la cour d’appel, arguant que la banque a réduit de manière abusive son concours en ne respectant pas les termes du protocole de conciliation.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que confirmant le jugement déféré, il rejette la demande de dommages et intérêts de M. [N] et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 13 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;
Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Angers ;
Fiscalité : Le réinvestissement qui ménage le report d’imposition de la plus-value d’apport (CE, 8e et 3e ch. réunies, 16 févr. 2024, n° 472835)
Dans cette affaire, Mme C… B… a réalisé un apport d’actions à la société GA 7 en échange d’actions nouvellement émises, engendrant une plus-value importante. Par suite de cet apport, la société GA 7 a racheté et annulé les actions apportées, puis a réinvesti plus de 50 % du produit de ce rachat dans l’acquisition de parts sociales d’une autre société. M. et Mme B… ont demandé le report d’imposition de cette plus-value, mais l’administration fiscale a rejeté leur demande, arguant que le réinvestissement ne conférait pas le contrôle de la société acquise.
La cour administrative d’appel a jugé que le report d’imposition était maintenu, car la société GA 7 avait acquis le contrôle de la société grâce à ce réinvestissement, malgré le contrôle initial par la société Gaillard. La cour a estimé que la perte ultérieure de ce contrôle par la société GA 7, à la suite du rachat et à l’annulation des actions de la société Gaillard, ne remettait pas en cause cette acquisition de contrôle. Ainsi, la cour a confirmé la décharge des cotisations fiscales contestées.
Cette décision est conforme à l’article 150-0 B ter du code général des impôts, qui prévoit le maintien du report d’imposition en cas de réinvestissement avec acquisition de contrôle, sous réserve que le réinvestisseur ne détienne pas déjà ce contrôle au moment de l’acquisition. La cour a donc correctement interprété et appliqué la loi fiscale en vigueur.,…
Fiscalité : Retenue à la source des non-résidents et liberté de prestations de services (CE, 8e et 3e ch. réunies, 16 févr. 2024, n° 468673)
La société de gestion du Port Vauban, opérant selon un contrat de concession avec la commune d’Antibes, a été soumise à des suppléments de retenue à la source sur des paiements effectués à des sociétés étrangères ayant des postes à quai. La société Palomata, l’une de ces sociétés étrangères, a contesté cette retenue devant le tribunal administratif de Nice. Bien que le tribunal ait initialement accordé la décharge des suppléments, la cour administrative d’appel de Marseille a partiellement rejeté cette demande. La société Palomata a interjeté un pourvoi en cassation contre cette décision.
La société Palomata a invoqué la violation des principes de libre prestation de services de l’Union européenne, arguant que les dispositions fiscales françaises créaient une discrimination envers les sociétés non-résidentes déficitaires. Cependant, la cour administrative d’appel n’a pas correctement répondu à ce moyen, se limitant à examiner la situation au regard de la liberté de prestation de services, négligeant ainsi la liberté de circulation des capitaux. Par conséquent, la société Palomata a obtenu l’annulation partielle de l’arrêt de la cour administrative d’appel, ouvrant la voie à une nouvelle évaluation de sa demande de décharge de la retenue à la source.
Construction : Transition écologique : 70 gouvernements s’unissent pour la décarbonation et la résilience du secteur du bâtiment Minefi, communiqué n° 1623, 12 mars 2024 (Attentes)
Le premier Forum Mondial Bâtiments et Climat a eu lieu les 7 et 8 mars. À cette occasion, la Direction générale des Entreprises (DGE) a rendu les conclusions d’une consultation en ligne entre mi-novembre et mi-décembre 2023, avec la participation de diverses entreprises de tous secteurs. Cette consultation visait à recueillir leurs attentes et propositions concernant les politiques européennes. Les résultats de cette consultation, présentés par Thomas Courbe, directeur général des Entreprises, le 11 mars 2024, réunissent des dirigeants d’entreprises, des fédérations et des représentants institutionnels français et européens.
Les entreprises expriment un besoin de simplification et de prévisibilité des règlementations européennes, qu’elles perçoivent comme ambitieuses mais complexes. Elles sont préoccupées par les charges administratives liées aux changements réglementaires, notamment en matière de conformité avec des directives telles que la CSRD et le RGPD. Malgré cela, elles reconnaissent l’importance des législations du Pacte Vert pour améliorer leur bilan environnemental.
Les entreprises appellent à une meilleure prise en compte de leurs réalités opérationnelles et souhaitent une Europe qui les protège et les accompagne. Elles attendent des politiques européennes qu’elles garantissent l’autonomie stratégique et le leadership technologique de l’UE, tout en se méfiant de la concurrence déloyale des pays tiers. La transition écologique est également vue comme une opportunité, avec un intérêt particulier pour le recyclage et une économie circulaire.
Les entreprises expriment un désir d’implication plus grande dans les politiques européennes et appellent à une simplification des normes et procédures. Elles souhaitent une Union européenne axée sur des valeurs et une vision à long terme, notamment en matière de transition écologique et de souveraineté économique.
Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, et Thomas Courbe, directeur général des Entreprises, ont tous deux souligné l’importance de prendre en compte les attentes des entreprises dans le programme de travail de la prochaine Commission européenne.
Gestion de patrimoine : Commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété : des spécificités insuffisamment prises en compte par les PSI distributeurs AMF, publication, 6 mars 2024 (SPOT SCPI en démembrement)
À l’occasion de contrôles courts thématiques « SPOT » réalisés entre avril et août 2023 portant sur la commercialisation des parts de sociétés civiles de placement immobilier.
L’Autorité des marchés financiers (AMF) a récemment effectué une série de contrôles auprès de quatre établissements distributeurs, dans le but d’évaluer la prise en compte du démembrement temporaire de propriété dans la commercialisation des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Cette pratique consiste à diviser le droit de propriété en nue-propriété et usufruit sur une période définie, ce qui complexifie un investissement déjà difficile à comprendre pour les investisseurs.
Les contrôles, réalisés entre avril et août 2023, ont révélé des lacunes significatives dans la manière dont les établissements abordent cette modalité de souscription. En effet, certains d’entre eux n’ont pas su justifier la recommandation du démembrement temporaire par rapport à un investissement en pleine propriété, et ont fourni des informations insuffisantes voire incorrectes sur les coûts et charges associées. De plus, ils ont tendance à déléguer trop de responsabilités aux sociétés de gestion partenaires, ce qui compromet la protection et les intérêts des clients.
Pour remédier à ces lacunes et encourager une meilleure pratique, l’AMF a publié une synthèse de ses observations, mettant en lumière les bonnes et mauvaises pratiques relevées lors des contrôles. Cette initiative vise à sensibiliser les établissements distributeurs à l’importance de prendre en compte les spécificités du démembrement temporaire de propriété dans leur dispositif de commercialisation des parts de SCPI, afin de garantir une meilleure protection des investisseurs.
Fiscalité : Une première estimation de la taxe sur la valeur ajoutée en 2023 DGFiP Statistiques n° 20, mars 2024
En 2023, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) a été estimée à 202,5 milliards d’euros pour les entreprises soumises à une déclaration mensuelle, marquant une augmentation de 3,4% par rapport à 2022. Cette augmentation est moins prononcée que celle de l’année précédente, en raison du ralentissement de l’activité économique et des prix. Sur les six premiers mois de 2023, la TVA a augmenté en moyenne de 5,5%, puis seulement de 1,4% au cours des six derniers mois par rapport à la même période en 2022.
La TVA économique, qui représente la TVA brute collectée moins la TVA déductible hors reports de crédits, a également augmenté de 3,4% entre 2022 et 2023. Les crédits de TVA remboursés aux entreprises ont totalisé 62 milliards d’euros en 2023, soit une hausse de 4,5% par rapport à 2022.
En moyenne sur l’année, les entreprises au régime réel normal d’imposition ont déclaré un chiffre d’affaires total de 6 464 milliards d’euros, en hausse de 5,4%. Cependant, cette croissance a ralenti vers la fin de l’année, avec une baisse du chiffre d’affaires en septembre 2023 par rapport à septembre 2022.
Ces données sont provisoires et ne concernent que les entreprises soumises au régime normal d’imposition et déposant des déclarations mensuelles. Les résultats définitifs seront publiés en septembre 2024 et seront présentés par secteur d’activité et par catégorie d’entreprise.
Sous réserve des dispositions des conventions internationales, les traitements, salaires, pensions et rentes viagères de source française qui sont servis à des non-résidents.
Fiscalité des personnes : Coefficients de revalorisation applicables aux conversions de rente en capital prononcées en 2023 BOI-IR-RICI-160-20, 4 mars 2024, § 220. – BOI-ANNX-000039, 4 mars 2024
Dans une mise à jour de la base BOFIP-Impôts du 4 mars 2024, l’Administration publie les coefficients d’érosion monétaire en cas de conversion de rente en capital.
Projets, propositions et rapports
Environnement : Le bilan de l’action publique face au changement climatique au cœur du rapport annuel 2024 des juridictions financières C. comptes, RPA, actualités, 12 mars 2024 (Climat)
Le ministre du Logement a dévoilé lors de sa participation au Marché international de la promotion immobilière (Mipim) à Cannes une série de mesures visant à simplifier et accélérer la production de logements. Ces mesures incluent la réduction des délais de contentieux, la dématérialisation des permis de construire et la simplification des procédures d’aménagement. Le ministre, Guillaume Kasbarian, affirme que ces actions contribueront à relancer la construction de logements et à faciliter l’aménagement du territoire.
Le but de ces mesures est de gagner plusieurs mois sur les projets de construction et de faciliter l’aménagement partout en France. Le ministre insiste sur l’importance de stimuler l’offre de logements pour répondre à la crise du logement actuelle. Il prévoit d’étendre les permis d’aménager multi-sites, de simplifier les règles d’urbanisme en ZAC et de favoriser la densification en lotissement.
Concernant la digitalisation des permis de construire, le gouvernement prévoit d’obliger les personnes morales et les professionnels à déposer les demandes de permis de construire par voie électronique. Cette mesure vise à réduire les délais et simplifier les procédures administratives.
Cependant, ces premières mesures sont critiquées par certains acteurs du secteur immobilier, comme le président du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB), Grégory Monod, qui les juge insuffisantes pour répondre à la crise du logement. Il estime que les mesures proposées ne traitent pas efficacement la demande de logements, notamment en ce qui concerne les délais de traitement des procédures administratives.
Ces annonces interviennent après la publication de 25 propositions par l’AMF visant à relancer une politique nationale de production de logements. L’association appelle à redonner du pouvoir aux maires, à libérer le foncier et à soutenir concrètement les communes participant à l’effort de production de logements abordables.
Construction : CMP conclusive sur le projet de loi rénovation de l’habitat dégradé (AN, projet de loi, TA n°2345 du 14 mars 2024)
Le 14 mars 2024, la commission mixte paritaire, composée de 7 députés et de 7 sénateurs, a trouvé un accord sur les dispositions restant en discussion du projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement. Le Sénat examinera ces conclusions en séance publique le 27 mars 2024.
Ce projet de loi vise à simplifier et accélérer les actions de lutte contre la dégradation de l’habitat et le développement d’opérations d’aménagement, en réponse aux difficultés rencontrées par les copropriétés et certains quartiers. Les mesures proposées visent notamment à permettre une intervention précoce pour éviter une dégradation irrémédiable, ainsi qu’à accélérer les procédures de rénovation et de transformation des copropriétés et des grandes opérations d’aménagement.
Les principales dispositions du texte comprennent la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif pour financer des travaux essentiels, la création d’une nouvelle procédure d’expropriation des propriétaires de logements frappés par un arrêté de police, et la clarification du régime du droit de préemption urbain.
Le Sénat a apporté plusieurs amendements pour faciliter le travail des maires, renforcer la lutte contre les marchands de sommeil et faciliter le redressement des copropriétés. Ces mesures comprennent notamment le conseil aux collectivités territoriales pour la rénovation de l’habitat dégradé, la possibilité d’exiger un diagnostic structurel des immeubles dégradés, et le renforcement des sanctions en cas de congés abusifs donnés aux locataires.
Droit des personnes : Un projet de loi et une stratégie décennale en préparation pour « remettre les soins palliatifs au cœur de l’accompagnement »
Emmanuel Macron, dans une interview croisée entre La Croix et Libération, aborde le projet de loi sur la fin de vie en soulignant son approche pragmatique et éthique. Le texte propose une aide à mourir, différente de l’euthanasie ou du suicide assisté, avec des critères stricts et une décision médicale collégiale. Les conditions d’accès incluent une maladie incurable et des souffrances réfractaires. La loi prévoit un délai de réflexion de deux jours et une réponse dans les quinze jours. Les soins palliatifs restent une priorité, avec un investissement financier et un renforcement des équipes. Emmanuel Macron reconnaît les divergences mais espère un consensus, soulignant l’importance du respect de la dignité humaine face à la mort. Le projet de loi sera soumis au Conseil d’État puis au conseil des ministres en avril, avec une adoption prévue dans le respect du débat parlementaire.
Banque : L’AMF met à jour ses positions sur les facteurs de risque et l’accès aux services financiers AMF, actualités, 12 mars 2024 (Blanchiment)
L’Autorité des marchés financiers (AMF) a récemment actualisé sa position concernant les informations à fournir par les placements collectifs intégrant des approches extra-financières. Cette mise à jour de la recommandation DOC-2020-03 inclut désormais les Autres Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) référencés en unités de compte (UC) dans le cadre de contrats d’assurance-vie destinés à des clients non professionnels en France.
Cette décision intervient dans un contexte où la DOC-2020-03 précise les informations relatives aux critères extra-financiers que peuvent divulguer les placements collectifs français ainsi que les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) et les Fonds d’Investissement Alternatifs Européens (ELTIF) étrangers commercialisés en France auprès de clients non professionnels. Ces directives s’appliquent à divers documents réglementaires et commerciaux, notamment les documents d’information clé pour l’investisseur et les prospectus.
Les Autres FIA comportant au moins un porteur de parts ou actionnaire non professionnel sont dorénavant soumis à cette réglementation, contrairement aux Autres FIA référencés en UC auprès d’une clientèle grand public similaire. Cette disparité pourrait engendrer une communication trompeuse envers ces investisseurs finaux et introduire une inégalité de traitement injustifiée concernant la prise en compte des critères extra-financiers entre différents types de fonds.
En élargissant la portée de la recommandation DOC-2020-03 aux Autres FIA référencés en UC dans le cadre de contrats d’assurance-vie destinés à des clients non professionnels, l’AMF cherche à garantir une cohérence dans les attentes en matière de communication extra-financière des placements collectifs destinés à ce public. Cette mesure vise également à renforcer la protection des investisseurs. Il est à noter que la communication des assureurs envers leurs clients relève quant à elle de la recommandation 2022-r-02 de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).
Échos et opinions
Deux tiers des citoyens français perçoivent la propriété comme une expression de liberté plutôt que comme une contrainte, selon une enquête récente. Traditionnellement considérée comme un pilier fondamental du droit français, la propriété est aujourd’hui remise en question par l’émergence de nouveaux modèles économiques axés sur l’usage des biens, tels que les plateformes collaboratives et de streaming musical ou vidéo, ainsi que le leasing automobile.
Dans le cadre du Colloque « De la propriété à l’usage » organisé par l’Institut d’Étude Juridique du Conseil supérieur du notariat, les notaires français ont innitié un sondage réalisé par l’Ifop afin d’évaluer l’attrait des Français pour la propriété, surtout face aux perturbations du marché immobilier.
Les résultats de l’enquête, présentés par Jérôme Fourquet, Directeur du département Opinion et Stratégies d’Entreprise de l’Ifop, révèlent que 46 % des Français estiment qu’il est important d’être propriétaire de ses biens, cette proportion étant plus élevée chez les hommes (56 %) que chez les femmes (38 %). Toutefois, lorsque interrogés sur l’achat ou la location d’objets pour une utilisation occasionnelle, comme des gros outils, 71 % des Français préfèrent être propriétaires plutôt que de louer.
La propriété est également perçue comme un gage de sécurité par 73 % des Français. Malgré une hausse des coûts d’accès à la propriété immobilière, 59 % des Français estiment toujours qu’il est plus avantageux économiquement d’être propriétaire, et 59 % des locataires actuels aspirent à devenir propriétaires avant leur retraite. De plus, 65 % des Français associent la propriété à une notion de liberté plutôt qu’à une contrainte.
