Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
À quelles occasions a-t-on besoin d’évaluer les parts d’une SCI ?
L’évaluation des parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas une démarche anodine. Elle s’impose dans de nombreuses situations, que ce soit à l’initiative des associés, dans un cadre fiscal, ou sous la contrainte d’un conflit. À chaque contexte correspond une finalité spécifique, et une méthode d’évaluation adaptée.
L’une des circonstances les plus courantes reste la cession de parts. Lorsqu’un associé souhaite sortir de la société ou céder ses titres à un tiers, il est essentiel de déterminer une valeur objective. Cela permet d’éviter les litiges et de fixer un prix de marché équitable. Dans le même esprit, les transmissions familiales – qu’il s’agisse de donations ou de successions – nécessitent une expertise rigoureuse, tant pour respecter les règles fiscales que pour assurer une équité entre héritiers. Dans ce contexte, l’évaluation peut ouvrir la voie à l’application de décotes pour minorité ou pour illiquidité, optimisant ainsi le montant des droits à acquitter.
Au-delà de la sphère patrimoniale, d’autres situations plus techniques ou conflictuelles peuvent justifier le recours à une évaluation. C’est notamment le cas lors d’un divorce ou d’une liquidation de régime matrimonial, où les parts de SCI doivent être intégrées à l’actif commun à partager. Dans le cadre d’un apport en société – par exemple pour constituer une holding – l’administration fiscale pourra également exiger une valorisation précise, en particulier si l’opération est assortie d’une neutralité fiscale. De même, certaines SCI prévoient dans leurs statuts des cas de rachat forcé des parts par la société elle-même, ce qui suppose, là encore, une évaluation fiable et documentée.
Les situations de conflit entre associés constituent un autre terrain fréquent d’intervention. Lorsque l’un des associés conteste la valeur proposée pour la sortie de son capital, l’article 1843-4 du Code civil autorise la désignation d’un expert chargé de déterminer la valeur des parts. Cette expertise, dont les conclusions s’imposent aux parties et au juge, joue un rôle crucial dans le règlement des différends.
À ces situations s’ajoutent des obligations purement fiscales. Les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) doivent intégrer dans leur déclaration la valeur des parts de SCI qu’ils détiennent. Une sous-évaluation peut entraîner un redressement fiscal, tout comme dans le cadre d’une donation ou d’une succession. En cas de désaccord, l’administration peut demander une contre-expertise, voire engager une procédure de rectification.
Enfin, il arrive que l’évaluation soit demandée sans que les motivations soient clairement exprimées par le client. Cette opacité peut compliquer la mission de l’expert, qui devra redoubler de vigilance pour adapter sa méthode au véritable objectif poursuivi, que celui-ci soit stratégique, fiscal, patrimonial ou contentieux.
En résumé, l’évaluation des parts de SCI n’est pas un exercice isolé : elle s’inscrit toujours dans un contexte bien précis, auquel il convient de répondre avec justesse, méthode et prudence. C’est là tout l’enjeu de l’expertise.
