Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Pourquoi dit-on qu’une SCI est un outil patrimonial plus qu’un outil de gestion ?
La Société Civile Immobilière, ou SCI, est l’une des structures juridiques les plus utilisées en France pour détenir et transmettre de l’immobilier. Pourtant, elle est souvent mal comprise. On la présente parfois comme un moyen de gérer des biens, alors qu’en réalité, sa vocation principale est patrimoniale. Cette nuance est essentielle pour comprendre son intérêt et ses limites.
Une structure conçue pour détenir et transmettre
La SCI est avant tout un véhicule juridique destiné à détenir un patrimoine immobilier. Les associés y apportent des biens ou des liquidités, en échange de parts sociales. Ces parts représentent leur quote-part dans la société, et non une propriété directe sur les immeubles.
Cette structure facilite la transmission : au lieu de vendre ou de donner un immeuble en indivision, on cède des parts sociales. Cela permet de planifier une succession, d’organiser une répartition progressive entre héritiers, ou encore d’anticiper des transmissions avec application éventuelle de décotes. C’est sur cet aspect que la SCI prend tout son sens comme outil patrimonial.
Des objectifs différents de ceux d’une société d’exploitation
Une société commerciale classique, qu’elle exploite un commerce ou un service, a pour objectif principal de générer un résultat à partir d’une activité. Sa gestion s’articule autour de la performance économique, des charges, des ventes et de la trésorerie.
La SCI, elle, n’est pas pensée pour optimiser une activité opérationnelle, mais pour conserver, valoriser et transmettre un capital immobilier. Elle peut certes générer des revenus locatifs, mais ces revenus sont accessoires à sa fonction principale : protéger et structurer un patrimoine.
Une gestion souvent limitée à l’entretien et à la location
Le terme « outil de gestion » laisse penser à un pilotage actif de l’activité, avec décisions d’investissement, d’arbitrage, d’optimisation de rentabilité. En réalité, dans une SCI, la gestion se limite le plus souvent à l’entretien des biens, au paiement des charges, à la perception des loyers, et à la répartition des résultats entre associés.
Les décisions importantes, comme la vente d’un immeuble ou un nouvel investissement, sont encadrées par les statuts et nécessitent l’accord des associés, parfois à une majorité renforcée. Cela renforce la dimension patrimoniale, mais limite la souplesse de gestion.
Un choix motivé par la transmission et la protection
La SCI offre des avantages patrimoniaux qui justifient largement son utilisation. Elle permet d’éviter les blocages de l’indivision, d’organiser la gouvernance via les statuts, et de bénéficier de souplesse dans la transmission grâce à la cession de parts sociales. Elle peut aussi offrir un cadre fiscal intéressant dans certains montages, notamment en cas de donation graduelle ou partagée.
En revanche, elle n’apporte pas les mêmes leviers de gestion opérationnelle qu’une société commerciale. Ceux qui recherchent un outil pour gérer activement un parc immobilier avec une logique d’entreprise peuvent se tourner vers d’autres formes sociales, comme la SARL de famille ou la société par actions.
Dire qu’une SCI est un outil patrimonial plus qu’un outil de gestion, c’est reconnaître que sa véritable vocation est de conserver, structurer et transmettre un capital immobilier. Sa souplesse statutaire, sa capacité à éviter les écueils de l’indivision et ses avantages en matière de transmission en font un allié précieux pour la pérennité d’un patrimoine. Mais sa finalité première reste la détention et la transmission, et non la gestion opérationnelle au sens entrepreneurial du terme.
