Dans l’évaluation d’un château, les servitudes constituent un élément juridique structurant de l’analyse. Elles interviennent dès la phase de prise de connaissance du dossier, au moment de l’examen de la situation juridique du bien, avant toute détermination de valeur.
À ce stade, l’analyse ne peut être partielle : elle suppose un inventaire complet des servitudes grevant le domaine, qu’elles soient d’origine légale, administrative ou conventionnelle. Cet inventaire repose sur l’étude du titre de propriété, de l’état hypothécaire, des documents d’urbanisme et, le cas échéant, des arrêtés ou décisions administratives.
Les servitudes ne constituent pas de simples mentions accessoires : elles conditionnent l’usage réel du bien, sa jouissance effective et, dans certains cas, ses possibilités de transformation ou de valorisation. Leur identification et leur qualification précèdent donc nécessairement l’analyse économique et l’appréciation de la valeur.
Dans ce cadre, les servitudes liées à l’eau occupent une place particulière. La présence d’un cours d’eau, d’un étang, d’un lac ou de douves est fréquente dans les domaines de château et emporte des contraintes spécifiques qu’il convient d’analyser avec rigueur. Ces éléments influent à la fois sur l’agrément du bien, sur les usages possibles du domaine et sur le régime juridique applicable. Une étude approfondie de la réglementation de l’eau s’impose afin d’apprécier correctement la jouissance du bien, d’identifier les contraintes attachées au fonds et d’en mesurer les incidences sur la valeur.
Cours d’eau : distinction domanial / non domanial
Le droit français opère une distinction entre cours d’eau domaniaux et non domaniaux.
Le cours d’eau domanial relève du Domaine Public Fluvial. Il est placé sous la responsabilité de l’État. Les droits d’usage y sont strictement encadrés, notamment en matière de pêche et de navigation, qui relèvent des services gestionnaires du domaine public. Code général de la propriété des personnes publiques
Le domaine public fluvial naturel est constitué des cours d’eau et lacs appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales ou à leurs groupements, et classés dans leur domaine public fluvial. Ces cours d’eau et lacs sont des cours d’eau et lacs domaniaux. ( articles L. 2111-7 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques).
Le cours d’eau non domanial n’appartient pas au domaine public fluvial. Les propriétaires riverains sont alors propriétaires de la moitié du lit, incluant la berge et le lit mineur. Cette propriété emporte des obligations précises, définies notamment par les articles L.215-2, L.215-14 et R.215-2 du Code de l’environnement. Les riverains doivent assurer l’entretien régulier du lit et de la végétation des berges afin de garantir l’écoulement naturel des eaux et de préserver les équilibres écologiques.
Lorsque les propriétaires font défaut, les collectivités peuvent se substituer à eux dans le cadre d’une déclaration d’intérêt général, ce qui constitue un point de vigilance pour l’expert, notamment en présence de travaux réalisés d’office.
Servitudes liées à l’eau
La présence d’un cours d’eau, et plus particulièrement lorsqu’il relève du domaine public fluvial, emporte l’existence de servitudes légales qui viennent limiter l’exercice du droit de propriété des riverains. Ces servitudes portent sur des bandes de terrain situées le long des berges, lesquelles, bien qu’appartenant juridiquement au propriétaire riverain, doivent être laissées libres pour des usages d’intérêt général directement liés à la gestion et à la surveillance du cours d’eau.
Le propriétaire riverain est ainsi tenu de laisser le passage sur ces bandes de terrain aux services de police de l’eau et de sécurité, ainsi qu’au personnel gestionnaire du cours d’eau chargé des opérations d’entretien, de surveillance et de travaux. Ce droit de passage bénéficie également aux pêcheurs régulièrement autorisés et aux piétons, dans les conditions prévues par la réglementation. Ces servitudes constituent des servitudes d’utilité publique, attachées à la domanialité du cours d’eau, et s’imposent au propriétaire sans qu’il puisse s’y opposer ou en restreindre l’exercice.
La servitude dite de marchepied s’applique sur chaque berge d’un cours d’eau relevant du domaine public fluvial. Elle impose au propriétaire riverain de laisser libre le passage des piétons sur une bande d’une largeur de 3,25 mètres, mesurée à partir de la limite du domaine public fluvial. Dans cette emprise, toute implantation de clôture, toute plantation ou tout aménagement faisant obstacle au passage est interdite. Cette servitude vise à garantir non seulement la circulation des piétons, mais également l’accès permanent des agents chargés de la police de l’eau, de la sécurité et de l’entretien du cours d’eau.
Dans certains cas, une servitude de halage vient compléter la servitude de marchepied. Elle étend alors la largeur de la bande grevée jusqu’à 7,80 mètres à partir de la limite du domaine public fluvial. Lorsque cette servitude est légalement constituée, le propriétaire riverain ne peut se clore, par une haie ou tout autre dispositif, qu’à une distance minimale de 9,75 mètres à compter de la limite du domaine public fluvial. Cette contrainte, historiquement liée à l’exploitation et à la circulation le long des voies d’eau, demeure pleinement opposable dès lors qu’elle existe juridiquement.
S’agissant des droits de pêche et, le cas échéant, de chasse, ceux-ci ne relèvent pas du propriétaire riverain lorsque le cours d’eau appartient au domaine public fluvial. Ils sont délivrés et administrés par les services gestionnaires du domaine, conformément aux règles applicables au domaine public et à la réglementation piscicole et cynégétique en vigueur.
Dans le cadre de l’évaluation d’un château, ces servitudes ont un impact direct sur l’usage des parcs et jardins riverains, sur la possibilité de privatiser les berges et, plus largement, sur la perception de jouissance exclusive du domaine par un acquéreur potentiel.
Étangs, pièces d’eau et douves : qualification juridique
Les châteaux sont fréquemment associés à des plans d’eau, dont la qualification doit être précisément analysée.
L’étang est une étendue d’eau peu profonde, de taille variable, à eau relativement stagnante. Il est alimenté par des apports limités : eaux pluviales, ruissellements, ruisseau de faible débit ou nappes phréatiques. La présence d’un système de vidange est un critère déterminant de qualification.
Le lac est une étendue d’eau douce plus importante, tant en surface qu’en profondeur. Il dispose généralement d’un cours d’eau émissaire. Les lacs sont identifiés et nommés sur les cartes géographiques, ce qui facilite leur reconnaissance administrative.
Mare, étang ou lac : comment les distinguer ?
Il n’existe pas de définition officielle permettant de distinguer juridiquement une mare, un étang ou un lac. D’un point de vue naturaliste, mares et étangs sont des étendues d’eau peu profondes, généralement inférieures à deux mètres, permettant à la lumière d’atteindre le fond et ne présentant qu’une seule couche d’eau homogène. Au-delà de cette profondeur, une stratification thermique apparaît, caractéristique des lacs. Dans l’usage courant, on parle le plus souvent d’étang lorsque le plan d’eau est alimenté par un cours d’eau et dispose d’un exutoire.
Les douves, fréquemment rencontrées dans les châteaux anciens, sont assimilées à des plans d’eau ou à des fossés.
Déclarations, autorisations et points de contrôle pour les plans d’eau
L’un des premiers points d’analyse porte sur la date de création du plan d’eau.
Lorsqu’il a été aménagé avant le 29 mars 1993, il peut relever d’un régime juridique antérieur, généralement plus souple. Il convient toutefois de vérifier s’il a fait l’objet d’une procédure de régularisation auprès de la direction départementale des territoires (DDT), le récépissé correspondant constituant alors une pièce déterminante du dossier d’évaluation.
En revanche, les plans d’eau créés postérieurement au 29 mars 1993 sont soumis à un cadre plus contraignant : une autorisation administrative est requise au-delà de 3 hectares, tandis qu’une déclaration préalable s’impose pour une surface comprise entre 10 ares et 3 hectares.
Dans tous les cas, l’expert doit s’assurer de l’existence d’un contrôle ou d’une vérification de conformité, tant au regard des autorisations ou déclarations délivrées que de la réglementation actuellement applicable.
Régime piscicole, pêche et chasse
La qualification piscicole d’un plan d’eau conditionne directement la propriété du poisson et le régime juridique applicable. Les eaux libres se caractérisent par la possibilité pour les poissons de circuler naturellement vers l’amont ou l’aval, tandis que les eaux closes empêchent toute circulation piscicole vers l’extérieur, ce qui entraîne une appropriation du poisson par le propriétaire du fonds. Lorsque le plan d’eau est exploité en pisciculture, une autorisation administrative est requise, avec des seuils distincts selon que la production est inférieure ou supérieure à 20 tonnes. Dans ce cas, le bail piscicole est qualifié de bail rural et relève du statut du fermage, avec l’ensemble des conséquences juridiques et économiques qui en découlent.
Les étangs peuvent également constituer des sites de chasse, le droit de chasser pouvant être réservé par le propriétaire du fonds et présenter une valeur économique spécifique. De même, les activités de pêche, qu’elles soient de loisir ou commerciales, peuvent être exploitées directement par le propriétaire ou faire l’objet d’un bail.
La vidange des plans d’eau est strictement réglementée. Elle est soumise, selon les caractéristiques du plan d’eau et son régime administratif, à déclaration ou à autorisation préalable auprès de l’administration compétente. Elle doit être réalisée dans des conditions permettant de limiter les impacts environnementaux, notamment sur la qualité des eaux et la faune piscicole. À titre pratique, une vidange est généralement recommandée environ tous les cinq ans, bien que des spécificités locales ou régionales puissent imposer des modalités particulières. Cette contrainte constitue un élément à intégrer dans l’analyse économique et juridique d’un plan d’eau, notamment dans le cadre de l’évaluation d’un domaine ou d’un château.
Incidences en évaluation de château
Du point de vue de l’expert en évaluation de châteaux, la réglementation de l’eau intervient à plusieurs niveaux.
Elle affecte la jouissance du bien par l’existence de servitudes et de passages imposés.
Elle conditionne les usages économiques possibles, notamment en matière de pêche, de chasse ou de pisciculture.
Elle génère des risques juridiques et financiers en cas d’irrégularité administrative ou de non-conformité.
Elle influence enfin la valeur de marché, tant positivement par l’agrément paysager que négativement par les contraintes attachées au domaine.
L’analyse des cours d’eau et des plans d’eau ne peut donc être dissociée de l’évaluation globale d’un château. Elle participe pleinement à l’appréciation de la valeur vénale, dans une logique de transparence et de sécurisation des transactions.
