Le potin de la semaine
Une petite fierté du mois de juin : nous signons un nouvel article dans la Revue Française de Comptabilité consacré à un sujet particulièrement d’actualité : la fraude fiscale dans les transactions hôtelières.
Fraude fiscale et transactions hôtelières : enjeux et risques
L’article met en lumière certaines spécificités du marché hôtelier, notamment le recours fréquent aux cessions de titres de sociétés détenant les murs et/ou l’exploitation. Ces opérations, souvent réalisées dans le cadre de transactions confidentielles dites « off-market », peuvent complexifier la traçabilité des flux financiers et le contrôle des opérations.
Une actualité qui résonne d’autant plus avec l’entrée en vigueur de la loi du 11 mai 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales. Cette réforme modifie sensiblement les règles applicables aux cessions de sociétés à prépondérance immobilière et renforce les dispositifs de contrôle destinés à lutter contre le blanchiment et la fraude fiscale.
Un sujet technique, certes, mais devenu incontournable pour les professionnels de l’immobilier, de l’hôtellerie, de l’expertise et du chiffre.
SCI, SPI et cessions “sur coin de table” : la petite bombe juridique de la loi anti‑fraude 2026
La loi du 11 mai 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales modifie profondément les règles applicables aux cessions de titres de sociétés détenant de l’immobilier. Derrière une réforme présentée comme un outil de lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale se cache en réalité un changement majeur pour les propriétaires de SCI, les investisseurs immobiliers et l’ensemble des professionnels du patrimoine.
Beaucoup de commentaires ont présenté cette réforme comme une mesure visant uniquement les SCI familiales. La réalité est bien plus large.
Le premier point à retenir est que le texte ne concerne pas uniquement les SCI. Le nouvel article 1865-1 du Code civil vise toutes les personnes morales à prépondérance immobilière au sens de l’article 726 du Code général des impôts.
Sont ainsi concernées les SCI patrimoniales, mais également de nombreuses SARL immobilières, SAS immobilières, sociétés civiles diverses, holdings de détention et plus généralement toutes les structures dont l’actif est principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers.
La forme juridique de la société importe peu. Ce qui compte est la nature de son patrimoine.
En revanche, les organismes de placement collectif relevant de l’article L.214-1 du Code monétaire et financier demeurent exclus du dispositif. Les SCPI et les OPCI ne sont donc pas concernés par cette nouvelle obligation, leur activité faisant déjà l’objet d’un encadrement spécifique.
La deuxième nouveauté est probablement la plus importante.
Désormais, toute cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière devra être constatée par un acte répondant aux exigences légales.
Trois formes d’actes seulement sont admises :
- L’acte authentique reçu par notaire.
- L’acte contresigné par avocat conformément à l’article 1374 du Code civil.
- L’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable dans les strictes limites des missions accessoires que les textes autorisent à sa profession.
La sanction est particulièrement sévère puisque le législateur a retenu la nullité de la cession en l’absence d’un de ces actes.
Autrement dit, l’époque où des associés pouvaient télécharger un modèle sur internet, compléter quelques informations et signer entre eux est désormais révolue pour les sociétés entrant dans le champ du texte.
Cette réforme répond à une logique simple : imposer l’intervention d’un professionnel soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. L’identification des parties, la vérification des bénéficiaires effectifs et l’origine des fonds deviennent désormais des étapes incontournables de l’opération.
Le texte ne se limite pas au terrain civil.
Le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts prévoit que l’enregistrement fiscal de la cession est subordonné à la production de l’acte conforme aux exigences légales.
La cession irrégulière risque donc de se retrouver doublement fragilisée : civilement par la nullité et fiscalement par l’impossibilité d’accomplir certaines formalités.
Dans ce nouveau paysage, l’expertise des parts de sociétés à prépondérance immobilière devient un exercice à la fois technique et hautement contentieux. Elle ne se limite plus à « coller un prix sur des titres », mais suppose d’abord de qualifier rigoureusement la société comme SPI (ratio immobilier supérieur à 50 % à la date de la cession ou à la clôture précédente, après neutralisation des immeubles d’exploitation), puis de reconstituer, derrière l’enveloppe sociale, une véritable valeur immobilière nette : actifs réévalués au marché, retraitement des droits de crédit‑bail, chaînes de participations, fiscalité latente et droits d’enregistrement. Sur cette base, l’expert arbitre entre une approche patrimoniale (actif net réévalué), une approche par les flux (capitalisation des loyers ou dividendes) ou un mix des deux, en fonction de la vocation réelle de la structure (simple détention, outil d’exploitation, holding de cash‑flow). Dans un contexte où le nouvel article 1865‑1 du Code civil conditionne la validité de la cession au respect d’un formalisme qualifié, la robustesse de l’expertise – sa méthode, ses hypothèses et sa traçabilité – devient un élément central de sécurisation des actes, tant sur le terrain fiscal que sur celui des contestations familiales et des actions en nullité.
Cette réforme soulève également une question pratique souvent mal comprise : qui pourra désormais intervenir dans ces opérations ?
Le nouvel article 1865-1 organise la rédaction de l’acte de cession. Il ne modifie cependant pas les règles applicables à l’intermédiation immobilière.
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 continue de s’appliquer lorsqu’une personne intervient comme intermédiaire rémunéré dans une opération portant sur des parts ou actions de sociétés dont l’actif comprend un immeuble.
La rédaction de l’acte de cession et la négociation de l’opération sont deux activités différentes.
Un associé demeure parfaitement libre de céder directement ses parts à un autre associé ou à un membre de sa famille. En revanche, la personne qui recherche un acquéreur, organise la commercialisation de l’opération ou négocie la transaction pour le compte d’autrui peut relever des dispositions de la loi Hoguet et devoir être titulaire de la carte professionnelle adéquate.
La réforme de 2026 ne supprime donc pas les règles existantes. Elle ajoute simplement un niveau de sécurité supplémentaire.
Les praticiens devront désormais vérifier deux choses.
- D’une part, si la société constitue ou non une société à prépondérance immobilière au sens fiscal.
- D’autre part, si l’intervenant chargé de la commercialisation ou de la négociation dispose des habilitations requises par la réglementation des professions immobilières.
Pour les propriétaires de SCI familiales, cette évolution mérite une regard particulier. Les transmissions entre parents et enfants, les sorties d’indivision, les réorganisations patrimoniales ou les cessions entre associés devront désormais être abordées plus rigoureusement.
Cette réforme marque un rapprochement progressif entre la détention directe d’un immeuble et la détention indirecte par l’intermédiaire d’une société. Pendant longtemps, la cession de parts sociales était perçue comme une opération essentiellement mobilière, bénéficiant d’un formalisme allégé. Le législateur considère désormais que lorsque la société détient principalement de l’immobilier, les garanties entourant la mutation doivent être renforcées.
L’erreur ne sera plus seulement une source d’insécurité juridique. Elle pourrait remettre en cause l’existence même de la cession.
