Quelles différences entre vente en viager et vente à terme ?

Quelles différences entre vente en viager et vente à terme ?

Définition du Viager

La vente en viager est prévue aux articles 1968 à 1983 du Code Civil. Il s’agit de la cession d’un bien immobilier qui peut être libre ou occupé, dont le prix est payé selon la durée de vie du vendeur (en général). Le montant du prix peut être libéré en contrepartie uniquement d’une rente ou par le paiement d’une partie du prix (le bouquet qui correspond à 20 à 30 % du prix maximum) et le reste sous forme de rente.

Le contrat est dit aléatoire car il est aligné sur la durée de vie de la ou des personnes désignées à l’acte. Si pas d’aléa, donc pas de contrat de vente en viager au sens juridique du terme.

Comme la rente est calculée en fonction de la durée de vie probable du ou des vendeurs, plus l’espérance de vie est élevée, moins la rente est importante et inversement. Pareillement, plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible.

Le viager existe pour l’habitation et les commerces.

Viager libre ou occupé

La vente peut se faire en viager libre ou occupé :

• Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l’acquéreur dispose librement du bien pour l’occuper ou le louer et percevoir les loyers.
• Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit : Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre ou un droit d’usage du bien vendu. L’usufruit lui permet d’habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Un droit d’usage lui permet de conserver l’usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer. Dans ce cadre, le montant du prix de vente est diminué de la valeur de l’occupation.

Les conditions de vente en viager

Pour qu’il y ait vente en viager, plusieurs conditions sont impératives :

• L’aléa est la condition sine qua non de la validité de la vente en viager.
• Le débirentier (ou acquéreur) ne doit pas avoir connaissance de l’état de santé du vendeur. Le décès futur du vendeur, appelé crédirentier, doit être imprévisible.
• Il y a nullité de l’acte si le ou les vendeurs décèdent dans les 20 jours suivant la signature.

Une autre condition majeure : le prix doit être réel et sérieux sinon il y a un risque de nullité de l’acte car l’Administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée (NDLR s’il n’y a aucun lien entre vendeur et acquéreur, le montant des taxes s’élèvent à 60% du prix).

La rente s’éteint par le décès du ou des crédirentiers. En cas de décès du débirentier, les héritiers sont tenus de continuer à payer la rente.

Définition de la vente à terme

La vente à terme est définie par l’article 1601-2 du Code Civil : « La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. »

En résumé et juridiquement parlant, la vente à terme est une vente dont le bien est délivré au moment de la vente mais que le paiement du prix est fractionné. La différence majeure avec le viager est l’absence d’aléas.

Vente à terme libre ou occupée

Tout comme le viager, la vente à terme peut s’effectuer libre ou occupée :

• Libre : le vendeur quitte le bien et l’acquéreur peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte authentique alors qu’il n’a pas réglé en totalité le prix d’achat. L’acheteur, en tant que propriétaire, doit alors s’acquitter de toutes les charges inhérentes au logement (taxe d’habitation, taxe foncière, travaux…),
• Occupée : ce qu’on appelle la vente à terme à jouissance différée. Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un usufruit pour une durée définie dans le temps ou à vie. L’acquéreur possède les murs immédiatement et doit donc s’acquitter de la taxe foncière et des gros travaux tandis que la taxe d’habitation, les charges courantes (eau, électricité) et les petites réparations restent à la charge du vendeur.

Si le vendeur décède avant la fin du contrat de vente à terme, l’acheteur doit continuer à payer les mensualités aux héritiers selon la durée prévue initialement.

Les différences entre viager et vente à terme

Il existe quatre différences notables entre une vente en viager (viager libre, viager occupé, viager sans rente…) et une vente à terme :

• Les mensualités ne sont pas imposables contrairement aux rentes viagères si le vendeur ne perçoit pas d’intérêts sur la somme prêtée,
• Le versement des mensualités est limité dans le temps. L’acheteur et le vendeur savent combien de temps va durer le contrat (entre 10 et 20 ans généralement). Dans le cas d’un achat en viager, la fin du contrat est indéterminée et repose sur un aléa : le décès du crédirentier,
• Le montant des mensualités ne peut pas être indexé suivant le coût de la vie comme dans le viager. Pour le viager, le calcul du montant de la rente mensuelle, trimestrielle ou rente annuelle (arrérages) dépend de plusieurs facteurs tels que l’espérance de vie du vendeur,
• En cas de décès du vendeur, l’acquéreur continue de verser les mensualités jusqu’à échéance aux héritiers du vendeur alors que dans le viager, la mort du vendeur met fin à la perception des rentes.