Surface et Superficie

La notion de surface ou de superficie est un des éléments physiques permettant de pouvoir comparer ou apprécier deux biens similaires. Mais il faut encore que les valeurs à comparer soient comparables…. Il existe de nombreuses manières de calculer des surfaces ou des superficies, qui pour le coup, auront une dénomination différente, une utilisation différente et surtout qui seront comparables uniquement si elles sont similaires.

Superficie d’un terrain

La valeur d’un terrain dépend de sa situation mais également de sa superficie. Il convient d’être vigilant car malgré une situation excellente, une parcelle peut ne pas être considérée comme constructible si elle a une superficie insuffisante au regard des contraintes administratives.

Surface d’un logement

La valeur d’un appartement dépend de sa SHAB (Surface Habitable). La surface habitable est la superficie de plancher de toutes les pièces. Il faut donc enlever les surfaces correspondant aux murs, cloisons, marches, cages d’escalier, embrasures de fenêtres, … En décembre 1996, le législateur a défini la surface dite « carrez » (principalement pour les copropriétés) ainsi que toutes les pièces fermées n’étant pas à l’usage exclusif du copropriétaire (mais sont intégrés les sous-sols aménagés ou non, les combles, les greniers, …) en excluant les parties n’ayant pas une hauteur minimum d’1m80.

La surface utile est selon l’art. R353-16 du code de la construction et de l’habitation, calculée sur la base de la surface habitable auquel on ajoute 50% de la surface des annexes (balcons, terrasses, caves, mais pas les garages) ainsi que 50% des surfaces dont la hauteur sous plafond n’atteint pas 1m80.

La surface de plancher est calculée sur la base de l’intérieur nu des façades, sans prendre en compte l’épaisseur des murs, ni les trémies d’escalier, ni les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1m80.

Jusqu’en 2012, on parlait également de SHON (Surface Hors Œuvre Nette), c’était même la surface de référence. Elle a été remplacée par la surface de plancher. Petite astuce 80% de la SHON = surface habitable et inversement 120% de la surface habitable = SHON. (Art. R112-2 du code de l’urbanisme).

Locaux commerciaux

En parallèle de la SHON, on parlait également de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brut), elle correspond à la totalité de la surface au sol y compris l’épaisseur de tous les murs (intérieurs et extérieurs), déduction faite de trémies (mais en incluant les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1m80). Aujourd’hui on parle de SPC ou SDP (Surface de Plancher et de Construction). Elle sert essentiellement dans le cadre de dossier d’urbanisme. Elle est définie dans l’Art. R111-2 du code de l’urbanisme, elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert.

La surface de vente est constituée de la surface consacrée à l’exposition des produits en vente, aux zones de circulation des clients, ainsi qu’aux espaces de circulation du personnel (elle ne comprend donc pas les réserves et les locaux techniques). C’est une notion importante car c’est elle qui est prise en compte pour les textes concernant la réglementation d’urbanisme commercial fixant les seuils pour l’ouverture ou l’agrandissement des commerces.

La SCU ou GLA (Surface Commerciale Utile ou Gross Leasable Area) est la surface  destinée à la vente ou aux services (donc à l’exclusion des surfaces utilisées pour l’ensemble des commerçants comme les parkings mais également les locaux techniques ou administratifs utilisés pour le fonctionnement de l’ensemble commercial).

Toutes ces notions ont leur importance, car elles influent sur le prix de vente ou de location d’un local.