Une évaluation hôtelière n’est pas nécessairement liée à une cession. Elle peut être diligentée dans des contextes très variés : financement bancaire, restructuration de dette, contentieux entre associés, succession, donation, fusion-acquisition, contrôle fiscal, ou encore expertise judiciaire. Dans chacun de ces contextes, la mission de l’évaluateur part d’une question préalable incontournable : quel est l’objet précis de l’évaluation ?
Un actif hôtelier peut en effet être évalué sous trois angles distincts, aux natures juridiques, fiscales et économiques fondamentalement différentes : le fonds de commerce, les murs, et les titres de la société exploitante ou propriétaire. Identifier clairement lequel de ces trois objets est concerné conditionne le choix des méthodes, le périmètre des diligences et, in fine, la pertinence de la valeur retenue.
Le fonds de commerce : la valeur de l’exploitation
Le fonds de commerce hôtelier regroupe l’ensemble des éléments incorporels et corporels affectés à l’exploitation de l’établissement : la clientèle, l’enseigne, le droit au bail, les licences (notamment la licence IV si l’établissement dispose d’un bar), le matériel et les équipements d’exploitation.
Sa valeur est directement liée à la capacité bénéficiaire de l’exploitation, mesurée en pratique par l’excédent brut d’exploitation (EBE). L’évaluation du fonds intervient fréquemment dans des contextes de cession, mais aussi lors de contentieux locatifs, de procédures collectives, ou de réévaluation de garanties commerciales. L’exploitant occupe les locaux sans en être propriétaire et assume le loyer au titre d’un bail commercial.
La valorisation repose principalement sur des méthodes fondées sur les résultats : capitalisation de l’EBE, approche par les chiffres d’affaires sectoriels, ou méthode des comparables de transactions. Elle intègre les spécificités propres à l’hôtellerie : saisonnalité, taux d’occupation, prix moyen par chambre (ADR), revenu par chambre disponible (RevPAR), positionnement et catégorie de l’établissement.
Les murs : la composante immobilière
Les murs désignent l’actif immobilier stricto sensu : le bâtiment, le terrain et l’ensemble des constructions. Leur évaluation est requise dans de nombreuses situations : financement hypothécaire, garantie bancaire, bilan comptable d’une société foncière, expertise dans le cadre d’un partage successoral, ou encore opération de sale and lease back.
La valorisation des murs hôteliers obéit à une logique immobilière, mais ne peut s’affranchir de la réalité de l’exploitation. Un immeuble à usage hôtelier ne se valorise pas comme un immeuble de bureaux ou un local d’activité : sa configuration physique, son classement, son niveau d’équipement et l’existence d’un bail commercial en cours sont autant de paramètres déterminants.
L’approche par le rendement locatif est fréquemment retenue, à partir d’un loyer de référence théorique construit sur la base de l’exploitation, auquel est appliqué un taux de capitalisation propre au marché hôtelier concerné. La méthode par comparaison avec des transactions d’immeubles similaires peut également être mobilisée, sous réserve de la disponibilité de références suffisamment comparables.
Les titres de société : une logique patrimoniale globale
Lorsque l’hôtel est détenu par une société type SAS, SARL ou autre, l’évaluation peut porter non pas sur les actifs eux-mêmes, mais sur les parts ou actions de cette société. Ce cas se présente notamment dans les contextes de cession de société, de contentieux entre associés, d’opérations de fusion, de donation de titres, ou encore lors d’un contrôle de l’administration fiscale portant sur la valorisation retenue par les parties.
La valeur des titres ne s’obtient pas par simple addition de la valeur du fonds et de celle des murs. L’évaluation des titres repose sur une approche patrimoniale ou par les flux propres à l’évaluation d’entreprise, intégrant la situation nette comptable retraitée, l’endettement financier net, la fiscalité latente et, le cas échéant, la valeur de marché des actifs sous-jacents. En pratique, dans les opérations de cession, les offres sont formulées sur la valeur du fonds, tandis que le prix des titres est arrêté à la date de réalisation, après prise en compte de l’évolution de la trésorerie et du passif.
Trois objets, trois missions distinctes
Ces trois objets appellent des approches méthodologiques différentes, des référentiels de valeur distincts et des compétences complémentaires. Une mission portant sur les seuls murs n’implique pas les mêmes diligences qu’une évaluation de fonds de commerce, et l’évaluation de titres suppose une maîtrise des retraitements financiers qui dépasse le cadre de la seule expertise immobilière ou commerciale.
Définir précisément l’objet de la mission dès le cadrage de l’engagement est donc une condition d’une évaluation rigoureuse, quelle que soit la finalité poursuivie.
