Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Pourquoi est-il si complexe d’évaluer des parts de SCI ?
Évaluer les parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une opération bien plus délicate qu’il n’y paraît. Cette complexité tient à la nature hybride de la SCI, à la diversité des contextes d’évaluation, à l’hétérogénéité des données disponibles et aux enjeux juridiques, fiscaux, financiers et humains qui s’y rattachent.
Une société sans marché secondaire
Contrairement aux actions cotées en Bourse, les parts de SCI ne s’échangent pas sur un marché organisé. Il n’existe donc ni prix de référence, ni cotation publique. L’évaluateur doit ainsi reconstituer une valeur théorique, comme si une transaction avait lieu dans un « marché réel », en respectant les principes définis par la jurisprudence : prendre en compte « tous les éléments permettant d’obtenir une estimation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel » (Cass. 1re civ., 2 déc. 2015, n°14-26.962).
La valeur d’une part ne se réduit pas à celle de l’immeuble
Première erreur courante : croire que la valeur des parts est égale à la valeur du bien immobilier divisé par le nombre de parts. En réalité, l’évaluateur doit tenir compte de l’ensemble des éléments suivants :
- la valeur vénale de l’immeuble, bien sûr, mais aussi des autres actifs détenus ;
- les dettes de la SCI (emprunts, comptes courants d’associés…) ;
- les engagements hors bilan et les passifs latents (comme la fiscalité latente sur les plus-values) ;
- les clauses statutaires (agrément, préemption, inaliénabilité) ;
- la répartition du capital, le pouvoir de gouvernance, la minorité éventuelle ;
- la fiscalité applicable selon que la SCI relève de l’IR ou de l’IS ;
- la liquidité des parts, souvent très faible ;
- et parfois, l’absence de comptabilité régulière.
Une mission à géométrie variable
La complexité varie selon le contexte de l’évaluation : cession, succession, donation, apport, divorce, retrait d’associé, litige, fiscalité (IFI, droits de mutation), etc. Chaque contexte impose des méthodes spécifiques, parfois excluant certaines approches. Par exemple, la méthode des flux futurs (DCF) est en principe écartée en matière successorale, au profit de la valeur patrimoniale actualisée.
Des méthodes combinées, jamais standardisées
L’évaluateur croise souvent plusieurs méthodes : approche patrimoniale (actif net réévalué), méthode de capitalisation des revenus, méthode des comparables, voire DCF pour les SCI à l’IS générant des cash-flows significatifs. Ces méthodes doivent être adaptées à la nature de la SCI (familiale, locative, patrimoniale, à l’IS ou à l’IR) et à la qualité des données disponibles.
Les décotes jouent également un rôle central : pour illiquidité, minorité, contraintes statutaires… Elles nécessitent une analyse fine des statuts et du contexte, et leur cumul ne se fait pas par simple addition mais selon une application successive.
Une exigence d’indépendance et de rigueur
Enfin, l’évaluateur est tenu à une déontologie stricte : indépendance, absence de conflit d’intérêts, objectivité, transparence. Son rapport doit être clair, structuré, et motivé. Il engage sa responsabilité, notamment dans les contextes contentieux où son rapport peut être opposé aux parties ou utilisé par le juge, en application de l’article 1843-4 du Code civil.
Evaluer des parts de SCI n’est pas une opération mécanique. C’est un exercice d’analyse, de pondération, de jugement. Chez Adma Expertise, nous avons rédigé un guide pratique de 250 pages sur ce sujet, car nous savons qu’une évaluation juste est essentielle pour éviter les conflits, sécuriser les transmissions et respecter les exigences légales et fiscales. N’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé.
